Приобретение недвижимости: безукоризненная чистота сделки
Покупка недвижимости – серьезное испытание на профессионализм для всех управленческих подразделений компании, в том числе юридического отдела. Как не ударить в грязь лицом и максимально оградить компанию от юридических рисков, связанных с приобретением дорогостоящего актива?
Проверка объекта покупки
Получить выписку из ЕГРП. Прежде всего необходимо определиться с правовым статусом объекта предстоящей покупки. Для этого нужно получить выписку из Единого госреестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) о правах на этот объект. Такую информацию территориальный отдел Управления Федеральной регистрационной службы предоставляет любому обратившемуся с заявлением, форма которого утверждена приказом Минюста России от 14.09.06 № 293. К заявлению надо обязательно приложить копию платежки или квитанции об оплате госпошлины: для физлиц– 100 рублей, для юрлиц – 300рублей (оригинал этого документа потребуют при приемке заявления). В дополнение к этим бумагам компания должна представить учредительные документы, а также документы, подтверждающие полномочия руководителя компании и уполномоченного им лица (доверенность). Адреса региональных управлений ФРС вы можете найти на официальном сайте службы: () В дополнение к этому некоторые региональные управления имеют собственные сайты, на которых можно найти контактную информацию территориальных отделов. (.)
Выписку должны выдать не более чем через пять рабочих дней с момента подачи заявления (п. 2 ст. 7 Федерального закона от 21.07.97 №122ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).
Документ поможет выяснить, действительно ли объект предстоящей сделки принадлежит продавцу на праве собственности. Но получить эту бумагу стоит не только для того, чтобы удостоверится в этом. Дело в том, что этот документ является одним из доказательств добросовестности приобретателя (ст. 302 ГК РФ) и может здорово выручить компанию, если найдутся другие претенденты на объект.
Не лишней будет и отражаемая в выписке из ЕГРП информация о том, не обременено ли право и не наложено ли на него ограничений. Например, не является ли недвижимость объектом залога и не наложен ли на нее арест. Эта информация поможет вам избежать «бесплатных приложений» к покупке неожиданностей вроде сервитута, аренды или ипотеки, которые сохраняются при переходе прав на недвижимость. А если объект арестован, ФРС вообще откажется регистрировать переход прав.
Кроме того, имеет смысл проверить, не обременен ли объект публичным сервитутом. Такая информация в ЕГРП не отражается, но ее можно получить в местной администрации.
Проверить судебную практику. Есть еще один момент. Если права на недвижимость оспаривают третьи лица, в ЕГРП не будет информации об итогах судебной баталии до вступления в силу решения суда. Тем не менее наличие судебного спора может весьма существенно повлиять на судьбу готовящейся сделки. Ведь если третьи лица отсудят объект, весьма вероятно, что они потребуют его у нового приобретателя– у вашей компании. Поэтому имеет смысл проверить наличие судебных споров в отношении объекта, а также споров с участием вашего контрагента, его посредника по разделу судебной практики вашей справочной правовой системы. Например, информацию об арбитражах первой и апелляционной инстанций Московского региона можно почерпнуть, например, в расширенной базе системы «Консультант плюс»: «суды Москвы и области». Если для вашего региона такой базы нет, информацию о судах можно почерпнуть в выписке из ЕГРП (графа «Заявленные в судебном порядке требования»). Но надо иметь в виду, что отсутствие информации в этой графе еще не гарантия от споров. Графа может оказаться чистой, например, из за того, что суд не уведомил регистрирующий орган о наличии спора. В любом случае имеет смысл проконтролировать информацию по сайтам судов (ссылки на сайты региональных арбитражей есть на официальном сайте ВАС РФ ).
ПРИМЕР ИЗ ПРАКТИКИ.Компания намеревалась приобрести земельный участок. В ходе проверки юрист обратился за информацией в администрацию города. Выяснилось, что через пару лет участок войдет в состав аэропорта Шереметьево-3.
Изучить правоустанавливающие документы. Параллельно с проверкой по ЕГРП необходимо непосредственно изучить правоустанавливающие документы по истории сделок с объектом. Такие бумаги можно получить как непосредственно у потенциального продавца, так и у предыдущих собственников недвижимости. Разумеется, это будет весьма затруднительно без помощи продавца, на котором заканчивается цепочка сделок с объектом. Если продавец уклоняется от оказания такой помощи, это может свидетельствовать о проблемах при предыдущих сделках с объектом. В таком случае следует проявлять особую осторожность и тщательность при проверке юридической чистоты товара.
Изучая полученные документы, обратите особое внимание, нет ли в них оснований для признания предшествующих сделок недействительными. Либо не дают ли они повода третьим лицам истребовать его в порядке виндикации. Проверку необходимо провести на глубину срока исковой давности по этим категориям требований.
ПРИМЕР ИЗ ПРАКТИКИ. В ходе изучения истории земельного участка было обнаружено, что первоначальному собственнику его предоставила местная администрация. При этом, ранее на этих землях располагались дачи государственного органа. Документы об изъятии данного земельного участка у госоргана отсутствовали. При такой ситуации следует обратить внимание на сроки исковой давности. Поскольку с указанной в примере сделки прошло более 12 лет, и обращений в суд не было, риск значительно нивелирован.
Такая же ситуация может быть с отсутствием решений уполномоченных органов при заключении предыдущих сделок и/или надлежащих доверенностей на лиц, подписавших документы по этим сделкам. По собственному опыту хочу заметить: идеальных объектов не бывает. Главное, правильно оценить и минимизировать риски.
МНЕНИЕ КОЛЛЕГИ. Михаил Матвиенко, заместитель руководителя ООО «Право и Консультации»: «Чем меньше было владельцев у приобретаемой недвижимости, чем дольше каждый из них владел ею и чем больше из них в настоящее время здравствует и не находится в состоянии перманентных судебных тяжб, тем более высока вероятность приобрести на вторичном рынке беспроблемный объект»
Проверка продавца
Изучить учредительные документы. Второй этап подготовки заключается в проверке юридической чистоты потенциального контрагента.
Для этого у него необходимо получить следующие учредительные документы:
учредительный договор, решение единственного участника о создании, решение госоргана о создании и т. п.;
устав;
документы, подтверждающие полномочия лица, которое вправе действовать от имени компании без доверенности (протокол общего собрания участников об избрании руководителя компании, уведомление налоговой инспекции о внесении сведений о действующем руководителе в ЕГРЮЛ);
свидетельство о регистрации юрлица и его перерегистрации (если имела место);
свидетельство о постановке на налоговый учет (ИНН), а также документы, подтверждаю-щие налоговый статус продавца (не применяет ли он налоговые спецрежимы и т.п.). Эти документы пригодятся бухгалтерии.
Такие документы рекомендуется собрать не только состоянию на момент заключения сделки, но и по предыдущим сделкам в пределах срока исковой давности (см. врезку).
Проверить полномочия по распоряжению имуществом. Убедитесь в том, что представитель продавца не превысил свои полномочия по распоряжению имуществом своей организации. Недвижимость является весьма дорогостоящим активом. Поэтому нередко операции с ней подпадают под критерий крупной сделки* (свыше 25 процентов балансовой стоимости активов компании). В таком случае необходимо убедиться, что есть необходимые решения об одобрении сделки уполномоченными органами. Напомним, что, если иного не записано в уставе, сделку «весом» от 25 до 50 процентов балансовой стоимости активов должен одобрять совет директоров компании. Более крупные сделки относятся к компетенции общего собрания.
Если компания проигнорирует это требование, над сделкой повиснет дамоклов меч признания ее недействительной по иску продавца или любого из его акционеров. Такие же последствия могут наступить, если продавец не представит документов об одобрении сделки с заинтересованностью.
Обратите внимание и на другие ограничения по распоряжению имуществом. Так, унитарные предприятия не вправе распоряжаться недвижимым имуществом, закрепленным за ними на праве хозведения без согласия собственника (п. 2 ст. 295 ГК РФ). В таких случаях необходимо убедиться в наличии всех необходимых правовых условий для сделки (в приведенном примере, что собственник дал свое согласие).
Проверить полномочия посредника. По сделкам с нежилой недвижимостью посредники привлекаются достаточно часто. Если от имени продавца также ведет переговоры и подписывает договоры посредник, необходимо убедиться в его полномочиях, в частности проверить наличие доверенности. Дополнительный риск возникает, только если посредники подписывают договор или иные значимые документы (например, передаточный акт, акт о взаиморасчетах). В этом случае необходимо убедиться в действительности доверенности. Ведь лицо, выдавшее доверенность, вправе ее в любое время отменить (ст. 188 ГК РФ). Так что подписывать договор по возможности должен собственник. Либо следует убедиться, что доверенность не отзывалась. Так же внимательно следует изучить полномочия, прописанные в доверенности. Например, полномочия на прием денег и подписание договора должны быть указаны отдельно (подробнее о правилах оформления доверенностей читайте статью «Неочевидные, но существенные правила составления доверенностей» на стр. 20).
Получение гарантии до заключения сделки
При совершении сделок с недвижимостью продавцы нередко требуют внести аванс в доказательство серьезности намерений покупателя. Интерес их в этом понятен, однако ситуацию можно развернуть в свою пользу. Объясните, что внесение аванса без дополнительных гарантий нарушает ваши интересы. И предложите оформить предварительный договор. А выплату оформить как задаток. Условие о нем можно записать прямо в предварительном договоре.
В таком случае вы получите дополнительную степень свободы. Если ваша компания заинтересована в сделке, вы сможете понудить продавца к заключению договора купли-продажи (п. 5 ст. 429, п. 4 ст. 445 ГК РФ). А если ситуация изменится, то отказ продавца от сделки также можно будет обратить на пользу компании. В таком случае он одолжен будет вернуть задаток в двойном размере (п.2 ст.381 ГК РФ).
По этим же соображениям суммы, вносимые до заключения договора купли-продажи, целесообразно оформлять именно как задаток даже если продавец отказывается заключать предварительный договор. На практике предварительный договор или соглашение о внесении задатка/аванса заключаются до полной проверки объекта (а часто и до получения выписки из ЕГРП). В таких случаях необходимо отдельно указать в предварительном договоре, что если в результате юридической проверки будут выявлены существенные препятствия для сделки, то вы вправе отказаться от покупки и получить назад внесенные денежные средства. Данное условие можно сформулировать следующим образом: «Если до заключения договора купли-продажи покупатель выявит обстоятельства, подтверждающие незаконность ранее совершенных сделок, либо иные обстоятельства, препятствующие будущему собственнику владеть, пользоваться или распоряжаться объектом недвижимости, покупатель вправе отказаться от настоящего договора в одностороннем внесудебном порядке по пункту 3 статьи 450 ГК РФ. В этом случае продавец обязуется вернуть покупателю сумму задатка в течение пяти рабочих дней с момента требования».
Расчеты по сделке
Оплата – один из наиболее важных и рискованных этапов практически любой сделки. А связанной с недвижимостью в особенности. На что помимо общеизвестных способов обеспечения обязательств (неустойка, залог и т.п.) нужно обратить внимание, чтобы обезопасить этот этап?
Безналичные расчеты. Самым безопасным для покупателя способом оплаты можно назвать окончательный расчет после регистрации перехода права собственности. На практике так бывает не всегда. Если продавец, получив оплату, утратит интерес к вашей компании, зарегистрировать переход права собственности можно на основании решения суда (п. 3 ст. 551 ГК РФ). А с нерадивого контрагента взыскать убытки, вызванные задержкой регистрации.
Если же вам удалось согласовать условие о том, что компания полностью или частично оплатит покупку после госрегистрации перехода права, имейте в виду, что объект сделки до полной оплаты находится в залоге у продавца (п. 5 ст. 488 и п. 3 ст. 489 ГК РФ). Для снятия такого залога обе стороны должны представить в регистрирующий орган акт об оплате, заявление о государственной регистрации, а также все необходимые для регистрации документы. Регистрации такого залога можно избежать, прямо прописав в договоре купли-продажи, что по договоренности сторон право залога на объект до его полной оплаты у продавца не возникает.
Расчеты через депозитарную ячейку. В настоящее время распространена практика так называемых расчетов через депозитарную ячейку. Разумеется, компании (как и индивидуальные бизнесмены по предпринимательским платежам) могут рассчитываться друг с другом наличными лишь в пределах 60 тыс. рублей по одной сделке (п. 2 ст. 862 ГК РФ, указание ЦБ РФ от 14.11.01 № 1050-У). Порог крайне низкий для операций с недвижимостью. Впрочем, это ограничение не действует, если одной из сторон расчетов является физическое лицо либо в качестве средства расчетов выступает ценная бумага (обычно вексель).
Надо сказать, что на практике компании порой рассчитываются «через ячейку» и большими суммами (как правило, не прописанными в договоре). К законности такой практики можно предъявить целый ряд серьезных юридических упреков. Однако правовой анализ данной проблемы выходит за рамки настоящей статьи. Здесь заметим лишь, что в случае расторжения сделки или ее недействительности компания не сможет потребовать возврата всей уплаченной суммы.
Поэтому дадим рекомендации для добросовестных контрагентов. Тем более, как мы отметили выше, механизм оплаты через ячейку можно применять на вполне законных основаниях, используя неденежные средства расчетов.
Обычно ячейка арендуется на период регистрации плюс примерно неделя-другая. В договоре аренды ячейки указывается, что продавец изымает денежные средства при предъявлении документов, подтверждающих, что регистрация вашего права собственности произошла (нотариальная копия свидетельства о регистрации или подлинная выписка из ЕГРП), а за несколько дней до окончания срока аренды покупатель вправе изъять деньги (на случай, если сделка не совершилась).
Совершение сделки
Договорные условия. Процедура формирования договорных условий достаточно стандартная. Необходимо четко сформулировать существенные условия договора (предмет, цена), прочие необходимые условия, договориться о порядке расчетов, обеспечении обязательств и т.д.
Обратить внимание тут надо вот на что. Если речь идет о продаже здания, строения, помещения, квартиры, описание объекта в договоре должно четко совпадать с документами БТИ. При продаже земельного участка описание объекта должно соответствовать кадастровому плану. Если продается все здание, то можно так и указать. Рекомендуется в договоре четко прописать порядок перехода прав на земельный участок, необходимый для эксплуатации недвижимости.
Акт приема-передачи объекта. При передаче недвижимости от продавца к покупателю необходимо составить акт, в котором зафиксировать этот факт (ст. 556 ГК РФ). Этот документ можно составить в произвольной форме. Заметим, что существует унифицированная форма передаточного акта № ОС-1а (утв. Постановлением Госкомстата России от 21.01.03 № 7). Акт по этой форме необходим бухгалтерии, чтобы по бухгалтерским правилам принять объект к учету, а также подтвердить расходы на покупку и вычет по входному НДС. Однако к такой форме акта настороженно относятся в регистрационной службе. Поэтому мы обычно рекомендуем отдавать на регистрацию акт в произвольной форме. А акт по форме ОС-1 использовать для нужд бухучета.
Регистрация перехода прав. Разумеется, сделку можно считать окончательно завершенной лишь после того, как переход права собственности на имущество зарегистрируют в ЕГРП. Для этого обе стороны должны обратиться в территориальный отдел Управления ФРС соответствующего субъекта по месту нахождения объекта с заявлениями по форме, утвержденной Приказом Минюста № 293. К заявлению надо приложить:
копию и подлинник платежного документа об оплате госпошлины. Заметим, что за регистрацию перехода к компании прав на недвижимость необходимо уплатить госпошлину в размере 7500 руб. (попд. 20 п. 1 ст. 333.33 НК РФ);
нотариальную доверенность на лиц, представляющих документы на госрегистрацию (если это делает руководитель компании – устав и документ об избрании (назначении) его на эту должность);
договор купли-продажи, а также передаточный акт в количестве равном количеству участников плюс 1 – для помещения его в регистрационное дело;
решение об одобрении сделки или подтверждение, что сделка не является для компании крупной (это может быть справка за подписью главного бухгалтера и руководителя);
нотариальные копии учредительных документов обоих юридических лиц, а также все изменения в учредительные документы, свидетельства о регистрации, перерегистрации юридического лица, свидетельства на все изменения (некоторые отделы Управления ФРС требуют предъявления подлинников);
документы, подтверждающие полномочия руководителей (подлинник – для предъявления, нотариальная копия – в дело);
документы БТИ и/или кадастровый план земельного участка (в некоторых отделах Управления ФРС кадастровый план вшивают в договор, в этом случае кадастровых планов должно быть столько же, сколько и договоров). Если документы БТИ и кадастровые планы уже сдавались ранее на госрегистрацию и с этого момента изменений не произошло, то их предоставление по закону не обязательно.
Перечень является примерным, могут потребоваться и дополнительные документы. Необходимо также отметить, что в последнее время в связи с принятием изменений в Закон «О государственной регистрации» и Административного регламента по регистрации (приказ Минюста № 293) многие требования регистрирующих органов смягчены, так часть документов можно представлять в виде оригинала и ксерокопии, которая будет заверена заявителем и сотрудником, принявшим документы на регистрацию. Однако такие изменения правильно воспринимаются не всеми отделами регистрирующего органа. Предупреждаю также, что спорить с ними следует только в случае значительной подкованности в вопросе.
При подаче документов Вам обязательно должны выдать расписку о приеме документов, которая одновременно является документом на получение документов с государственной регистрации.
Работу можно считать завершенной после того, как регистрирующий орган выдаст компании свидетельство о праве собственности на приобретенный объект.
Возможен ли задаток по предварительному договору?
В науке и на практике нет единого мнения о том, можно ли вносить задаток по предварительному договору. Этому способствует неопределенность формулировки статьи 380 Гражданского кодекса РФ. С одной стороны из нее можно сделать вывод, что задаток является доказательством заключения «основного» договора. Понятно, что при заключении предварительного договора, основного еще нет. С другой стороны запрета вносить задаток до заключения основного договора в законе не существует. Существует две точки зрения на то, как устранить эту неясность.
Согласно первой точке зрения, задаток по предварительному договору невозможен. Эта точка зрения более популярна в арбитражных судах. Например, судьи в постановлении Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 17.06.04 года № Ф04/3281-399/А67-2004, отметили, что предварительный договор о заключении в будущем договора купли-продажи нельзя обеспечивать задатком. Суд указал, что только денежные обязательства можно обеспечить задатком. А обязательства по предварительному договору таковыми не являются. Доводы о том, что соглашение о задатке может существовать независимо от договора купли-продажи, судьи посчитали не соответствующими статье 380 Гражданского кодекса РФ. Впрочем, эта позиция не является единственной принятой в указанном округе и в других округах. Так арбитры того же самого Западно-Сибирского округа удовлетворили требования истца о возврате задатка, внесенного по предварительному договору (постановление от 21.01.04 № Ф04/297-2312/А45-2004). А в Уральском округе считают, что задатком можно обеспечить исполнение как основного, так и предварительного договора (постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 06.09.04 № Ф09-2878/2004-ГК). Суды общей юрисдикции более последовательны, и в основном «голосуют» за задаток по предварительному договору. Именно такой изложен в пункте 51 Обзора судебной практики Верховного суда РФ за четвертый квартал 2005 года; утв. постановлением Президиума Верховного суда РФ от 01.03.06.
Я считаю, что наиболее правильна точка зрения, согласно которой предварительный договор с условием о внесении покупателем задатка признается смешанным договором, к разным частям которого применяются разные правила (ст. 421 Гражданского кодекса РФ). К аналогичным выводам пришли и судьи Федерального арбитражного суда Уральского округа (постановление от 29.06.06 № Ф09-5566/06-С3). Они не согласились с тем, что задатком можно обеспечить обязательства по предварительному договору. При этом суд признал правомерной конструкцию смешанного договора, в котором задаток обеспечивает обязательства по планируемому к заключению договору купли-продажи. Судьи Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа также сочли, что основное обязательство уже должно существовать в момент заключения соглашения о задатке. Но прямо указали, что такое соглашение может содержать и основное обязательство. Например, такое как договор купли-продажи или предварительный договор (постановление от 14.12.06 № Ф04-8308/2006(29303-А46-16)).
С учетом сложившейся судебно практики, в тексте предварительного договора можно указать, что он является смешанным и содержит соглашение о задатке. Это придаст обязательствам большую «устойчивость» при рассмотрении спора в арбитражном суде.
Информационный партнер ИАА Bishelp, Журнал «Юрист компании»