Лизинг коммерческой недвижимости. Рынок, который растет

Лизинг коммерческой недвижимости (ЛКН) - относительно молодой сегмент на рынке лизинга в России. Первые единичные сделки пришлись на рубеж 90-х -2000-х гг, и ХМЛК «Открытие», кстати, была одним из пионеров нового направления в лизинге.

Первые же достоверные статистические данные по объемам лизинговых сделок с недвижимостью относятся к 2004 г. За прошедшие несколько лет сегмент продемонстрировал впечатляющие показатели роста, отраженные в следующей таблице.

По данным «Эксперт РА»

Мы можем выделить «золотую десятку» факторов, помогающих росту и развитию рынка ЛКН:

Отдельно стоит выделить растущее понимание сути и эффективности лизинга недвижимости среди представителей малого, среднего и крупного бизнеса, многие из которых уже успешно применяют этот механизм, близкий по своей сути к знакомому и привычному для них лизингу автотранспорта и оборудования.

 «Кухня» рынка

Внутри самого рынка происходят различные небезынтересные процессы. В чем-то они самобытны, в чем-то вполне очевидны и обыденны для стадии роста и развития, в которой рынок пребывает. Остановимся на некоторых из них.

Рынок молчит: Российский рынок ЛКН остается пока одним из наиболее непубличных и информационно закрытых. Простой мониторинг новостных порталов даст максимум 3-4 официальных сообщения о заключенных компаниями сделках. Это не может не удивлять, особенно в отсутствии жесткой конкуренции за каждого клиента. Казалось бы, игрокам нужно как можно громче и шире рассказывать об успешных проектах, привлекая внимание новых клиентов, но лизингодатели в абсолютном большинстве своем хранят молчание. Рациональные объяснения этому найти сложно. Возможно, заинтересованные лица просто бояться сглазить и спугнуть удачу. А в качестве примера реальной и обнародованной сделки 2008 г. можно привести передачу в лизинг компанией «Центр-Капитал» развлекательного комплекса в Казани, площадью 3,8 тыс. кв.м. Стоимость 5-летнего договора составила 476 млн руб.

Государство нам не поможет: Близких отношений между рынком ЛКН, его игроками и государственными структурами практически не наблюдается, хотя отдельные подвижки есть. В Санкт-Петербурге Комитет по управлению государственным имуществом реализует программу конкурсов по продаже объектов недвижимости через лизинг конечным пользователям. А в столице в 2006 г. активно продвигался проект создания специального лизингового фонда офисных площадей, которые могли бы передаваться из городской собственности бизнесу на условиях лизинга. Однако, насколько нам известно, эта интересная идея до сих пор развития не получила.

Вместе мы можем больше: Крупных, стабильных и при этом успешно действующих альянсов между участниками рынка на сегодняшний день не наблюдается, за исключением связок лизинговая компания - банк. Таких достаточно много. Более того пятерка лидеров российского рынка ЛКН в 2007 была сформирована именно ими. С другой стороны, лизинговые компании укрепляют традиционные для лизинга связи с брокерами и страховщиками и постепенно нащупывают подходы к профессиональным игрокам рынка недвижимости - риэлторам, девелоперам, агентам, управляющим компаниям. Мы полагаем, что в альянсе с ними возможны будут качественные прорывы и решения. Практика ХМЛК «Открытие» тому свидетельство - совместно с девелоперами мы готовим к реализации ряд проектов на общую сумму свыше 100 млн долларов.

Стоит также упомянуть о закрытой группе лизинговых сделок с участием кэптивных компаний, призванные решать задачи получения налоговых выгод от лизинга. Ввиду абсолютной непубличности таких компаний и таких сделок нельзя достоверно оценить их роль на рынке, однако, предполагается, что она довольна существенна.

Лизинг недвижимости для всех и каждого

Лизинг  - это  рациональный, действенный и актуальный механизм пополнения как основных, так и оборотных средств. Недвижимость - это высоколиквидный актив и надежный объект для инвестиций, рыночная стоимость которого с течением времени, как правило, только растет.

Относительно недвижимости и ее пользователей лизинг отличается высокой универсальностью применения. Иными словами практически все могут использовать лизинг равно как для покупки новой недвижимости в рассрочку, так и для получения денежных средств под объекты, уже находящиеся в собственности.

Типовые условия и возможности, существующие на рынке

Какие условия, и какие возможности доступны сегодня лизингополучателям?

Виды лизинга: На рынке одинаково успешно предлагается как классическая финансовая аренда, так и возвратный лизинг недвижимости. Говорить об однозначном количественном доминировании одного вида лизинга над другим мы бы не стали. Запросов достаточно много и в том и в другом направлении.

Объекты лизинга: Лучше всего лизинговые компании относятся к сделкам с офисными и торговыми зданиями и помещениями. Чуть менее охотно в лизинг передаются производственные помещения, особенно в части сложных имущественных комплексов. О сделках с гостиничными комплексами практически ничего неизвестно. Такой расклад практически полностью повторяет существующую на рынке структуру спроса, где наибольшей популярностью пользуются офисные и торговые помещения; за ними следуют производственные и потом все прочие. Бывает и так, что лизинговые компании сталкиваются с неликвидными полуразрушенными зданиями, с массой незарегистрированных перепланировок, многосложными обременениями прав собственности и т.д. Подобные объекты не пользуются особой любовью.

Стоимость объектов: В среднем по рынку лизинговые компании декларируют готовность работать с объектами стоимостью от 1,5-2,5 млн руб., однако, в реальности на сделки с «малой недвижимостью» такого рода лизингодатели идут не очень охотно. Издержки велики, а доходность недостаточна. К тому же лучше всего эффективность лизинга проявляется в сделках на большие суммы с более дорогими объектами. В отношение же верхней планки цены - все индивидуально.

Сроки договоров: Обычно от 2 до 7 лет. Отдельные игроки предлагают сроки до 10 и более лет. С точки зрения налоговой экономии, оптимальным сроком является 10-летний, т.к. именно за это время происходит полная амортизация имущества при использовании коэффициента 3. Тем не менее, зачастую, реальное финансирование составляет 5-7 лет, что соответствует реальным финансовым возможностям большинства лизингодателей и кредитующих организаций.

Суммы авансов: Мы рекомендуем ориентироваться на средний аванс в 20-30%. В сделках возвратного лизинга аванс не является обязательным. В тех случаях, когда он все же берется, лизингополучатель уверенно может рассчитывать на «возвратное» финансирование в размере 70-80% рыночной стоимости имущества.

Регионы: По различным оценкам в России действует более 200 лизинговых компаний. Из них услуги ЛКН оказывает примерно четверть. К сожалению, реалии рынка таковы, что не во всех регионах имеющийся спрос покрывается предложением. Тем не менее, лизингодателя найти все же можно. В некоторых случаях, если речь идет о маленьких и недорогих объектах, работа с местными игроками более целесообразна, чем с федеральными.

Досрочное погашение: Лизинговые компании предусматривают возможность досрочного погашения долга, хотя и не одобряют ее всецело. В ХМЛК «Открытие», к примеру, досрочное погашение возможно. Порядок досрочного погашения должен быть обязательно оговорен в тексте договора.

Сроки реализации сделки: При отсутствии юридических или организационных проблем и препятствий сделка лизинга недвижимости может быть закрыта в срок до 2-х месяцев с момента обращения клиента. Основное время займет процесс государственной регистрации договоров, длящийся обычно один месяц. «Громкие» обещания закрыть сделку за меньший срок (к примеру, за три недели) реальной основы под собой не имеют.

Стоимость лизинга: Порядок определения стоимости сделки, равно как и комиссии лизингодателя достаточно индивидуален и зависит во многом от качества объекта лизинга и финансового состояния лизингополучателя. В каждом конкретном случае есть своя конкретная цифра. Но лизинговым компаниям успешно удается решать главную задачу - сделать лизинг недвижимости более привлекательным, чем аренда и более эффективным, чем кредит.

Основные и дополнительные услуги клиенту: Выбирая лизинговую компанию, мы советуем обращать внимание и на спектр оказываемых ею услуг, в том числе и на то, какие услуги будут включены в договор, а какие придется оплатить отдельно. Сделки лизинга недвижимости отличаются не самой простой структурой, а поэтому стоит ориентироваться на компанию, которая примет на себя как можно большее число организационных задач.

Итак, помимо самого финансирования в сделке ЛКН лизингополучателю обязательно потребуются:

Лизингополучателю могут потребоваться:

Как оценивается потенциальный клиент, объект и сделка?

Вопросы оценки проекта и его перспектив относятся к числу наиболее часто задаваемых. На фоне, к примеру, весьма либерального рынка автолизинга вокруг ЛКН существует своеобразная аура эксклюзивности. На самом деле - это не так!

Традиционно оцениваются: лизингополучатель на способность покрывать лизинговые платежи, и объект недвижимости на ликвидность и/или способность формировать прибыль. Как правило, если эти условия соблюдены, сделка успешно реализуется. Препятствием могут стать разве, что тотальное нежелание клиента/продавца имущества работать за безналичный расчет. В таком случае необходимо помнить, что «серые» и «наличные» схемы обычно сводят на нет все реальные преимущества лизинга.

Сама система оценки строится в большинстве компаний по принципам проектного финансирования. Реальный «скоринг» - это, в первую очередь, статистическая модель. А достаточной статистики никто из игроков  пока не накопил. Отдельные компании, очевидно, используют модели партнерских банков или собственные наработки, базирующиеся на опыте в других направлениях лизинга.

Интересен путь, представленный пока очень ограниченным числом компаний, когда сделка оценивается исключительно по ликвидности объекта, а также по его способности к формированию денежного потока. При таком методе оценки финансовое положение лизингополучателя, как правило, не важно.

Гарантии прав клиента

Очень часто клиенты лизинговых компаний обеспокоены тем фактом, что право собственности на недвижимое имущество в течение срока лизинга находится у лизингодателя. Это вызывает опасения потерять дорогое имущество, если в деятельности лизингополучателя или лизингодателя возникнут какие-либо сложности. Однако действующее законодательство полностью обеспечивает права лизингополучателя в том случае, если сделка распадается или произойдет смена сторон.

Основными гарантами прав лизингополучателя являются: 

В случае дефолта со стороны лизингодателя: «...к  приобретателю прав лизингодателя в отношении предмета лизинга в результате удовлетворения взыскания в обязательном порядке переходят не только права, но и обязательства лизингодателя, определенные в договоре лизинга» (п.2, ст.23 ФЗ «О финансовой аренде»). Таким образом, права лизингополучателя в отношении имущества сохраняются даже в случае банкротства лизинговой компании, т.к. приобретатель прав обязан будет довести договор лизинга недвижимости до конца, соблюдя все его условия.

Все преодолимо!

Может случиться и так, что лизингополучатель окажется не в состоянии расплатиться по договору. Подобный случай имел место в практике нашей компании, и найденное решение полностью удовлетворило все заинтересованные стороны.

В рамках договора возвратного лизинга торгово-офисного центра у лизингополучателя возникли финансовые затруднения, приведшие к неспособности выплачивать лизинговые платежи. После проведенных переговоров был выработан план, по которому мы дали клиенту несколько месяцев отсрочки по оплате под определенные гарантии. После чего совместными усилиями был найден покупатель данного торгово-офисного здания (а точнее был выбран один из нескольких изъявивших желание его приобрести). Далее было заключено соглашение о переходе прав, по которому новому лизингополучателю перешли права и обязанности по договору лизинга, а именно право стать собственником объекта, после исполнения обязательств по выплате оставшихся лизинговых платежей. При этом новый лизингополучатель выплатил своему предшественнику сумму за покупку прав по договору лизинга.

В итоге, предыдущий лизингополучатель смог не только получить  70% стоимости объекта от лизинговой компании в момент  заключения договора возвратного лизинга, но и почти такую же сумму через два года за продажу прав по договору лизинга. Иными словами, наш бывший клиент (несмотря на все возникшие проблемы) смог получить в лизинге доход больший, чем, если бы он просто продал здание два года назад.  

Розничный лизинг недвижимости

На Западе лизинг недвижимости является одним из наиболее востребованных инвестиционных механизмов, соответственно и доля сделок с недвижимостью в портфелях лизинговых компаний значительно превосходит российские показатели. Так, например, в Германии и Австрии она составляет около 20% от общего числа договоров лизинга. В Польше, Чехии и Венгрии - свыше 10%. В Италии с ее благоприятным для лизинга налоговым режимом - почти 50%.

Основное отличие российской практики ЛКН от западной лежит не столько в цифрах (они могут и будут меняться), сколько в характере подхода лизинговых компаний к сделкам с недвижимостью.  На Западе лизинг недвижимости - это комплексная услуга, а лизингодатель предлагает клиенту не только услуги финансирования, но и подбора объекта, оценки, управления и развития, и пр. В России такой комплексный подход пока практически недоступен, но в перспективе должен будет стать правилом, по меньшей мере, среди тех игроков, кто настроен на серьезные достижения.

А пока такие игроки делают первые, но уверенные шаги в сторону разработки и выпуска типовых, почти розничных продуктов лизинга недвижимости. Таких продуктов, способных в самые короткие сроки стать полноценными брендами, крайне немного. В качестве примеров можно привести «Экспресс-Лизинг недвижимости» (ЛК «Уралсиб»); «Офис в Лизинг» (ХМЛК «Открытие»); «Лизинг-Реалти» («Столичный лизинг») и ряд других.

Под типовым продуктом лизингодатели понимают обычно зафиксированный набор условий, сроков и параметров финансирования (это общая черта). Прочие различия между продуктами происходят из их географической привязки и регионов продаж, нацеленности на ту или иную аудиторию, качества и количества основных дополнительных услуг и пр.

Появление таких продуктов является безусловным знаком взросления рынка ЛКН, особенно на фоне массы предложений в формате «просто лизинг недвижимости». Мы полагаем, что дифференциация продуктовых линеек продолжится. Не за горами специальные предложения, к примеру, для девелоперов (они уже появляются) и прочих целевых групп потребителей и эксплуатантов недвижимости. Чем лучше и выше обеспеченность лизинговой компании финансовыми ресурсами, чем больше ее опыт и компетенции, тем более глубоко, грамотно и профессионально сможет она отвечать на запросы рынка.