Все ли мы знаем об аренде?
Казалось бы, об аренде сказано все. Это удобный способ пользования имуществом без приобретения в собственность. Расскажем о некоторых особенностях, которые необходимо знать предпринимателю.
Напомним, что в соответствии с Гражданским кодексом РФ (далее — ГК РФ) по договору аренды, который должен быть оформлен письменно, арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату имущество во временное владение и пользование. Заключенный на срок не менее года контракт подлежит государственной регистрации, после чего считается действительным.
Преимущественное право арендатора
Если срок в договоре не указан, значит, его заключают на неопределенное время. Когда же в таком случае он прекращает свое действие? В соответствии с законом, одна сторона вправе отказаться от аренды, заранее (например, за три месяца) предупредив об этом другую.
Если арендатор исполнял надлежащим образом свои обязанности, то по истечении срока контракта он имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право пролонгации. Однако это не означает, что условия договора останутся прежними — они могут быть изменены по взаимному согласию.
Какие обязательства есть у арендатора? Во-первых, он должен своевременно и полностью вносить арендные платежи. Помните: в договоре о сдаче недвижимости в наем указывают и размер арендной платы. При отсутствии данного условия, согласованного сторонами в письменной форме, контракт считают незаключенным.
Арендную плату можно изменять в сроки, оговоренные в договоре, но не чаще одного раза в год (п. 3 ст. 614 ГК РФ), если не предусмотрено иное. Вместе с тем арендатор вправе просить уменьшения размера платы, если по не зависящим от него обстоятельствам условия пользования или состояние имущества заметно ухудшились.
При существенном нарушении арендатором сроков внесения платежей арендодатель может потребовать досрочной оплаты, но не более чем за два срока подряд, если не предусмотрено иное. Если лицо, снимающее офис, более двух раз подряд по истечении установленного срока платежа не вносит плату, то арендодатель может досрочно расторгнуть контракт в судебном порядке.
Во-вторых, согласно ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться взятым в наем имуществом в соответствии с условиями договора; если же таковые не определены, то в соответствии с назначением имущества. Он должен поддерживать помещение в исправном состоянии, нести расходы на его содержание и производить за свой счет текущий ремонт, если иное не установлено законом или контрактом. Проведение капитального ремонта относится к обязанностям арендодателя. В случае если он его не делает, арендатор вправе:
-
выполнить работы по капитальному ремонту, предусмотренные договором или вызванные неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость затрат (зачесть ее в счет арендной платы);
-
потребовать уменьшения арендной платы;
-
потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
Если лицо, снимающее помещение, портит имущество либо пользуется им не по назначению или с существенными нарушениями условий контракта, арендодатель может досрочно расторгнуть договор в судебном порядке.
Предположим, арендодатель отказался от пролонгации контракта и в течение одного года со дня истечения срока прежнего подписал договор с другим лицом. В этом случае, как следует из ГК РФ, арендатор может в суде перевести на себя права и обязанности по заключенному контракту, а также потребовать возмещения убытков, причиненных собственником имущества в результате отказа от продления договора.
Если по истечении срока договора арендатор продолжает пользоваться недвижимым имуществом и арендодатель не возражает, контракт возобновляют на прежних условиях на неопределенное время.
Права на землю при аренде недвижимости
Нередко при аренде здания или другого сооружения встает вопрос о земельном участке, на котором они стоят.
По общему правилу арендатору одновременно с правами владения и пользования недвижимостью передают права на ту часть участка, которая занята строением и необходима для его применения. Земля, на которой расположены сданные в наем помещения, может быть собственностью арендодателя или другого лица. Если наделом владеет первый, то лицу, снимающему офис, предоставляют право аренды или право на соответствующую часть участка. Если основание, на котором арендатор может воспользоваться частью земли, не оговорено, то к нему переходит право пользования частью территории, занятой строением.
Если земля не принадлежит арендодателю на праве собственности, пользование ею допускается без согласия собственника, если это не противоречит договору с ним или закону.
В случае если участок, на котором расположены арендуемые помещения, подлежит продаже, за арендаторами сохраняют право пользования той его частью, которая занята зданием или сооружением на условиях, действовавших до продажи земли.
Иногда возникает ситуация, при которой право собственности на арендуемую недвижимость переходит к другому лицу. Чаще всего новый хозяин требует освободить помещения и расторгнуть договоры аренды. Но в соответствии с п. 1 ст. 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственное ведение, оперативное управление, пожизненно наследуемое владение) на сданное в наем имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения контракта.
Принятие и возврат арендованного имущества
Согласно закону, передачу и возврат недвижимого имущества необходимо осуществлять в соответствии с передаточным актом.
Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, рассматривают как отказ арендодателя от исполнения обязанности, а арендатора — от принятия имущества. То же самое касается и возврата помещения. Если лицо, снимающее офис, не возвратило взятое в наем имущество либо отдало его несвоевременно, то арендодатель вправе просить внесения арендной платы за все время просрочки. Если же данный платеж не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их полного возмещения.
За несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка. В этом случае убытки взыскивают в полной сумме сверх неустойки, если не предусмотрено иное.
---
Источник: Информационно-деловой портал