Договор аренды: основные моменты составления
Арендные отношения таят в себе много сложностей. Малейший неучтенный нюанс, при оформлении имущественного наема, может вылиться в судебное разбирательство. Чтобы избежать этого следует особое внимание уделить составлению договора аренды.
Определим форму договора
При передаче имущества во временное пользование от одного лица другому необходимо составить договор аренды. Когда заключается арендная сделка смены собственника не происходит, поскольку товаром в таких соглашениях является не вещь, а право ее использовать.
По статье 606 Гражданского кодекса арендодатель может передать имущество во временное владение и пользование, или только во временное пользование. Последнее имеет распространение в случае, если арендодатель может постоянно контролировать арендованное имущество. Например, собственник сдал в аренду сложное технологическое оборудование, установленное в его помещении и предоставил арендатору право эксплуатировать технику в течение определенного срока, но не владеть ею.
Главным качеством имущества сданного в наем является его способность приносить какой-либо доход (в вещественном или денежном виде). В статье 136 кодекса указано, что полученные в результате использования имущества доходы принадлежат арендатору. Однако в договоре аренды можно прописать и такие условия, при которых правом на результат деятельности будет обладать и арендодатель. Например, в случае, если в договоре предусмотрена натуральная форма оплаты аренды.
Договор аренды заключается в письменной форме и составляется в двух экземплярах, которые необходимо пронумеровать, прошнуровать и скрепить печатью.
Следует отметить, что если арендные отношения предполагают последующий переход права собственности на имущество к арендатору, то в соответствии с пунктом 3 статьи 609 Гражданского кодекса соглашение заключается по форме, предусмотренной для договора купли-продажи.
Президиум ВАС РФ в пункте 2 информационного письма от 11 января 2002 г. № 66 обратил внимание на то, что при изменении собственника на договор аренды распространяются только те правила, которые регламентируют его форму, но не отношения между арендодателем и арендатором. То есть договор аренды с правом выкупа имущества не может быть приравнен к договору продажи товара в рассрочку.
В соответствии со статьей 624 Гражданского кодекса момент передачи права собственности может наступить: во-первых, по окончании срока аренды, когда произведенные арендные платежи полностью покроют выкупную цену, во-вторых, когда арендатор внесет выкупной платеж до истечения срока аренды, досрочно прекратив договор. Если при заключении договора аренды не будет указано положение о выкупе имущества, то об этом можно договориться в любой момент действия контракта и оформить это условие дополнительным соглашением (п. 2 ст. 624 ГК). В этом случае имущество перейдет в собственность арендатора после внесения им определенной в допсоглашении выкупной цены. При этом в нее можно включить сумму ранее выплаченной арендной платы.
На что обратить внимание
Срок действия договора аренды прописывать не обязательно. В таком случае контракт считается заключенным на неопределенный период. Стороны могут расторгнуть его в установленном порядке, предупредив об этом друг друга за месяц, а при аренде недвижимого имущества – за три месяца (п. 2 ст. 610 ГК).
Когда же срок действия аренды определен, то в договоре прописывают конкретную дату его подписания или событие, после наступления которого соглашение можно считать заключенным или расторгнутым. Например, сроком прекращения договора аренды помещения может быть начало капитального ремонта в нем.
В договоре аренды необходимо обозначить некоторые важные условия, без которых он может быть признан недействительным. К ним относятся: наименование имущества, характеристика его качества, а для недвижимого имущества необходимо указать точное место его нахождения (адрес) и, конечно, четко определить площадь объекта.
Статья 611 Гражданского кодекса обязывает арендодателя сдавать имущество вместе со всеми принадлежностями и необходимыми документами (техпаспортом, сертификатом качества и др.). Например, соглашение может быть расторгнуто, если арендодатель предоставил арендатору монитор без сетевого провода и без документов на него.
Обязанность производить текущий ремонт полностью возлагается на арендатора. Помимо такой ответственности статья 620 Гражданского кодекса обязывает нанимателя возвращать арендованное имущество в надлежащем состоянии и в определенный срок. Арендодатель может досрочно расторгнуть договор, если имущество используется не по назначению и состояние его ухудшается. Также прекратить действие соглашения собственник вправе, если наниматель более двух раз подряд не заплатил арендную плату. Один из способов воздействия на безответственного должника, не осуществляющего арендные платежи, указан в пункте 5 статьи 614. По этой норме арендодатель может установить предоплату, но не более чем за два срока подряд.
Об арендных платежах
Арендные платежи могут производиться несколькими способами, которые необходимо обозначить в договоре. В соответствии с пунктом 2 статьи 614 основными видами оплаты являются:
– твердая сумма платежа (в абсолютных цифрах);
– доля или процент дохода (прибыли, продукции или плодов), полученного в результате использования арендуемого имущества (в относительных цифрах);
– услуги, которые может предоставить арендатор арендодателю;
– взаимная сдача в аренду имущества, в котором нуждается каждая из сторон;
– передача имущества не в аренду, а в собственность (применяются нормы договора купли-продажи);
– оплата арендатором работ по улучшению имущества.
Однако этот перечень не является исчерпывающим, поэтому стороны могут предусмотреть и иные формы арендной платы.
Если имущество арендуется на короткий срок, то оплату удобнее вносить разовым платежом, причем производиться она может по окончании договора аренды. При длительном сроке аренды, плату как правило вноситься по частям. В этом случае в соглашении необходимо указать ее периодичность, размер и срок, в который она будет уплачиваться.
Размер арендной платы может пересматриваться, но не чаще одного раза в год (п. 3 ст. 614 ГК). Однако Президиум ВАС РФ в пункте 11 информационного письма № 66 от 11 января 2002 года указал, что оплата может изменяться и чаще, если в механизме исчисления арендных платежей учитывается инфляция или изменение курса валют (если плата вносится исходя из фиксированной суммы в иностранной валюте). В этом случае в договоре необходимо описать способ расчета арендной платы.
Заключаем и регистрируем
Каждый договор, заключенный на срок более одного года подлежит обязательной государственной регистрации. Такое правило указано в пункте 2 статьи 609 Гражданского кодекса. Заявление о регистрации может подать как арендодатель, так и арендатор (п. 2 ст. 13 Федерального Закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ). Как правило, регистрацию оплачивает заявитель.
Порядок регистрации в Едином государственном реестре прав определен в Инструкции, утвержденной приказом Минюста от 6 августа 2004 г. № 135. Для прохождения регистрации в комитет по государственной регистрации необходимо предоставить следующие документы:
– Заявление о регистрации договора;
– Платежный документ, подтверждающий плату за регистрацию сделки;
– Документы о сторонах договора (копии учредительских документов, копии свидетельства о регистрации фирмы, копия решения о заключении договора аренды и др.);
– Документы об объекте (например, выписка из технического паспорта или поэтажный план здания);
– Нотариально оформленная доверенность на право представлять интересы компании в Комитете по регистрации при регистрации договора аренды;
– Акт приема-передачи недвижимости;
– Подлинники договора аренды по количеству сторон договора (как правило, два), а также один экземпляр для Комитета.
Все эти документы представитель фирмы должен принести на регистрацию лично (отправлять по почте их нельзя), причем, даже если представителем будет штатный юрист или бухгалтер, на него в обязательном порядке необходимо будет оформить нотариальную доверенность.
---
Источник: