Арендные механизмы в работе предприятия

Эффективное ведение предпринимательской деятельности предполагает широкое внедрение и использование арендных механизмов. Предприятия, испытывающие необходимость в расширении парка оборудования или его замене, имеют две возможности: приобрести оборудование в собственность или взять его в аренду. В первом случае необходимо изыскать значительные денежные ресурсы или изъять из оборота ликвидные средства, что может вызвать ухудшение структуры баланса, или использовать заемные средства, что обусловит появление дополнительных расходов на оплату процентов по кредиту. Аренда позволяет предприятиям вовлекать в хозяйственный оборот необходимое имущество без значительных единовременных вложений, связанных с его приобретением, и предоставляет возможность получать доход посредством сдачи в аренду временно не используемых объектов, сохраняя право собственности на них.

Аренда — это основанный на договоре имущественный наем, предполагающий срочное возмездное владение и пользование или временное пользование имуществом путем передачи его арендодателем арендатору за плату. В аренду может сдаваться как движимое, гак и недвижимое имущество. Виды аренды различают в зависимости от объекта договора и его особенностей. Правовые основы регулирования арендных отношений зафиксированы в Гражданском кодексе РФ.

Широкое распространение получила сдача в аренду действующими предприятиями временно свободных зданий, сооружений, оборудования, транспортных средств. Предметом договора аренды могут быть и имущественные комплексы, например предприятия. Это создает условия для быстрого введения в действие производственных мощностей, использования существующей инфраструктуры, в первую очередь малыми и средними предприятиями. Могут заключаться договоры на аренду земельных участков и иных природных объектов.

В договоре аренды участвуют две стороны:

В договоре аренды указываются характеристика объекта аренды; размер арендной платы, форма и порядок ее внесения; права и обязанности сторон по хранению и обслуживанию арендуемого имущества; срок договора, права и обязанности сторон по его окончании; возможность сдачи арендованного имущества в субаренду;условия прекращения договора. При нарушении условий договора аренды он может быть расторгнут.

Преимуществом арендных отношений является предоставление возможности арендатору в случае, если необходимость в использовании имущества исчезает, передавать с согласия арендодатели права и обязанности по договору аренды другому лицу — в данном случае заключается договор субаренды. Вследствие этого значительно расширяются возможности предприятий эффективно использовать арендуемые объекты в соответствии с изменяющимися условиями хозяйственной деятельности. Срок действия договора субаренды не может превышать периода действия договора аренды.

Наиболее распространенным методом установления арендной платы является определение твердой суммы платежа, исчисленной исходя из стоимости всего арендуемого имущества или отдельно по каждой из его составных частей. Платежи вносятся, как правило, периодически в установленные договором сроки. Однако возможна и единовременная выплата. При сдаче в аренду зданий и сооружений арендная плата обычно устанавливается на единицу площади исходя из фактического размера арендуемого объекта.

Арендатор является собственником продукции и доходов, полученных в результате использования арендованного имущества. Арендная плата может вноситься путем передачи части продукции арендодателю или посредством оказания определенных услуг — при недостатке денежных средств данный способ является наиболее предпочтительным для арендатора. В качестве платы за пользование имуществом на арендатора могут быть возложены затраты на улучшение арендуемых объектов. Таким образом, арендная плата определяется как в денежном, так и в натуральном выражении. Используются также различные сочетания данных форм оплаты.

При установлении размера арендной платы целесообразно учитывать наряду с другими факторами средний уровень арендной платы, сложившийся в данном регионе на аналогичные объекты. Величина арендной платы не остается постоянной на протяжении действия договора, а изменяется в связи с изменением условий функционирования предприятий, и в первую очередь — с изменением рыночных цен на оборудование. Вместе с тем частый пересмотр арендной платы не способствует созданию стабильных условий для эффективного использования арендованного имущества, поэтому размер арендных платежей может пересматриваться не чаще одного раза в год (табл. 1). При передаче в аренду зданий и сооружений арендная плата должна включать стоимость пользования земельным участком, на котором оно расположено.

При заключении договора аренды на арендатора возлагаются обязанности по поддержанию имущества в исправном состоянии и проведению текущего ремонта для обеспечения сохранности и возврата арендуемых объектов по истечении срока аренды в первоначальном состоянии с учетом нормального износа. В свою очередь, арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду объекта. В случае если арендатор с согласия арендодатели произвел отдельные улучшения арендуемого имущества, они становятся его собственностью — в противном случае ему выплачивается их стоимость. Капитальный ремонт объекта аренды, как правило, осуществляется арендодателем.

Договор аренды может заключаться как на определенный, так и на неопределенный срок. В последнем случае он может быть прерван любым участником с предупреждением за 1 месяц, а при аренде недвижимости — не менее чем за 3 месяца. Досрочное расторжение договора производится судом в случае нарушения его условий (использование имущества не по назначению, ухудшение состояния имущества, невнесение арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного срока и т.д.).

Таблица 1. Арендная плата

По окончании срока аренды договор может автоматически продлеваться на неопределенный срок при отсутствии возражений со стороны арендодателя. Арендатор, выполняющий все условия договора, имеет преимущественное право на его возобновление. Он может потребовать через суд перевода на себя прав и обязанностей арендатора, если арендодатель в течение года со дня прекращения срока договора заключил его с другим лицом.

При прекращении договора арендатор возвращает имущество арендодателю. При аренде с выкупом имущество на основании договора объекты могут переходить в собственность арендатора. Если данное условие отсутствует в договоре, то могут заключаться дополнительные соглашения. В случае аренды с выкупом арендатор может получить в собственность имущество ранее указанного срока при условии внесения всей выкупной цены.

Отдельный вид арендных отношений — сдача имущества в прокат. Предприятия могут передавать имущество в аренду периодически, в случае появления временно незадействованных объектов; сдача имущества в прокат осуществляется на постоянной основе. Имущество, переданное по договору аренды, обычно используется арендатором для ведения предпринимательской деятельности; при сдаче имущества в прокат оно, как правило, используется для потребительских целей. Срок действия договора аренды неограничен, в то время как договор проката, как правило, заключается на период до 1 года. Кроме этого, в основном не допускается сдача имущества, предоставленного по договору проката, в субаренду.

Существенные особенности имеют также договоры аренды предприятий. В данном случае арендатор получает во временное владение и пользование объекты, образующие целостный имущественный комплекс:

Кроме того, с согласия кредиторов происходит переуступка требований и перевод долгов предприятия на арендатора, Если долги передаются без согласия кредиторов, то арендодатель и арендатор совместно отвечают по данным обязательствам.

Арендатор может использовать полученный имущественный комплекс для ведения конкретной предпринимательской деятельности после получения соответствующей лицензии, если данное условие предусматривается законом. Лицензия не может передаваться другому лицу, и поэтому по договору аренды она не переходит к арендатору. Предприятие передается арендатору на основании передаточного акта. К нему же переходят обязанности поддержания технического состояния предприятия на должном уровне, проведения текущего и капитального ремонта. Арендатор получает широкую самостоятельность в сфере осуществления программ технического развития. Он имеет право проводить реконструкцию, расширение и техническое перевооружение предприятия при условии, что данные мероприятия приведут к увеличению стоимости имущества. Арендатор может продавать, обменивать, сдавать в субаренду материальные ценности, входящие в состав имущества арендованного предприятия, но не имеет права снижать стоимость имущества с целью уменьшения суммы налогообложения.

Автор: Олег Иванович Boлкoв, доктор экономических наук, профессор Российской экономической академии им. Г.В. Плexaнoвa.

Опубликовано 06.09.2010