Офисная недвижимость Москвы и Петербурга
Имея представительства в Москве и Петербурге, компания «Бекар» имеет возможность сравнивать рынки недвижимости обеих столицах. По мнению специалистов АН «Бекар» анализируя столичный рынок, можно сделать примерные выводы о том, что ждет петербургский рынок в ближайшем будущем.
Доходность недвижимости России
В последние годы Россия считается одной из наиболее инвестиционно привлекательных стран Европы. В рейтинге развивающихся стран Восточной и Южной Европы Россия занимает первое место по политической стабильности, а значит, является оптимальной по соотношению доходности инвестиций и величине инвестиционных рисков. Следом за Россией следуют Турция, Болгария и Румыния. В первой половине 2005 года Россия показала рекордно высокие результаты по уровню прямых иностранных инвестиций - $9.3 млрд. Долгое время основным привлекательным для инвестиций регионом России считалась Москва. Однако в последние годы по мере роста конкурентной среды доходность инвестиций в Москве снижается. В то же время растет инвестиционная привлекательность регионов. Доходы населения (а значит и платежеспособность) растут во всей России – только за последний год прирост составил от 10% до 25% по различным регионам. Как следствие этого растет товарооборот. Интересно, что Москва уже не является лидером по динамике роста этих двух показателей. Например, по динамике роста доходов в 2004 году лидировал Калининград (26% против 24% в Москве), а по росту товарооборота - Екатеринбург (19,6% против 8,3% по Москве).К сожалению, непрозрачность региональных рынков серьезно уменьшает их инвестиционную привлекательность. Если говорить о недвижимости, то в настоящее время в регионах практически отсутствуют регулярные исследования этого рынка, информация противоречива, объемы рынка, заявленные различными источниками, различаются в разы. На фоне этого достаточно изученный рынок недвижимости Санкт-Петербурга с его высокой доходностью представляет наибольший интерес для инвесторов. В настоящее время по доходности рынок недвижимости Петербурга опережает рынки не только Европы, но и Москвы. Например, доходность недвижимости в Лондоне находится на уровне 5%, в Варшаве 8%, в Москве составляет 13-14%, а в Петербурге 17-20%. В силу высокого уровня доходности этого бизнеса продолжается интенсивный рост инвестиций в него, соответственно продолжается рост объемов вводимых в эксплуатацию помещений различного коммерческого назначения.
Разные столицы
Рынок офисной недвижимости в Москве и Петербурге развивался разными темпами. В силу коммерческой привлекательности Москвы приход иностранных инвесторов в столицу начался еще в середине 90-х годов. Соответственно началось активное развитие рынка бизнес-центров высокого класса. К 1998 году доля бизнес-центров класса «А» в Москве была значительна, в то время как в Санкт-Петербурге к тому же времени было введено всего лишь три бизнес-центра класса «А»: «Атриум», «Белые ночи» и «Золотая Казанская». При этом в Петербурге активно развивался рынок редевелопмента, рос сегмент бизнес-центров класса «В» и «С». В настоящее время объемы офисного рынка Москвы и Петербурга несопоставимы. По данным аналитиков ГК «Бекар» объем рынка офисных помещений в Москве сейчас составляет около 13,2 млн.кв.м. Структура рынка офисных помещений представлена следующим образом: класс «А» и «В» составляет 4 млн.кв.м, класс «С» - 6 млн.кв.м, офисные площади в функционально и морально устаревших объектах 1,5 млн.кв.м., встроенные офисные площади -1,7 млн.кв.м. В Петербурге эти цифры меньше на порядок. Общий объем рынка на середину 2005 года оценивается в 3,2 млн. кв.м. 38 470 кв.м. занимает класс «А», 267 800 кв.м.– класс «В», 545 000 кв.м. – класс «С». При этом встроенные офисные площади составляют 464 500 кв.м., а офисы в бывших административных зданиях, НИИ и т.д. – около 96 000 кв.м. В итоге московский рынок бизнес-центров на конец 1 полугодия 2005 года оценивается в 10 млн. кв.м., а Петербурга – в 850 тыс. кв.м. – разница более чем в 10 раз. При общей несопоставимости объемов рынка интересно сравнение его структуры. В Москве рынок бизнес-центров всех классов составляет почти 76% рынка. В Петербурге этот сегмент занимает чуть более 25%. Сравнение рынка бизнес-центров Петербурга и Москвы затруднено тем, что понятие о качественных офисных площадях в Москве и Петербурге разнится. И в Москве, и в Петербурге, как и во всей России, не существует единой утвержденной классификации зданий, соответствующих или попадающих под стандарты офисного делового центра (бизнес-центра). «Бизнес-центрами» могут называться как новые здания (построенные с учетом специфик и характеристик, утвержденных исключительно в проектной документации заказчика), так и полностью переоборудованные (реставрированные, реконструированные) здания, составляющие историческую или архитектурную ценность для города или же уже устаревшие административные здания (НИИ и других госучреждений).Наиболее известными видами классификаций являются Классификация Московского Исследовательского Форума (действует только в Москве) и Классификация Гильдии Управляющих и Девелоперов (действует в Москве и Петербурге). Однако даже эти уважаемые классификации не являются общепринятыми. Таким образом, право придания классификации новым зданиям находится в полном ведении его владельцев. Классификация же построенных несколько лет назад зданий и административных зданий, переоборудованных в бизнес-центры, вызывает всевозможные споры. В итоге в Москве принято считать раздельно качественные площади («А» и «В») и отечественные «С». Причем, большинство консалтинговых компаний вообще не дает аналитики по классу «С», считая этот сегмент малоинтересным и бесперспективным. В Петербурге за счет небольшого общего объема рынка бизнес-центров аналитики считают офисные площади всех классов вместе. Это вызывает некоторую путаницу в цифрах при сравнительном анализе. При этом следует отметить, что доля бизнес-центров класса «С» в Москве и Петербурге вполне сопоставима – 60% и 64% соответственно.
Темпы роста
Темпы роста рынка бизнес-центров по итогам первого полугодия 2005 года в Москве и Петербурге близки по значению – 9,5% и 6,3% по сравнению с концом 2004. В Москве объем введенных площадей «А» и «В» (построенных и реконструированных) составил 385 000 кв.м. Из них 38% составили бизнес-центры класса «А» и 62% - класса «С». По традиции ввод площадей класса «С» считается отдельно – как правило это объекты редевелопмента. По экспертным оценкам «Бекара» на 1 полугодие 2005 года введено приблизительно 70 тыс. кв. м офисных площадей класса «С» (около 15% от общего ввода бизнес-центров всех классов). По данным компании «Бекар. Консалтинг» в Петербурге реальный объем ввода офисных площадей в бизнес-центрах по итогам первого полугодия составил 50 300 кв. м. Большая часть введенных в Санкт-Петербурге бизнес-центров в 1-ом полугодии 2005 года относится к классу «В» (86%). К классу «С» отнесено 14% введенных бизнес-центров. Ввода высококачественных площадей класса «А» в 2005 году пока не произошло. Это объясняется тем, что заявленные к вводу бизнес-центры класса «А», не были введены в установленные сроки. По прогнозам в Москве объем введенных площадей к концу 2005 года достигнет отметки в 800 000 -850 000 кв.м. (общий объем рынка Петербурга!) и составит до 1 850 000 кв.м. В Петербурге по экспертным оценкам (учитывая, что реально от заявленного объема будет введено около 50%) объем предложения на конец 2005 года может составить 895 000- 900 000 кв. м. При этом оба рынка пока далеки от насыщения. Заметной тенденцией является преобладание сделок по предварительной аренде еще на стадии оформления документации по новым проектам. В Петербурге опасения операторов по поводу затоваривания рынка в связи с масштабным вводом новых бизнес-центров не оправдались. Несмотря на начавшуюся миграцию арендаторов в более качественные офис ы, «старые» здания удерживают заполняемость, близкую к 100%-й, и при этом дают мало рекламы, ликвидируя вакансии на освобождающиеся площади за счет существующих клиентов. В Москве объемы поглощения в I полугодии 2005 г. составили 395 000 кв.м. (напомним, что уровень ввода составил 385 000 кв.м.). Объемы поглощения в 2005 г. увеличатся на 10-15% по отношению к 2004 г. По оценкам аналитиков насыщения спроса в ближайшей перспективе не произойдет.
Арендные ставки
В Москве за 1 полугодие 2005 года арендные ставки в сравнении с концом 2004 года выросли на 10-12% по классу «В». Рост ставок по классу «А» практически отсутствовал. В итоге по классу «А» средние арендные ставки составляют $600-850 за кв.м. в год (без НДС, включая эксплуатационные расходы), по классу «В» - $420-550 за кв.м. в год. В классе «С» минимальные арендные ставки составили $250 за кв.м. в год, максимальные – $445 за кв.м. в год. В Петербурге за 1-ое полугодие 2005 года рост долларовых арендных ставок в среднем по классу «А» рост составил 17%, по классу «В» - 14%, по классу «С» - от 14% до17%. В итоге на конец первого полугодия средние арендные ставки в Петербурге составляли: для класса «А» - $450-823, для класса «В» $354-573, для класса «С» - $160-375 за кв. м. в год. В прогнозах роста арендных ставок питерские и московские аналитики единодушны: уровень арендных ставок останется высоким, и в связи с высоким уровнем прогнозируемого спроса продолжит свой рост. Прогнозируется также срытый рост арендных ставок, связанный с вариациями номинирования арендных ставок в разнообразных валютах и играми на их курсе. По Петербургу рост арендных ставок в 2005 году прогнозируется на уровне 15%, в Москве – на уровне 5%.
Рынки разные, тенденции общие
Несмотря на разницу в объемах тенденции развития рынков офис ной недвижимости Москвы и Петербурга близки. По оценкам специалистов петербургский рынок отстает от московского на 2-3 года. При этом Москва на 2-3 года отстает от Европы, а регионы – на 2-3 года – от Петербурга. В итоге московский рынок недвижимости в целом повторяет путь Европы (хотя с учетом российской специфики), Петербург следует за Москвой, а замыкают эту цепочку российские регионы. В итоге московский опыт делает рынок недвижимости России более прогнозируемым. В настоящее время московский рынок офисной недвижимости характеризуется высоким спросом, высокими арендными ставками, незначительным ростом уровня свободных площадей, а также высоким объемом ввода новых офисных площадей. То же самое можно сказать о рынке офис ной недвижимости Петербурга с той лишь разницей, что количество свободных площадей пока не обнаруживает тенденции к росту. В последние годы на московском рынке бизнес-центров происходит постепенная децентрализация. Нехватка участков под застройку в пределах Садового кольца приводит к экспансии за его пределы: увеличению проектов бизнес-центров, реализуемых вне центра, а также к возникновению бизнес-парков за пределами МКАДа.То же самое происходит сейчас в Петербурге. Более суровые ограничения по застройке центра привели к тому, что при общем отставании рынка процесс децентрализации идет в Петербурге быстрыми темпами. По итогам 1 полугодия 2005 года наиболее лидерами по вводу новых площадей оказались не только центральные районы, но и «спальный» Красногвардейский. Началось развитие территорий вне исторического центра города (например, Выборгский район, которым активно занимается компания «Бекар» в качестве агентства развития территории). Другая тенденция московского рынка бизнес-центров, актуальная в Петербурге – постепенное снижение доходности по мере увеличения конкуренции. На сегодняшний день по сравнению с рынками офис ной недвижимости Европы (7% доходности) Россия демонстрирует высокую доходность – 17% в Петербурге, 14% в Москве, до 20% в регионах. Окупаемость офисных центров Москвы (6-8 лет) медленно приближается к показателям Западной Европы (15 лет). В Петербурге сроки окупаемости также имеют тенденцию к росту – на сегодняшний день они составляют 4-6 лет. Оба рынка имеют тенденцию к укрупнению площадей, хотя само понятие «крупных площадей» в двух столицах разнится. В Москве запросы на офисные площади до 100 кв.м. составляют 25%, 100-200 кв.м. - 25%, 200-400 кв.м.- 28%, 400-800 кв.м. - 12% и 800 и более - 10%. При этом спрос с каждым годом все более перераспределяется в пользу крупных помещений. В Петербурге помещениями небольшой площади считаются офисы размером 40-50 кв. м. Если раньше около 50% арендаторов снимала офисы подобного размера, то в настоящее время их доля сократилась до 20%, причем как в бизнес-центрах класса «В», так и в бизнес-центрах класса «С». В бизнес-центрах класса «В» высоким спросом пользуются также помещения размером 100 – 200 кв. м (21%), а также помещения более 500 кв. м (28%). Основная масса заявок в бизнес центрах класса «В», по-прежнему, ориентирована на небольшие офис ы, однако их доля постепенно снижается. Естественно, тенденция к укрупнению площадей усиливается благодаря структуре переложения. Сдавать в аренду небольшие помещения (до 100 кв м ) в бизнес- центрах достаточно трудоемко, так как это увеличивает количество арендаторов, что усложняет процесс управления зданием. В итоге одной и наиболее острых проблем для малого бизнеса Москвы и Петербурга сегодня является аренда помещений от 50 до100 кв. м. Доля предложения таких площадей в общей структуре невелика. Снять помещения такого размера в качественных бизнес-центрах очень трудно. Вследствие схожести тенденций, можно вывести единый прогноз развития рынка офис ной недвижимости двух столиц. Ввод качественных площадей будет способствовать поступательному движению к стабилизации рынка, резких скачков его показателей, вероятней всего, не произойдет. Уровень арендных ставок останется высоким на протяжение всего II полугодия 2005 г., возможен незначительный рост. В долгосрочной перспективе введение качественных площадей значительного снижения арендных ставок не вызовет, а будет способствовать лишь их разрыву в пользу более качественных площадей и снижению класса неконкурентоспособных объектов, что приведет к переводу этих объектов в более низкий класс с его характерными арендными ставками.
---
Источник: