Помещения в бизнес-центрах

       Найти подходящее помещение для своего бизнеса — задача не из легких. В городской собственности находится менее половины всех площадей, сдаваемых в аренду. Комитет по управлению городским имуществом администрации Санкт-Петербурга не всегда может удовлетворить требования потенциальных арендаторов, и в поисках помеще­ния для офиса, магазина, производства или склада арендатор обращается к вторичному рынку аренды городской недвижимости. Напоминаем, что на вторичном рынке договоры аренды заключаются не с КУГИ, а с другими юридическими лицами (государственными или коммерческими структурами).

       Бизнес-центры принято классифицировать по катего­риям. Обычно офисному центру присваивается катего­рия «А», «В», «С» или «О», в зависимости от его место­положения и уровня комфорта, который могут получить арендаторы. Однако отличия бизнес-центров разных ка­тегорий очевидны не всегда. Это наталкивает на мысль об условности приведенной классификации. В некоторых бизнес-центрах делению на категории не придается большого значения и оно не проводится вообще. Поэто­му предпринимателю, подыскивающему помещение для офиса, основное внимание стоит уделять не букве, от­ражающей категорию бизнес-центра, а объему и каче­ству предоставляемых услуг. Ну, и, разумеется, цене, ко­торую управляющие за них запрашивают.

Дорого и престижно

Наиболее дорогие и престижные офисные помещения предлагают бизнес-центры класса «А». Непременным условием принадлежности к офисным помещениям этой категории является местоположение в историческом центре города.

Минимальный срок аренды в бизнес-центре обычно составляет один год. Зачастую во избежание регистра­ции договора аренды в ГБР управляющие компании за­ключают договор аренды офиса на срок одиннадцать месяцев.

Арендная ставка в офисных центрах класса «А» высока.

Местоположение и размер арендной ставки явля­ются, пожалуй, наиболее существенной отличитель­ной особенностью бизнес-центров категории «А». При сопоставлении услуг, предоставляемых бизнес-центра­ми категорий «А» и «В», напрашивается вывод, что именно местоположение бизнес-центра является ос­новным фактором, влияющим на разницу цен. По ос­тальным характеристикам бизнес-центры класса «А» мало чем отличаются от менее престижных офисных центров. Они предоставляют своим арендаторам стан­дартный набор услуг и возможностей, который почти всегда можно получить и в офисных центрах класса «В». В пределах бизнес-центра расположены кафе или ресторан, банкомат, иногда пункт обмена валюты и даже небольшой торговый центр. Поблизости всегда есть парковка. Бизнес-центр пре­доставляет арендаторам возможность работать круг­лосуточно, а также самостоятельно осуществлять пла­нировку помещения.

Бизнес-центры класса «А», так же, как и менее прести­жные офисные центры, обычно не предоставляют своим арендаторам телефонных линий, а если и предоставляют, то их число ограничено. Предприниматели сами заключа­ют договор с телеоператорами на установку того количе­ства абонентских пар, которое необходимо для работы в офисе. Эти же операторы предоставляют интернет-канал.

Дешевле — не значит хуже

Бизнес-центры категории «В» выгодно отличаются от офисных центров класса «А» размером арендной став­ки.

Другое существенное отличие бизнес-центров класса «В» — их местоположение. Как правило, это офисные центры, хотя и расположены на оживленных магистра­лях, но удалены от центра города, и порой значительно (ул. Возрождения, ул. Софийская, ул. Тамбовская, Вы­боргская наб. и т.д.). Хотя есть и исключения.

По уровню предоставляемых услуг бизнес-центры ка­тегории «В» не уступают, а иногда даже превосходят офисные центры категории «А». Так, некоторые биз­нес-центры категории «В» располагают и обменным пунктом, и банкоматом. В то же время далеко не все бизнес-центры категории «А» могут похвастаться нали­чием и того, и другого. То же самое можно сказать и о возможности получения юридической консультации в бизнес-центре. В некоторых случаях управляющие ком­пании держат своего юриста. Однако чаще всего жела­ющие получить консультацию обращаются в юридиче­скую фирму или адвокатскую контору, арендующую офис в этом же бизнес-центре.

Бизнес-центры класса «А» не всегда предоставляют возможность работающим в их стенах расслабиться в конце рабочего дня.

Скромно. На первый взгляд

Отличительной особенностью бизнес-центров класса «С» является размер арендной ставки.

Если местоположение — это зачастую единственное, что отличает бизнес-центры класса «А» от класса «Б» (размер арендной ставки мы сейчас не учитываем, т.к. выяснили, что он напрямую зависит от местоположения), то размер арендной ставки — это единственное, что от­личает здания класса «В» от класса «С». По местополо­жению офисные центры класса «С» немногим проигры­вают «В». Несмотря на то, что они расположены на ме­нее оживленных магистралях, чем офисные центры клас­са «В», от исторического центра города они удалены не более (Большой Сампсониевский пр., Малоохтинский пр., ул. Шпалерная).

Есть исключения. Некоторые бизнес-центры категории «С» максимально приближены к оживленным магистра­лям или находятся непосредственно в центре.

Объем услуг, которые бизнес-центры категории «С» предоставляют своим арендаторам, иногда уступает, а иногда и превосходит аналогичный показатель у ближай­ших конкурентов — офисных центров класса «В» (как и в случае сравнения «А» и «В»), Например, офис в бизнес-­центре класса «С» может находиться на третьем этаже, а лифта может и не быть. Однако если арендатор офи­са в бизнес-центре «Сампсониевский» не сочтет за труд ежедневно подниматься на третий этаж самостоятельно, то после работы он сможет воспользоваться услугами фитнес-центра и сауны. Не выходя на улицу, могут посещать сауну (а в перспективе и фитнес-центр) и офисные работники бизнес-центра «Таврический», с той лишь разницей, что им не приходится подниматься в офис пешком, поскольку в наличии имеется лифт. А вот утром, если нет машины, им приходится выходить из до­ма пораньше. Дело в том, что «Таврический» удален от станций метрополитена, а периодичность движения на­земного транспорта в районе бизнес-центра оставляет желать лучшего. Остальные услуги, такие как парковка, свободная планировка, возможность круглосуточной ра­боты, обязательны почти для всех бизнес-центров кате­гории «С».

Неопознанный недвижимый объект

Кроме офисных центров, класс которых определен, существует множество бизнес-центров, менеджеры которых затрудняются определить категорию своих владений.

Арендные ставки в большинстве из них соответствуют цене офисной площади в бизнес-центрах класса «С». Хотя бывают и меньше.

Эти бизнес-центры удалены от исторического центра  Санкт-Петербурга приблизительно на то же расстояние, что и офисные центры класса «С». Основная их часть рас­положена далеко от центра (ул. Маршала Тухачевского, Крапивный пер., Светлановский пр., Пискаревский пр.). Однако некоторые из них находятся в относительной близости от центральной части города (Инструментальная ул., наб. Обводного канала) или же непосредствен­но в историческом центре.

Объем предоставляемых этими офисными центрами услуг также сопоставим с объемом услуг, которые пред­лагают своим арендаторам бизнес-центры класса «С» и «Б».

«Неопознанные» бизнес-центры также в состоянии обеспечить своих клиентов всем необходимым для ра­боты. И хотя порой возможны некоторые неудобства , эти проблемы вполне решаемы.