Субаренда складов - что нового?
В прошлом году на рынке складской недвижимости Московской области появилась новая для данного сегмента практика передачи помещений арендаторами в субаренду третьим компаниям. Причины появления "третьей стороны" в сделках аренды помещений лежат на поверхности: девелопер хочет быстро построить и сдать в аренду помещения большой площади, чтобы гарантировать себе, а значит, и своим кредиторам, поступление денежных потоков.
Аренда на вырост
Вот почему девелоперу наиболее интересны крупные логистические или торговые операторы, которым требуются значительные складские площади (свыше 20 тыс. кв. м). Эти площади сдаются в аренду на длительный срок по ставке зачастую значительно ниже рыночной (сейчас $140/кв. м в год). Как правило, многие компании арендуют помещения с учетом перспективы развития своего бизнеса, т. е. в настоящий момент им не требуется такой объем площадей. Через 2-3 года (при благоприятной экономической конъюнктуре) эти площади уже могут быть востребованы, и компании не придется "перелопачивать" рынок в поисках современных помещений. Кроме того, расширение в рамках одного объекта имеет дополнительные плюсы для арендатора: например, не возникает необходимость перестраивать транспортные потоки, в наличии есть привычная инфраструктура, налаженные отношения с собственником, рабочая сила набирается из того же региона и т. д. У арендаторов появляются "излишки" помещений, которые с согласия арендодателя можно сдавать в субаренду на непродолжительный срок и генерировать дополнительный доход.
Субаренда - альтернатива ответственному хранению Сегодня на рынке появилось несколько первых предложений от крупных логистических операторов, заключивших договора в крупнейших логистических комплексах. Ставка субаренды превышает стоимость аренды где-то на 20-30%, при этом срок субаренды составляет от 6 месяцев до 3 лет, а минимальный блок может составить 1500 кв. м. Практика предоставления площадей в субаренду в ближайшее время (один-два месяца) будет расширена и в другие города.
Логистические операторы изначально арендуют помещения с целью получения прибыли от сдачи в аренду палето-мест на складе, а также продажи услуг по управлению цепочками поставок, связанных с этими палето-местами. Однако далеко не всем российским логистам удается быстро построить эффективный бизнес и завоевать доверие потенциальных потребителей, поэтому они и предлагают "свои" площади в субаренду. В целом для рынка такая ситуация выгодна, т. к. логисты готовы работать с клиентами, которым требуются площади от 2000 кв. м. Таким образом, удовлетворяется спрос со стороны развивающихся компаний малого бизнеса, пока не интересующих девелоперов высококачественных складских комплексов. По данным Knight Frank, в середине 2007 года спрос на площади от 2000 до 5000 кв. м превышал 800 тыс. кв. м.
Важным преимуществом предложений по субаренде является физическая готовность складских комплексов, в то время как при прямой аренде качественных складских комплексов зачастую приходится ждать окончания строительства, так как качественное предложение полностью снимается с рынка в среднем за 2-5 месяцев до ввода в эксплуатацию.
Конфликт интересов Законом предусмотрена возможность арендатора передать арендованную собственность в субаренду. Однако воспользоваться этими правами арендатор может только в том случае, если иное не предусмотрено договором аренды (т. е. в договоре может быть зафиксирован запрет подобных действий). Согласно Гражданскому кодексу согласие арендодателя на субаренду обязательно. Если учесть сегодняшнюю рыночную ситуацию, когда в аренду сдаются еще не построенные помещения, арендатор, предлагая в субаренду площади, конкурирует с владельцем, которому необходимо сдавать помещения в новых строящихся фазах комплекса, и он может не дать свое согласие на сдачу помещений в субаренду.
Но необходимо отметить, что субаренда как способ заполнения пустующих площадей и поддержания бизнеса арендатора является стратегически выгодной как для арендатора, так и для арендодателя. В случае категорического отказа от сдачи площадей в субаренду арендодатель сужает для себя пул потенциальных арендаторов -и тогда у девелопера потенциально может возникнуть ряд рисков.
Большинство из них (например, потеря клиента) характерно для зрелого рынка с интенсивной конкуренцией, и к российской специфике они пока применимы мало. Московский рынок складской недвижимости развивается динамично и пройдет те же этапы развития, что и рынки западноевропейских стран, поэтому знание международного опыта в области субаренды полезно владельцам и их клиентам.
Риски
На Западе арендодатель может тем или иным способом прервать отношения со своим арендатором, но может и не найти нового клиента такого же качества. Кроме того, поиск новых арендаторов потребует дополнительного времени, и у арендодателя возникнет риск повторной сдачи в аренду, при котором площади могут пустовать, и денежные потоки владельца по ним будут отрицательными.
В России существует практика, когда заключаются односторонние долгосрочные договора без права расторжения арендатором, либо на арендатора налагается штраф в виде арендной платы, частично или полностью покрывающей оставшийся срок аренды.
На зрелом рынке новый арендатор, которого найдет владелец, может отказаться арендовать помещение на тот же срок, на который подписывал договор аренды предыдущий арендатор. Возникнет риск сокращения срока аренды, и арендодателю придется снова искать клиента на освободившиеся площади.
На российском рынке в связи с недостаточным объемом предложения риск сокращения срока аренды на сегодняшний день невелик. Для арендатора, сдающего площади в субаренду, также есть ряд аналогичных рисков:
* неопределенное время поиска субарендатора;
* краткосрочный договор субаренды (одновременно - способ привлечения клиента);
* необходимость усовершенствований для субарендатора, на которые владелец может не дать своего согласия;
* а также согласования с владельцем кандидатуры субарендатора.
Кроме того, на зрелых рынках может возникнуть ситуация, в которой арендодателю придется сдавать "свои" площади по более низкой ставке, чем та, что указана в договоре с владельцем. Арендодатель, если его ставки конфликтуют со ставками субаренды, может также предложить субарендатору более выгодные условия и договориться с арендатором о переуступке прав аренды его клиенту на все площади или их часть.
Учитывая возможные риски, владелец и арендатор, как правило, приходят к консенсусу. В мировой практике владелец часто берет на себя инициативу и разрешает конфликт интересов путем выкупа у пользователя прав аренды с последующей сдачей площадей другому арендатору по более выгодной для себя ставке или договорившись с арендатором об изменении условий аренды.
Итоги
Субаренда является новым явлением для рынка, и пока не все механизмы взаимодействия арендодателей, арендаторов и субарендаторов отработаны полностью.
Для рынка субаренда выгодна как инструмент сегментации предложения складских помещений. Она позволяет удовлетворить спрос со стороны средних и небольших компаний, а также дает возможность арендовать современные помещения на короткий срок (меньше, чем предлагают девелоперы). Многие из субарендаторов в будущем могут превратиться в непосредственных клиентов логистических операторов, тем самым способствуя логистике в России.
Предложения по субаренде в России стоят дороже, чем предложения по аренде площадей. Вариант сдачи площадей в субаренду по аналогичным или более низким ставкам, чем указаны в договоре аренды, вряд ли возможен, так как последнее слово остается за владельцем складского комплекса.
Возникновение спорных ситуаций можно предотвратить, заранее запретив в договоре возможность сдачи помещений в субаренду, но следует учитывать, что такой шаг может помешать бизнесу и арендатора, и арендодателя.
Источник:
Статьи по теме на портале BISHELP: