Рыночная ситуация в офисном секторе Петербурга стабилизировалась
Рыночная ситуация в офисном секторе стабилизировалась, доля вакансий в целом снижается. Вот мы и расспросили ньюс-мейкеров о том, не пора ли уже строить новые бизнес-центры. В каких районах пригодятся деловые комплексы? Какой офисный размер и фасон наиболее востребованы? И состоится ли Сити в Приморском районе, в окрестностях «Лахта-центра»? Компетентные мнения, как обычно, разошлись.
Андрей РОЗОВ,
руководитель филиала Jones Lang LaSalle в Петербурге:
– Строить БЦ у нас стоит, потому что по объему предложения качественных офисных площадей Петербург все еще значительно отстает не только от Западной Европы, но и от Восточной. Качественные же здания востребованы всегда, даже там, где рынок уже насыщен. Если отсутствует внешний спрос, их заселят арендаторы, переезжающие из устаревших комплексов.
В городе заявлено около 40 офисных проектов общей площадью более 400 000 кв. м. Лидируют Центральный и Московский районы, в каждом из которых запланировано более 100 000 «квадратов». И это, на мой взгляд, вполне обоснованно.
Сейчас для девелопера главное — четко представлять будущего клиента. Он обязательно должен задаваться вопросом, для кого строит объект. Возводить БЦ как таковые нецелесообразно. Должна быть внятная концепция, как, например, у «Технополиса» на Пулковском шоссе.
Что касается размера, то 10 000 кв.м представляются для офисного здания вполне безопасным форматом. Хотя, конечно, в каждом конкретном случае многое зависит от локации, конфигурации участка и т. п.
Если рассуждать о будущем городском Сити, по-моему, Лахта выглядит не настолько привлекательной, как намывные территории Васильевского острова, где и места больше, и транспортная доступность благодаря ЗСД будет лучше, и сам по себе проект «Морского фасада» весьма статусный.
Наталия КИРЕЕВА,
старший аналитик компании Maris/CBRE:
– Активизация спроса привела к росту арендных ставок, поэтому девелоперы размораживают приостановленные проекты и начинают новые. Конкуренция усиливается. Аналитики, пытаясь выяснить, сколько еще офисов нужно Петербургу, часто сравнивают его с другими европейскими городами. Однако при этом обычно не учитывают экономических и социальных особенностей нашего мегаполиса.
В структуре населения Петербурга доля потребителей офисных площадей классов А и В не так велика. Мы не столица и не финансовый центр страны. Напротив, треть горожан — пенсионеры. А если учесть детей, школьников, студентов, а также рабочих промышленных предприятий, выяснится, что так много офисов, как в Европе, Петербургу не нужно.
Среднегодовой объем поглощения качественных БЦ составляет у нас в среднем 150 000–170 000 кв. м. Этот показатель в основном обеспечивают переезды арендаторов из административных и устаревших зданий в современные деловые комплексы. Доля компаний, открывающих офисы в Петербурге, не превышает 10%.
Таким образом, в идеале прирост офисных площадей должен быть до 200 000 кв.м в год, из них объектов класса А — не более 40%. Ведь в структуре сделок за последние пять лет преобладают помещения категории В.
Начиная сегодня офисный проект, надо особо аккуратно исследовать рынок (прежде всего — ближайшее конкурентное окружение), проработать концепцию и сделать ее update перед началом стройки.
Александра СМИРНОВА,
руководитель отдела офисной недвижимости ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate:
– Ситуация благоприятна для возобновления девелоперской деятельности. Качественные офисы уже в дефиците. Среди перспективных зон для создания бизнес-центров — Петроградский и Московский районы (особенно часть от Обводного канала до площади Победы).
На юге города осталась высокая потребность в офисах рядом со станциями метро. По-прежнему популярен исторический центр, поэтому не возникнет проблем с заполнением новых объектов в Адмиралтейском районе. Это касается и Центрального несмотря на заявленные здесь масштабные проекты (вроде «Невской ратуши»). Они позиционируются в классе А, между тем в центре не хватает качественных площадей уровней В и В+. Аналогичная ситуация и в Красногвардейском районе, где вводятся в эксплуатацию и строятся преимущественно комплексы высшей категории.
Бизнес-центры классов В и В+ целесообразно планировать площадью до 20 000 кв. м. При сохранении нынешних темпов поглощения рынок в состоянии освоить по несколько таких объектов ежегодно.
Газпромовский проект, безусловно, сделает Лахту привлекательной для офисных девелоперов. Крупный инвестор сможет качественно подготовить территорию и, прежде всего, решить проблему транспортной доступности района, которая пока сдерживает его развитие.
Николай КАЗАНСКИЙ,
генеральный директор «Colliers International Санкт-Петербург»:
– Суммарная площадь строящихся в Петербурге БЦ — около 360 000 кв. м. На многих площадках уже идут активные работы. Однако это не значит, что офисы нужно возводить везде: все зависит от конкретного места и объемов проекта.
Наиболее перспективен с точки зрения спроса помимо прайм-зоны Невского и его окрестностей весь Московский проспект (от аэропорта до Сенной площади). Здесь немало арендаторов в старых административных зданиях класса С, готовых переезжать в новые современные офисы. А их здесь объективно не хватает. Умеренный спрос имеется вокруг ст. м. «Черная речка» и «Старая Деревня». Конторы здесь плотно окружены жилыми массивами, что удобно для сотрудников компаний. Кроме того, условия аренды демократичные (от 800 рублей/кв.м за качественные варианты).
Петроградская сторона и Васильевский остров, столь динамично развивавшиеся в последние годы, несколько утратили свои позиции. Во многом это связано со сложной транспортной ситуацией.
В первую пятерку деловых районов мы также включили правобережную сторону Невы и зону Морского порта Петербурга. Однако тут спросом пользуются в основном помещения класса С.
Интересная ниша для девелоперов — современные производственно-офисные комплексы, ориентированные на малые и средние предприятия. Правда, офисы здесь являются, скорее, дополняющей функцией.
Что касается «Лахта-центра», он, безусловно, станет новым центром притяжения деловой активности и послужит стимулом для прихода в Петербург штаб-квартир крупнейших международных и российских корпораций. Однако надо посмотреть, как рынок поглотит большой объем офисов в самой газпромовской башне. Мы считаем, что «Лахта-центр» в первую очередь поспособствует развитию транспортной и социальной инфраструктуры Приморского района. А это, в свою очередь, даст толчок для жилищного строительства.
Николай ПАШКОВ,
генеральный директор Knight Frank St. Petersburg:
– Новая деловая зона может сформироваться в районе Малой и Большой Охты. Этому способствуют близость этой территории к историческому центру, наличие неподалеку метро, вид на воду для некоторых участков и т. п. При этом изобилие промышленных объектов дает хорошие возможности для редевелопмента.
Перенос штаб-квартиры Газпрома хотя и лишил район важного «якоря», но не остановит его развитие. Здесь остаются такие крупные проекты, как «Санкт-Петербург Плаза», «Септем-сити» и др. Не отказался от освоения Охтинского мыса и сам ОДЦ «Охта», но уже с другим объемно-планировочным решением.
Учитывая, что деловые зоны в Петербурге чаще формируются вдоль набережных Невы, развитие Охты хорошо впишется и в этот тренд.
Процесс децентрализации для офисного рынка сложный, но объективно необходимый. Массу подобных примеров можно найти в зарубежной практике. Однако я считаю преждевременным говорить о возникновении в районе Лахты крупного делового района с гордым названием «Сити». Объективных предпосылок для его переноса из исторического центра нет. Если даже этот процесс и начнется, он будет носить эволюционный характер.
Юрий ПЕТРОВСКИЙ,
представитель собственника бизнес-центра «Вант»:
– К вопросу строительства офисов сегодня надо подходить очень взвешенно, поскольку не ясны рыночные перспективы. Прогнозировать развитие деловых зон можно вблизи станций метро и КАД, где хорошая транспортная доступность. Интерес к таким территориям будет расти.
Сергей ИГОНИН,
управляющий партнер «АйБи ГРУПП»:
– Ситуация на рынке равновесная, но не факт, что это состояние устойчивое. Поэтому о строительстве офисных центров я бы рассуждал очень осторожно. Мы пытаемся просчитывать подобные проекты. При сложившей себестоимости работ и актуальном уровне арендных ставок выйти на приемлемую для банка экономику (когда коэффициент капитализации не ниже 12%) пока не получается. Поэтому я бы на месте девелоперов обождал. Хотя, если не сдавать офисы в аренду, а распродавать их в розницу, финансовые показатели проектов улучшаются.
Петербургский Сити естественным путем практически сформировался на территории, ограниченной Большой Невкой, улицами Белоостровской и Кантемировской. Плотность бизнес-центров здесь очень высокая, к тому же еще хватает неиспользуемой промышленной недвижимости, пригодной для редевелопмента.
С транспортной доступностью тоже все обстоит неплохо: поблизости две станции метро, Выборгскую набережную планируют превратить в магистраль непрерывного движения. А вот Лахту я не считаю удобным и пригодным для Сити местом. Слишком большую цену придется уплатить городу за формирование соответствующей инфраструктуры в этом районе.
№ 50(685) 19-12-2011, c.28