Что будет с арендными ставками после нового года?

В конце прошлого года КУГИ Санкт-Петербурга разработал новую методику расчета ставок аренды городского нежилого фонда, которая стала применяться с 1 января 2006 г. В итоге в среднем ставки выросли в 1,8 раза. Такое повышение чрезвычайно больно ударило по предпринимателям. Итак, 2006 год подходит к концу. Ждать ли предпринимателям в следующем году новых сюрпризов по изменению арендной платы?

Какова цена аренды сейчас?

Цена аренды: Торговые центры

Арендные ставки в торговых центрах зависят от профиля арендатора и занимаемых площадей.

Для якорных арендаторов квадратный метр стоит от $120 до $300 в год (якорные арендаторы – это, как правило, крупные сетевые компании, арендующие большие площади – до 15 000 кв. м на длительный срок, работа с ними ведется еще на стадии проектирования и строительства торгового объекта, поскольку наличие известного бренда на территории торгового центра – это вопрос его престижа и инструмент привлечения посетителей).

Неякорный, обычный арендатор платит в среднем от $205 до $1500 за кв.м в год. Обычные арендаторы, как правило, представители малого бизнеса. Примерный разброс цен на аренду для небольших арендаторов в зависимости от профиля торговли выглядит так:

Цена аренды: Встроенные помещения

Арендные ставки на встроенные торговые помещения зависят от места расположения объекта. Средний показатель - $35 за кв.м в месяц. Аренда помещений, расположенных на улицах вблизи Невского проспекта, обойдется арендатору в месяц от $45 до $200 за кв. м. Средняя стоимость аренды в Петроградском и Василеостровском районах составляет $25-40 за кв.м в месяц. Если помещение находится рядом с метро, цена арендной ставки может достигать $100 за кв. м в месяц.

В Невском, Кировском, Красносельском, Красногвардейском районах арендаторы торговых помещений платят в среднем $20-35 за кв.м/месяц, близость магазина к метро обходится уже в $50-80 за кв.м/месяц.

Чего ожидать в следующем году?

Действующие арендные ставки сохранятся в ближайшее время. В 2007 году в Петербурге планируют ввести в эксплуатацию около 1,5 млн. торговых площадей, наш город по количеству м² торговых площадей на человека приближается к европейским показателям. Сегодня на одного петербуржца приходится 0,75 м²торговых площадей, в Европе этот показатель равен 1 м²на человека.

Большой объем предложения торговых площадей может в будущем привести к снижению арендных ставок, но это в первую очередь коснется собственников площадей низкого качества в уже функционирующих торговых центрах, поскольку арендаторы будут переходить на более качественные площади во вновь введенных объектах. Таким образом, существующие арендные ставки сохранятся в новом году, могут даже незначительно вырасти (поскольку спрос на качественные торговые помещения еще не удовлетворен).

Общие тенденции

Прогнозируемый многими аналитиками рост арендных ставок пока не оправдывается, свободные площади в новых торговых центрах заполняются хуже, растет спрос на куплю-продажу небольших торговых помещений в проходных местах.

В сегменте розничной торговли Петербурга растет доля торговых центров, при этом значительно сократились доли рынков, также постепенно уменьшается доля встроенных магазинов. Все больше торговых центров помимо торговли ориентированы на индустрию развлечений и отдыха.

Новые торговые центры будут появляться, в основном, на периферии города – в спальных районах и в зонах вблизи КАД.

Бизнес-центры: общие тенденции

Офисные объекты занимают 35 % петербургского рынка недвижимости. Рынок аренды бизнес-центров по-прежнему популярнее рынка продажи.

Арендные ставки в бизнес-центрах класса В колеблются в диапазоне от $ 20 до 50 за кв. м в месяц ($266-630 за кв. м в год, с учетом НДС). В БЦ класса А – от $ 50 до $70 за кв. м в месяц, $600-840 за кв. м в год соответственно. Площади в бизнес-центрах класса С по-прежнему востребованы некрупными арендаторами, стоимость арендной ставки составляет от $18 до 35 за кв.м/месяц ($200-400 за кв. м в год). Средняя цена по Петербургу – от $ 20 до 25 за кв. м.

В целом уровень арендных ставок в 2007 году останется на уровне 10-12 % в год. В секторе бизнес-центров класса С арендные ставки могут снизиться за счет усиления конкуренции в данном сегменте (поскольку процесс реконструкции нефункционирующих промышленных зон в 2007 году будет продолжаться). 

Спрос на офисные помещения по-прежнему превышает предложение, в ближайшем будущем такая тенденция сохранится.

Московский, Выборгский и Приморский районы, а также Васильевский остров, Пулковское шоссе, территории вблизи КАД – наиболее перспективные районы для формирования деловых зон. Это обусловлено следующими причинами:

1. Центральные районы города практически поделены и освоены.
2. Меньшее количество правовых обременений, более дешевая земля.
3. Возможность высотной застройки.
4. Отсутствие проблем со строительством паркингов.
5. Хорошая транспортная доступность (существенное преимущество, особенно в силу ведущихся разговоров о закрытии или ограничении въезда автотранспорта в центр города).
6. Реконструкция и вывод промышленных предприятий за центр города.

БЦ класса А традиционно привязаны к центру (хотя многие аналитики сходятся во мнении, что согласно международной классификации, предложение БЦ класса А в Петербурге ограничено – в связи с отсутствием парковок в центре города, а также невозможностью быстрого развития транспортной инфраструктуры). Так что есть вероятность, что высококлассные офисные объекты перестанут ассоциироваться лишь с центром.

На петербургском рынке БЦ класса В по-прежнему остаются самыми доходными. Обусловлено это небольшими, по сравнению с классом А, вложениями в объект при стабильно высоких арендных ставках (окупаемость офисного объекта класса В в среднем составляет 5-7 лет). При этом качество офисных помещений класса В, внутренний сервис, линейка дополнительных услуг (например, в сфере В2В) достаточно высоки.

Если въезд транспорта в центр ограничат или запретят, зоны деловой активности гарантировано сместятся за пределы центра. И этот процесс уже начался (пл. Конституции, офисный проект вблизи Пулково, проекты деловых кварталов в Приморском районе). Конечно, наличие офиса в центре города – это вопрос престижа, но и цена престижа велика. БЦ класса А, в основном, ориентированы на транснациональные и крупные российские (в основном московские) компании. Поэтому офисные объекты класса B в районах, где деловые зоны еще только начинают развиваться, могут быть интересны абсолютно разным арендаторам – небольшим, но стабильным петербургским компаниям, региональным отделениям общероссийских корпораций, а также иностранцам, у которых в Петербурге сейчас работает небольшое представительство. Кроме того, они привлекательны для крупных промышленников, покинувших черту города. По мере развития деловых зон вне центра, масштаб арендаторов также будет увеличиваться.

По прогнозам аналитиков к концу 2007 года общий объем качественных офисных площадей составит 1,2 млн. кв. м.

Складские помещения: общие тенденции

По типу сделок на рынке складской недвижимости в 2005-2006 годах преобладают сделки аренды (63%).

В целом по рынку аренды коммерческой недвижимости в 2005-2006 годах доля складской недвижимости составила 21%.

В структуре рынка складских помещений преобладают склады класса "С" (около 60%), а около трети приходится на помещения класса "D". Лишь 4% складов относятся к высококачественным помещениям класса "А".

В сегменте аренды в основном представлены склады средней площади 500-1000 кв. м.

Что касается текущего предложения аренды складских помещений, то 50% складов характеризуются площадью, не превышающей 500 кв. м. При этом почти половина складов предлагаются по ставке 5-8 долларов за кв. м в месяц (41%), а менее трети складов предлагают арендовать по ставке 9-12 долларов (28%).

Наибольшее количество складских помещений, предлагаемых в аренду, находятся в Московском и Невском районах (17% и 18% соответственно).

Согласно прогнозам аналитиков, насыщения рынка складской недвижимости не предвидится в ближайшие 2-3 года. Следовательно, арендные ставки будут расти.

---

ИА BISHELP, Михалева Мария. Благодарим за помощь в подготовке материала Евгения Викторовича Якушина, генерального директора Управляющей компании «Система»