О рисках аренды и покупки недвижимости

- Олег Владимирович, давайте сначала рассмотрим, чего следует остерегаться при покупке нежилых помещений.

- Приобретая коммерческую недвижимость, во-первых, необходимо убедиться, что она не является объектом некапитального строительства. Кроме того, если рассматриваемое к покупке нежилое помещение ранее было объектом некапитального строительства, а впоследствии переоформлено как объект капитального строительства, то в обязательном порядке рекомендуется изучить правоустанавливающую документацию на данное имущество и отношения, связанные с предоставлением земельного участка. Не раз суды признавали незаконным перевод объектов некапитального строительства в капитальные на земельных участках, не предназначенных под указанное строительство.

- Каковы же риски?

- Если оформленное в собственность и продаваемое недвижимое имущество является объектом некапитального строительства и расположено на земельном участке, не оформленном в собственность, а находящемся, к примеру, в аренде, то очень высока вероятность одностороннего расторжения договора аренды с понуждением к сносу, демонтажу находящегося на нем объекта некапитального строительства или недвижимости.

Подобная практика особенно актуальна для крупных городов, где местные органы власти, поначалу передавая земельные участки в аренду на определенный срок, впоследствии не продлевают договоры и понуждают к сносу возведенных на участках объектов некапитального строительства (ресторанов, магазинов, павильонов, иных сооружений). При отказе собственников снести возведенные и оформленные надлежащим образом сооружения некапитального строительства, суды придерживаются в основном интересов местных органов власти, что неминуемо приводит к сносу зданий и освобождению земли в интересах муниципалитета.

Также при покупке нежилого помещения следует изучить, нет ли иных претендентов на имущество по ранее заключенным договорам.

- Что Вы имеете в виду?

- По-другому это называется двойная продажа. Собственник объекта недвижимости может заключить договор купли-продажи, получить за него денежные средства, но в последующем отозвать заявление из Росреестра о регистрации перехода права собственности.

Судебные дела о понуждении к регистрации порой тянутся годами. В течение указанного времени собственник недвижимости может еще несколько раз осуществить реализацию такого имущества, в том числе через подставных лиц, по доверенностям и иными способами. Как показывает судебная практика, встречаются случаи трех - и даже четырехкратного отчуждения одного и того же нежилого помещения. Связано это с хорошей ликвидностью и значительной стоимостью коммерческой недвижимости.

Кроме того, необходимо устанавливать наличие обременений со стороны третьих лиц, например, по иным договорам продажи, по кредитам, наложенные путем обеспечительных мер, запретов, арестов.

Под коммерческие помещения очень часто оформляются кредиты, недвижимость же становится их залоговым обеспечением. Любая реализация обремененного имущества возможна только при согласии банка/кредитного учреждения, выдавшего заем.

- Мошенники скрывают информацию о залогах…

- Да, они имеют возможность обманывать покупателей путем заключения предварительных договоров, или обычных договоров купли-продажи, когда право собственности еще не зарегистрировано, например, в недавно построенных зданиях. Кроме того, существуют способы незаконного временного снятия обременений. При этом необходимо понимать, что любая сделка по отчуждению имущества, находящегося в залоге, является незаконной, недействительной.

Также существует риск изъятия коммерческих помещений по муниципальным или федеральным программам.

Коммерческая недвижимость достаточно востребована, вследствие чего практика ее продажи является редкостью. Однако очень часто нежилые помещения начинают реализовывать быстро, например, когда собственник узнает о планах местных органов власти о сносе коммерческих зданий с целью нового строительства дорог, жилых микрорайонов или нежилых центров, которые необходимы взамен застоявшегося обветшалого коммерческого фонда.

- То есть, когда собственники такого нежилого фонда разведывают о планах местных властей, они стремятся поскорее продать коммерческую недвижимость по рыночной стоимости, потому что есть риск изъятия приобретенного имущества за много меньшую компенсацию?

- Да, и, купив такой объект, новые собственники принимают на себя риски изъятия приобретенного имущества.

Также при приобретении нежилых помещений следует помнить о сложностях, которые могут возникнуть при переоформлении документов на коммуникации и счетов по оплате на нового собственника. Указанные формальности часто приводят к ощутимым финансовым затратам. А если предыдущий собственник откажет в содействии или выяснится, что какие-то документы прежнего собственника или самого объекта недвижимости содержат ошибки, то переоформление лицевых счетов на коммунальные и эксплуатационные расходы затянется на неопределенный срок. Следствием чего может стать ограничение в пользовании коммуникациями.

Кроме того, следует учитывать, что для разных видов деятельности необходимы различные объемы оказываемых эксплуатационных услуг, о чем покупатели даже не задумываются в момент сделки. При этом случается, что такие услуги по объективным или субъективным причинам не могут быть оказаны, а жизненно необходимые для бизнеса коммуникации не могут быть задействованы. Одним из примеров служит невозможность увеличения электрической мощности, установки кондиционера, дополнительного телефона, проведения независимой Интернет-линии и др.

- Вы перечислили много «подводных камней» приобретения нежилого помещения. Как же можно убедиться, что приобретаемая недвижимость не является объектом некапитального строительства, где это можно проверить? Как предприниматель может обследовать, нет ли "двойных хозяев" у помещения, что помещение не в залоге?

- О том, объектом капитального или некапитального строительства является здание, свидетельствуют его правоустанавливающие документы, документы БТИ и документы, непосредственно связанные со строительством (разрешение, проект, иные). Информация относительно двух хозяев помещений (как и любая другая негативная информация – запреты, аресты, залог, многое иное) проверяется по выпискам из истории регистрационных действий объекта недвижимости, которые можно получить в Росреестре. Использование помещения по определенному, специфическому назначению (продуктовый магазин, промышленный заводик и т.д.) предполагает ряд разрешительных документов, которые связаны с возможностью как использования помещения под указанные цели, так и возможностью его переоборудования, подведения дополнительных коммуникаций, с вероятностью ведения указанной деятельности на земельном участке или в месте, где расположено помещение. Все эти вопросы имеют специфическое разрешение и подлежат дополнительному, отдельному исследованию.

Для предпринимателей наиболее рациональным способом проверки приобретаемого объекта недвижимости является, как ни странно, хороший адвокат. Высококвалифицированный специалист грамотно и серьезно подойдет к этому вопросу: оформит соответствующие запросы во все необходимые инстанции, регистрирующие органы, тщательно изучит пакет документов и сдаст, как говорится, работу «под ключ». Проверка профессионалом всей юридической чистоты сделки (так называемый due diligence), до заключения самого договора, значительно сократит возможные расходы и потенциальные риски.

- Олег Владимирович, а при заключении договоров аренды рисков меньше?

- Я бы сказал проще: они другие. Отношения по аренде всегда не стабильны.

Никогда арендодатель не может гарантировать, а арендатор быть уверенным в том, что договор аренды или субаренды не будут расторгнуты досрочно, или по завершению пролонгированы на новый срок. Порой собственнику и самому неизвестно, как долго он захочет сдавать коммерческую недвижимость вообще, и на определенных с арендатором условиях в частности.

Арендатору следует помнить, что увеличивая стоимость коммерческой недвижимости путем проведения в ней ремонтных или косметических работ, он, как правило, не имеет права на компенсацию затрат по улучшению данного имущества, не говоря уже об убытках, которые потерпит в связи с необходимостью освободить уже разрекламированное и подготовленное во всех смыслах к бизнесу помещение.

Арендаторы, как и покупатели коммерческой недвижимости, при заключении договоров редко задумываются о возможных сюрпризах с эксплуатационными компаниями, а зря. Именно во власти управляющих компаний определять объем и стоимость обслуживания, размер эксплуатационных услуг, а также решать вопросы не только о спектре такого рода услуг, но и об отказе в их предоставлении.

Новому собственнику могут навязать абсолютно не нужные услуги, или определить по ним слишком высокий размер стоимости, например, заставить платить за Интернет или телефон по суммам в десятки раз превышающим обычные цены. Или навязать услуги охраны за огромную плату, или выставить счета на оплату мест общего пользования даже тех, которыми никто и никогда не пользуется. Не редки случаи навязывания оплаты расходов по текущему и капитальному ремонту, который либо не проводится, либо проводится, но не интересен арендаторам в связи с ограниченным сроком аренды помещений.

- Может быть, у вас есть данные о том, покупка или аренда в большей степени интересует сегодня ритейлеров?

- Ритейлеры чаще всего не выкупают недвижимость под свои магазины, а арендуют площадки. Тенденция не локальная, а общероссийская. Но, в отличие, например, от московских розничных операторов, добровольно предпочитающих аренду, у региональных ритейлеров часто просто нет выбора: в большей степени для них это необходимость, вызванная отсутствием на рынке, действительно, интересных предложений по продаже коммерческой недвижимости.

Больший интерес проявляется к стрит-ритейлу (небольшие магазины и офисные помещения, расположенные на первых этажах зданий), к помещениям на первой линии с отдельным входом. Но если помещение хорошее и стоящее, то выгоднее все-таки иметь его в собственности, однако здесь немалую роль играет довольно высокая цена на него.

Представители малого и среднего бизнеса также чаще всего заключают договоры аренды. Для приобретения недвижимости необходимо располагать серьезными финансовыми ресурсами, которые у небольшого предприятия не всегда имеются в свободном распоряжении. Кроме того, покупка порой вовсе невозможна по иным, не связанным с финансовым состоянием компании причинам, например, из-за наличия в интересующем ритейлера месте подходящих по параметрам помещений, только сдаваемых в аренду.