Расчеты в сделках с недвижимостью

Вопрос безопасности и надежности расчетов является одним из важнейших при проведении сделок с недвижимостью. 

Существуют различные схемы расчетов, но абсолютно надежной - нет. Поэтому имеет смысл говорить лишь о наивысшей степени надежности - не более того. О том, какие существуют способы денежных расчетов в сделках с недвижимостью - риелторы Центрального агентства недвижимости.

Наталья Кирсанова, заместитель директора Центрального агентства недвижимости:

Сейфинг

Самой распространенной  формой расчетов являются действия продавца и покупателя через арендованную ими совместно банковскую ячейку - сейфинг. С помощью банковской ячейки решается основная проблема - где хранить деньги в период регистрации, ведь после подписания договора купли-продажи проходит несколько недель, прежде чем произойдет регистрация прав собственности в соответствующих государственных органах.

Плюсы:

Сейф арендуют по договору, в который включено дополнительное условие открытия ячейки - обязательное присутствие представителей обеих сторон соглашения, выполнение которого контролирует представитель банка. Один из неоспоримых плюсов банковской ячейки заключается в том, что, если сделка по каким-либо причинам не состоялась, то покупатель без всяких осложнений имеет возможность забрать свои деньги обратно - в соответствии с условиями договора. Банковская ячейка обладает еще одним достоинством: ее можно использовать для временного хранения не только денег, но и ценных бумаг, и других идущих в оплату ценностей.

Минусы:

Минус подобной формы расчетов - возможность шантажа и мошенничества. Например, продавец после закладки денег и подписания договоров с банком исчезает и продает недвижимость еще кому-то, а затем требует несколько тысяч долларов за то, чтобы в его присутствии покупатель смог вернуть из сейфа свои деньги. И наоборот: приобретатель после регистрации отказывается идти в банк и вымогает деньги за то, чтобы продавец открыл сейф и взял теперь уже его деньги.

Ситуация совершенно тупиковая, особенно если учесть, что многие банки имеют в договоре пункт, согласно которому через год после прекращения оплаты сейфа его содержимое переходит в собственность банка. Иначе говоря, либо плати, сколько просят, либо потеряешь все.

К минусам также можно отнести тот факт, что банк не несет ответственности за содержимое сейфа и правильность положенных в него сумм, считая это личным делом клиента. Последним не выписывают никаких документов с указанием сумм, отправленных в сейф, и, в случае конфликтных ситуаций, невозможно доказать, что именно и в каком количестве клиенты прятали в сейф и вынимали оттуда.

Существенный недостаток данной схемы - весьма проблемное обслуживание цепочек обменов. Кроме того, администрация банка далека от проблем продавца и покупателя.

Кроме того, аренда банковской ячейки - не безвозмездное мероприятие. За безопасность надо платить. И именно относительная безопасность расчетов при сделках с помощью банковской ячейки может нивелировать некоторые минусы ее использования.

Банковский аккредитив

Наиболее надежной системой расчетов на сегодняшний день считается банковский аккредитив. Но риелторы ее используют мало из-за повышенной "любви" участников рынка к наличности и общего недоверия к безналичным банковским операциям. Тем не менее, в недалеком прошлом она была достаточно распространена.

Суть схемы расчета через банковский аккредитив заключается в следующем. Покупатель открывает на себя счет в рублях или валюте. Средства блокируют до момента получения оговоренных документов, например, свидетельства о регистрации и т. п. Когда бумаги предъявлены, средства перечисляют на заранее открытый счет продавца, причем банки обычно сами решают проблемы конвертации, если она необходима, и выдачи наличных.

Плюсы:

Главное достоинство аккредитива - все платежи осуществляются безналичным путем. Таким образом, продавец и покупатель избавлены от путешествия по городу с "чемоданом" банкнот, а сама процедура расчетов при совершении сделки с недвижимым имуществом становится независимой от "человеческого фактора".

Еще одним плюсом такой схемы является ее гибкость - она позволяет достаточно легко обслуживать различные варианты цепочек обмена. В отличие от банковской ячейки, аккредитив подходит для тех, кто переезжает из одного города в другой: безналичная форма исключает все возможные проблемы, которые могли бы возникнуть при расчете.

Выдачу банковских документов, легкую доказуемость проведения расчетов, невозможность мошенничества с фальшивыми деньгами также следует отнести к преимуществам данной схемы. Но тут не обойтись без эскро-службы агентства недвижимости, ведь банк не обязан контролировать подлинность предоставляемых документов.

Минусы:

Существенным недостатком банковского аккредитива при расчетах в сделках с недвижимостью считается то, что, в случае срыва сделки или возникновения конфликтной ситуации с продавцом, деньги покупателя зависают, и получить их с блокированного по условию аккредитива счета он сможет только через суд.

Следует также отметить, что при использовании описанной схемы необходимо указывать в нотариальном договоре только полную стоимость сделки. А банк, соответственно, обязан уведомить налоговую инспекцию обо всех открытых счетах.

Дмитрий Кирюшкин, заместитель директора Центрального агентства недвижимости:

Расчетов через банковский аккредитив мне проводить не приходилось, но знаю точно: участники сделок с недвижимостью предпочитают не "светить" свои доходы, и поэтому подобная форма расчетов их вряд ли пока заинтересует. Безналичные расчеты удобны в сделках с недвижимостью за рубежом. Поэтому иностранным клиентам трудно приспособиться к российской привычке доверять исключительно наличным деньгам.

Расчетные центры

Для взаиморасчетов между клиентами специалисты агентства, помимо простого сейфинга, часто пользуются услугами расчетных центров, которые организованы при некоторых банках.

Плюсы:

В отличии от независимой ячейки, этот вариант удобен тем, что поэтапную выдачу денег продавцу (50% - после регистрации, 40% - после снятия с регистрационного учета, 10% - после освобождения недвижимости и подписания акта приема-передачи) можно прописать в договоре, и работники центра будут контролировать эту процедуру и выдавать положенную сумму после каждого этапа. При этом присутствие всех других сторон необязательно. Условия расчетного центра предоставляют возможность предусмотреть в договоре все нюансы даже при проведении сложных цепочек. Услуги такого центра обходятся немногим дороже аренды ячейки в банке, но они того стоят.

Минусы:

Но и при этом виде взаиморасчетов присутствует "человеческий фактор". Сегодняшний рынок недвижимости - это, прежде всего, рынок продавцов. Они все чаще диктуют свои условия при закладке денег, а покупатели, часто в ущерб своим интересам, вынуждены идти на уступки.

Случается, что конфликты разгораются прямо в банке, и судьба предстоящей сделки оказывается "на волоске". Поэтому риелтор должен минимизировать возможные риски, а для этого накануне визита в банк обязательно обсудить с коллегами, представляющими интересы всех участников сделки, все нюансы и составить соглашение о порядке расчетов, регламентирующее действия участников в сейфовом хранилище.

Эскро-служба агентства недвижимости:

Самый экономичный в финансовом плане и достаточно безопасный способ расчетов - через эскро-службу агентства с использованием поверенного агентства. Англо-русский словарь по экономике и финансам гласит: "Escrou (эскро) - условное депонирование денежной суммы у третьего лица на чье-либо имя".

В практике риэлтерского бизнеса США понятие "эскро" трактуется шире - это сопровождаемая инструкциями сторон передача документов и средств в ведение третьей стороны для исполнения положений их соглашения или контракта. В адаптированном же к российским условиям варианте в риелтор фирме эскро-служба - независимое подразделение, сотрудники которого сами не совершают сделок с недвижимостью, но контролируют документооборот и организуют взаиморасчеты клиентов по сделкам, проводимым агентами.

В данном случае деньги покупателя передаются поверенному, а он, согласно договору-поручению, производит выплаты продавцу. В эскро-службе самым тщательным образом проверяются денежные купюры, выбраковываются не только фальшивые, но и "неудобные" в обороте банкноты. При этом со стороны агентства эти услуги бесплатны. И, что очень важно, при расчетах через агентство можно избежать влияния "человеческого фактора": например, если сделка не состоялась, поверенный без проволочек вернет все деньги покупателю, а в случае ее успешного завершения продавец получит все причитающиеся ему денежные средства точно в срок.

Сотрудники эскро-службы строго контролируют выполнение всех условий договоров и отслеживают сроки исполнения различных этапов - в постоянной связи с агентом и менеджером, курирующим сделку. Главный принцип в организации расчетов: продавец не может получить средства до наступления определенного этапа, подтвержденного документально. Поскольку эскро-служба самостоятельно подает договоры о купле-продаже на регистрацию в ГУФРС, первые 50% продавцу выплачивают сразу по факту получения свидетельства о регистрации. Остальные средства клиент получает поэтапно, также после выполнения определенных условий.

При необходимости, в сложных сделках с участием нескольких продавцов и покупателей, эскро-служба отслеживает и "свои", и "чужие" документы, а также денежные потоки всей "конструкции" в целом. Четкое соблюдение правил делового оборота, за чем и следит служба эскро, обеспечивает безопасность интересов всех участвующих в сделке сторон.

Редкие схемы расчетов

Владимир Трифонов, заместитель директора Центрального агентства недвижимости:

Существует еще один способ расчетов, который, в силу ряда причин, встречается крайне редко, - поручение покупателя нотариусу проведения расчетов с продавцом в соответствии с заключенным договором. Денежные средства при этом вносятся на депозит нотариуса. Процесс внесения денег здесь максимально приближен к моменту подписания нотариального договора, это, безусловно, удобно. К тому же, согласно закону, за свою деятельность нотариус отвечает личным имуществом. Однако он вряд ли сможет обеспечить должную безопасность денежных средств, равно как и подлинность купюр и представленных документов. Расчеты через нотариуса проводятся исключительно в рублях, а на случай конфликтных ситуаций, которые могут возникнуть впоследствии, сумма сделки должна быть прописана полностью. Видимо, поэтому этот способ расчетов так и не прижился в Петербурге.

Не пользуются успехом у участников рынка и такие схемы расчетов, как бессрочные векселя, а также ценные пакеты, хранящиеся в депозитарии банка или в Росинкас (Российском объединении инкассации). Последний хоть и считается на сегодняшний день достаточно безопасным, но является самыми хлопотным и дорогим.

---

Источник: АН "ЦАН"