Арендаторы зданий-памятников попали под удар

Действующий закон не способен полностью защитить интересы арендаторов при смене собственников (арендодателей) памятников.

Статья 617 ГК РФ определяет, что перемена арендодателя в договоре аренды, вследствие перехода права собственности на арендуемый объект, не является основанием ни для прекращения договора аренды, ни для изменений его условий.

Однако КУГИ, передавая в аренду объекты недвижимости, заключает договоры аренды по утвержденной примерной форме договора аренды. Пункт 5.4 формы предусматривает ряд оснований для одностороннего внесудебного отказа арендодателя от исполнения договора аренды. К их числу относится принятие в установленном порядке решения о реконструкции здания-памятника, либо решения о постановке здания (сооружения) на капремонт в случае отказа арендатора от долевого участия в осуществлении такого ремонта с зачетом затрат на его проведение. Данные условия договоров сохраняют свою силу и для арендаторов при смене арендодателей.

Город, не располагая значительными средствами на капремонт и, тем более, реконструкцию памятников, после их продажи позитивно отнесется к намерениям новых собственников привести памятники в надлежащее состояние. Поэтому оформление разрешительных документов о проведении капремонта или реконструкции памятников зависит лишь от серьезности намерений нового собственника. Сам факт принятия КГА решения о реконструкции здания-памятника, находящегося в частной собственности, вне зависимости от сроков начала и окончания реконструкции, уже является основанием для расторжения договора по инициативе нового собственника.

Несколько иначе складывается ситуация в случае принятия решения о проведении капремонта памятника. Новый собственник вправе отказаться от договора аренды лишь при условии отказа арендатора от долевого финансирования капремонта пропорционально площади занимаемых им помещений в памятнике. Вероятно, многие арендаторы памятников сами будут вынуждены освободить арендуемые ими помещения. Крайне убыточно уплачивать значительные средства в качестве долевого финансирования работ по капремонту и не иметь возможности использовать помещения в течение длительного периода. При этом смета на капитальный ремонт и величина доли арендатора в расходах по его проведению определяются единолично новым собственником. Таким образом, арендаторы при передаче памятников в частную собственность не во всех случаях могут рассчитывать на продолжение арендных отношений. Очевидно, что новые собственники будут иметь и намерения и правовые возможности для одностороннего прекращения обременения памятников.