Когда «работают» налоговые привилегии для арендаторов?
Законодательство позволяет арендаторам снижать налоговое бремя на суммы арендных платежей собственникам имущества. Остается только разобраться, в отношении всех ли объектов данные привилегии «работают».
Как известно, арендаторы могут снижать базу по налогу на прибыль на сумму выплат за пользование имуществом его истинному хозяину. Такое право им обеспечивает подпункт 10 пункта 1 статьи 264 Налогового кодекса. Если все подтверждающие документы оформлены верно (тот же договор аренды), с правомерностью их включения в статью затрат «Прочие расходы, связанные с производством и реализацией» никто спорить и не будет.
Мало того, в своем письме от 20 августа 2007 г. № 03-03-06/2/155 Минфин указал, что, помимо осуществляемых в период действия договора трат, в расход можно «пускать» и те арендные платежи, которые производятся до начала фактического использования нанимаемого объекта.
И действительно, условия возникновения отношений между сторонами еще до его заключения подобных контрактов вполне законны (п. 2 ст. 425 ГК). Проблема в том, что в таких ситуациях может возникнуть неразбериха с налоговым учетом. А дело вот в чем. Договоры аренды недвижимого имущества сроком действия больше одного года подлежат регистрации.
А значит, в качестве момента заключения подобного соглашения принимается дата его официального признания в госструктурах (п. 3 ст. 433 ГК). Получается, что расходы на аренду возникают еще до получения документального обоснования их осуществления. И совершенно непонятно, можно ли принять в состав расходов, снижающих базу налога на прибыль, те арендные платежи, которые производятся до заключения контракта?
Момент признания расходов
По этому поводу неоднократно высказывались чиновники. Примечательно, что мнения налоговиков и финансистов по своей сути схожи: для включения арендных платежей в состав прочих расходов необходимо, чтобы они соответствовали требованиям пункта 1 статьи 252 Налогового кодекса, а именно были экономически обоснованны и документально подтверждены.
Другое дело, что в качестве точки отсчета действия арендных договоров ведомства принимают разные даты. Так, например, в письме Минфина от 26 октября 2004 г. № 03-03-01-04/1/86 финансисты указали, что плата за пользование чужим имуществом действительно подлежит включению в состав прочих расходов, однако уменьшить налоговую базу можно только с даты подписания договора сторонами. Естественно, необходимо и наличие их обоснованности, и подтверждение соответствующими первичными документами (как то: акт приема-передачи, счета на оплату аренды, платежные поручения и др.).
Налоговики, в свою очередь, признают договора «действительными» исключительно в рамках гражданского законодательства. Иначе говоря, включать в расходы арендные платежи ревизоры дозволяют исключительно после даты госрегистрации соглашения о найме. До этого момента, как отметили в своем письме от 4 марта 2005 г. № 20-12/14626 специалисты УФНС по г. Москве, затраты не имеют документального подтверждения, а значит, не могут уменьшать «прибыльную» базу. При этом налоговики напомнили, что порядок оформления первичных документов предусматривает указание на содержание хозяйственной операции, определяемой условиями заключенных между сторонами контрактов (п. 2 ст. 9 Закона от 21 ноября 1996 г. № 129-ФЗ).
Получается, что если договором аренды предполагается применение его условий к отношениям, возникшим до заключения соглашения, то арендные платежи могут быть учтены для целей налогообложения прибыли. Аналогичной точки зрения придерживаются и судебные инстанции, о чем говорится в информационном письме ВАС от 11 января 2002 г. № 66.
Доходный потенциал «простоя»
Еще одним спорным моментом является право налогоплательщика включать в состав снижающих «прибыльную» базу затрат арендную плату по неиспользуемому имуществу. Прямых указаний на то, как правильно поступать в подобных ситуациях, Налоговый кодекс не содержит.
При этом с требованиями той же статьи 252 Кодекса, предполагающей признание затрат только в случае их способности приносить доход в будущем, знакомы, пожалуй, все. Остается прислушаться к тому, что по этому поводу говорят ведомства.
Инспекторы, например, настроены против подобного уменьшения налогового бремени (письмо УФНС по г. Москве от 02 сентября 2005 г. № 20-12/62488).
Они утверждают, что если арендованная недвижимость не функционирует, то она не приносит организации дохода. Поэтому затраты, связанные с арендной платой за землю, занятую под законсервированным имущественным комплексом, не являются экономически обоснованными и не могут уменьшать налог на прибыль. Неприятно, но факт: некоторые судьи придерживаются той же позиции (постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 9 октября 2006 г. № Ф04-1876/2006(26791-А46-40), ФАС Северо-Западного округа от 14 июля 2005 г. № А56-23251/04).
Есть и хорошая новость: Минфин, к которому ревизоры, как правило, все-таки прислушиваются, в письме от 20 августа 2007 г. № 03-03-06/2/155 отметил, что если фирма-арендатор осуществляет ремонт или содержит охрану еще неиспользуемого имущества, то эти затраты можно учесть при налогообложении прибыли. Тем не менее в этом случае также не стоит забывать о надлежащем оформлении подтверждающих документов. Аналогичные выводы содержатся и в некоторых судебных решениях (постановление ФАС Московского округа от 12 апреля 2007 г. № КА-А40/1503-07, ФАС Северо-Западного от 10 октября 2006 г. № А05-2343/2006-34). Остается надеяться, что под влиянием «разрешительной» позиции финансистов изменят свое мнение и контролеры.