Распределение обязанностей по содержанию объекта аренды между участниками договора

Порядок распределения обязанностей между арендатором и арендодателем по содержанию объектов аренды определяется Гражданским кодексом РФ и непосредственно договором аренды.

Нормы гражданского законодательства, регламентирующие данные вопросы, в большинстве своем носят диспозитивный характер. Это означает, что правила, установленные в Кодексе, применяются только в том случае, если порядок распределения расходов не установлен самим договором.

При рассмотрении вопросов, связанных с содержанием объектов аренды, необходимо различать обязанность совершать определенные действия, например, проводить капитальный ремонт, и обязанность нести расходы, связанные с осуществлением этих действий.

 Эксплуатационные расходы

По общему правилу расходы, связанные с эксплуатацией объекта аренды, осуществляются арендатором (п.2 ст. 616 ГК РФ), если иное не установлено договором аренды. Поэтому в договоре арендатор и арендодатель могут перераспределить эти расходы по своему усмотрению.

 Осуществление текущего ремонта

В соответствии с общими положениями об аренде обязанность по проведению текущего ремонта имущества возложена на арендатора (п. 2 ст. 616 ГК РФ).

Закон предполагает, что все эти расходы должны осуществляться за счет средств арендатора. Эти правила применяются, если иное не установлено договором.

Договором аренды может быть предусмотрен и иной порядок перераспределения данных расходов.

 Проведение капитального ремонта

По общему правилу, которое может быть изменено договором, обязанность по проведению капитального ремонта возложена на арендодателя. Им же осуществляется финансирование данных расходов (п.1 ст.616 ГК РФ).

Сроки проведения капитального ремонта устанавливаются договором. В случаях, если договором срок не определен либо возникает неотложная необходимость, ремонт должен быть проведен в разумный срок.

Кодекс не определяет понятия «неотложная необходимость», однако представляется, что в данном случае речь идет о наступлении обстоятельств, которые не позволяют арендатору надлежащим образом и в полном объеме использовать арендуемое имущество.

Аналогичным образом не определено гражданским законодательством и понятие «разумный срок». При его толковании следует исходить из обычаев делового оборота, т.е. из обычно применяемых сроков осуществления капитального ремонта в зависимости от вида имущества, предполагаемого объема работ, условий проведения ремонта.

Нарушение арендодателем обязанности (отказ от проведения ремонта, непроведение ремонтных работ в установленные в договоре сроки либо в разумный срок) по осуществлению капитального ремонта дает право арендатору по своему выбору предпринять следующие действия (п.1 ст. 616 ГК РФ):

1. произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;
2. потребовать соответственного уменьшения арендной платы;
3. потребовать расторжения договора и возмещения убытков.