Арендные ставки любят счет
Ставки аренды в бизнес-центрах разного уровня комфортности часто оказываются практически одинаковыми. Владельцы офисов обычно мотивируют это тем, что предлагают дополнительные преимущества и услуги. Задача арендатора – не поверить на слово и еще раз все пересчитать самому.
Границы арендных ставок, разделяющие бизнес-центры на классы, достаточно условны. Так, переход бизнес-центров класса «А» в «В» наблюдается в пределах $480-540 за м2 в год, а для классов «В» и «С» пограничный диапазон ставок еще более широк – от $272 и до 380.
Доллар спорит с евро и у.е.
Как полагают в брокерской компании London Consulting & Management Company (LCMC), при поиске офиса стоит обратить внимание непосредственно на расчеты арендных ставок. Сегодня управляющие и собственники используют несколько приемов для снижения валютных рисков. Постепенно переводят договоры аренды с долларовой ставки в евро, применяют в качестве условной единицы значение среднего арифметического между значениями курсов доллара и евро, либо просто указывают нижнюю границу для курса доллара не ниже 30 рублей. Причем часть арендаторов в одном и том же бизнес-центре может рассчитываться с управляющим в долларах, другая одновременно – в евро.
По оценкам брокеров, если пару лет назад более двух третей арендаторов офисных помещений в бизнес-центрах класса «В» рассчитывались в долларах, то в первом полугодии 2005 года их доля сократилась до 36,4%. Впрочем, лишь около 14% бизнес-центров используют европейскую валюту, огда как доля тех, кто проводит расчеты в у.е., значительно увеличилась.
«Бизнес-центры класса «С» также заметно изменили свою политику расчетов с арендаторами за два последних года, – говорит Дмитрий Золин, директор по развитию LCMC. – Более четверти из них предпочитают производить свои расчеты в евро. Управляющие подобных офисных комплексов более активно применяют рублевый эквивалент. Учитывая нестабильную ситуацию на валютном рынке, можно не сомневаться, что эксперименты с выбором денежных единиц будут продолжаться и далее».
По ставке и отдельно
Арендные ставки, предлагаемые большинством бизнес-центров, могут включать в себя коммунальные платежи, НДС, расходы на уборку и обслуживание мест общего пользования и много других полезных услуг (см. таблицу). Безусловно, все включенные услуги должны быть перечислены в договоре аренды. По оценкам LCMC, с начала года заметно увеличилось количество бизнес-центров класса «В», учитывающих при расчете ставки НДС, и уменьшилось количество тех, что включают стоимость услуг Reception. Если же говорить о бизнес-центрах класса «С», то они стали чаще включать в стоимость арендной платы видео-наблюдение. К дополнительным услугам, предоставляемым в бизнес-центрах за отдельную плату, относятся оплата мобильных телефонов, услуги по печати, полиграфия, фотоуслуги, продажа канцтоваров, автоматы по продаже кофе и напитков, аптечный киоск, мойка автомобилей, оформление виз и паспортов, спортивно-оздоровительные и развлекательные комплексы, служба доставки документов и пакетов.
«Сегодня, когда на рынок выводятся новые проекты, – замечает Дмитрий Золин, – арендатору не лишним будет поинтересоваться, в каком виде сдаются в аренду офисные помещения – с чистовой или черновой отделкой. Большинство объектов как раз сдается со стандартной чистовой отделкой, хотя, например, для крупной компании, где решения о переезде планируются загодя, а планировка и отделка офиса должна производится в соответствии с корпоративными стандартами и стилем, предпочтительнее офис с черновой отделкой. Однако и в том случае, когда за счет аренды крупных офисных блоков компания может получить скидку, следует заранее оговорить с арендодателем пропорции, в которых могут быть зачтены в арендную плату проводимые улучшения офисных площадей».
---
Источник: Предприниматель Петербурга