Коммунально-эксплуатационные расходы и их учет

Взаимоотношения арендодателя и арендатора в части оплаты коммунальных услуг могут быть оформлены по-разному. Возможны следующие варианты.

1) арендатор самостоятельно заключает договоры с поставщиками коммунальных услуг;

2) стоимость коммунальных услуг включена арендодателем в арендную плату;

3) арендатор возмещает арендодателю стоимость коммунальных услуг «сверх» арендной платы.

1-й вариант.

При его применении арендодатель не несет затрат по оплате коммунальных услуг, используемых арендатором.

2-й вариант.

В этом случае размер арендной платы состоит из двух частей: постоянной и переменной.

Переменная часть устанавливается равной сумме коммунальных платежей, потребляемых арендатором за месяц. Стоимость коммунальных услуг отражается в бухгалтерском учете арендодателя в порядке, аналогичном порядку учета арендной платы.

Арендодатель начисляет НДС со всей суммы арендной платы (включая переменную часть), отражая сумму НДС в счете-фактуре, выставляемом арендатору (письмо Минфина России от 19.09.2006 № 03-06-01-04/175). При этом он принимает к вычету полную сумму «входного» НДС, предъявленного коммунальными службами (в том числе в части, потребленной арендатором).

Для того чтобы сформировать сумму арендной платы за месяц, арендодателю потребуется информация о доле эксплуатационных расходов, приходящейся на арендатора. Ее можно определить на основании показаний специальных счетчиков, установленных в сдаваемых в аренду помещениях, а при отсутствии таковых – расчетным путем. Например, исходя из доли арендуемой площади в общей площади здания, принадлежащего арендодателю.

3-й вариант.

На практике чаще всего встречается именно этот вариант.

Арендодатель не оказывает арендатору коммунальных услуг, поскольку не является поставщиком таких услуг (энерго-, теплоснабжающей организацией). Следовательно, объект обложения НДС в данном случае не возникает. Поэтому арендодатель не вправе выставлять арендатору счет-фактуру по потребленному им электричеству, теплу, воде (см. письмо Минфина России от 24.03.2007 № 03-07-15/39). Зарегистрировать в книге покупок счет-фактуру, выставленный поставщиками коммунальных услуг, а соответственно и заявить вычет «входного» НДС арендодатель имеет право только в части коммунальных услуг, потребленных им самим (письмо Минфина России от 06.09.2005 № 07-05-06/234).

В бухгалтерском учете стоимость потребленных арендатором коммунальных услуг не признается расходом арендодателя (п. 2 ПБУ 10/99), а сумма полученного от арендатора возмещения затрат по оплате коммунальных услуг – его доходом (п. 2 ПБУ 9/99).

Указанные операции оформляются следующими проводками:

Дебет 20 – Кредит 60 – отражена стоимость коммунальных услуг, потребленных арендодателем;

Дебет 19 – Кредит 60 – отражен НДС, приходящийся на стоимость этих услуг;

Дебет 68/«НДС» – Кредит 19 – принят к вычету НДС в части коммунальных услуг, приходящихся на арендодателя;

Дебет 76 – Кредит 60 – предъявлена арендатору стоимость потребленных им коммунальных услуг (с учетом НДС);

Дебет 51 (50) – Кредит 76 – поступили деньги от арендатора в возмещение им доли коммунальных услуг.

Пример

Организация является собственником нежилого здания, которое она использует под офис. Несколько помещений в этом здании организация сдала в аренду предприятию сроком на 11 месяцев с 1 июля 2007 г. по 31 мая 2008 г. Арендная плата в размере 177 000 руб. в месяц (в том числе НДС 18% – 27 000 руб.) уплачивается арендатором за текущий месяц не позднее 10-го числа следующего месяца. В тот же срок арендатор обязан компенсировать арендодателю стоимость потребленных им коммунальных услуг.

Согласно договору доля арендатора составляет 10% общей суммы эксплуатационных расходов по этому зданию.

31 июля 2007 г. от коммунальной службы организацией получены счет и счет-фактура. Согласно этим документам величина эксплуатационных расходов в целом по зданию за июль составила 47 200 руб. (в том числе НДС 18% – 7200 руб.). Оплата коммунальщикам произведена в августе 2007 г.

Расчетным путем организация определила, что из этой суммы на долю арендатора приходится 4720 руб. (в том числе НДС 18% – 720 руб.) и выставила ему счет на эту сумму 3 августа.

8 августа предприятие перечислило на расчетный счет организации сумму арендной платы и сумму возмещения коммунальных платежей.

Для организации-арендодателя предоставление имущества в аренду не является предметом деятельности.

В учете организации будут сделаны следующие проводки.

Июль 2007 г.:

Дебет 20 – Кредит 60 – 36 000 руб. ((47 200 руб. – 4720 руб.) :

: 118 х 100) – отражена стоимость коммунальных услуг, потребленных арендодателем;

Дебет 19 – Кредит 60 – 6480 руб. (36 000 руб. х 18%) – отражен НДС, приходящийся на стоимость этих услуг;

Дебет 68/«НДС» – Кредит 19 – 6480 руб. – принят к вычету НДС в части стоимости коммунальных услуг арендодателя.

Август 2007 г.:

Дебет 76 – Кредит 60 – 4720 руб. – предъявлена арендатору стоимость потребленных им коммунальных услуг (с учетом НДС);

Дебет 60 – Кредит 51 – 47 200 руб. – оплачен счет коммунальной службы;

Дебет 51 – Кредит 76 – 181 720 руб. (177 000 руб. + 4720 руб.) – поступили деньги от арендатора.

Автор: И.М. Кирюшина, А.В. Тюрина