Новая методика расчета арендных ставок КУГИ и ее влияние на рынок коммерческой недвижимости Петербурга

Объем государственного сектора рынка недвижимости

Предложение на рынке коммерческой недвижимости традиционно делится на два сегмента: частный и государственный. По данным ГУИОН на 1 января 2005 года количество объектов нежилого фонда, находящихся в собственности города и сдаваемых в аренду, составляло 19 840 объектов, общей площадью более 4 млн. квадратных метров (4025400 кв. м.). Около 50% объектов составляют объекты офисной недвижимости, 30% - торговой и 20% - складские.

Разумеется, являясь одним из важнейших субъектов рынка недвижимости, город влияет не только на сектор объектов государственной собственности, но и на негосударственный сектор.

В настоящее время государственный сектор составляет около половины площадей на рынке коммерческой недвижимости Петербурга. Например, по данным «Бекара» на рынке офисной недвижимости встроенные офисы КУГИ занимают 44% рынка. Кстати, встроенные офисы, принадлежащие частным лицам и организациям составляют всего 14%.

Цены на аренду в частном секторе

В настоящее время ставки аренды на встроенные помещения частного сектора зависят в первую очередь от географического положения.

Географически выделяются 4 вида зон:

• Зона А – наиболее привлекательное и наиболее дорогое местоположение для объекта офисной недвижимости, располагается в районе Невского проспекта и близлежащих улиц.
• Зона В – остальной центр, включая районы Владимирского проспекта, Литейного проспекта, Загородного, историческую часть Васильевского острова и т.д.
• Зона С – районы, прилегающие к станциям метро, за пределом центра города
• Зона Д – малопроходимые места, промзоны, окраины города

Наибольшим спросом пользуется зона А (исторический центр), и арендные ставки здесь самые высокие. Популярность зоны А во многом объясняется тем, что предприниматели уверены: даже маленькое некомфортное помещение, порой с неприятным соседством, но в центре города поднимает престиж фирмы. Но вакантных встроенных помещений в историческом центре крайне мало, особенно это касается первых этажей жилых домов, которые давно уже разобрали. Теперь все чаще предприниматели выкупают квартиры под офисы на втором-третьем этажах (с переводом в нежилой фонд).

Ниже приведены арендные ставки на встроенные помещения в частном секторе (данные компании «Бекар. Коммерческая недвижимость»). Естественно, ставки на торговые помещения значительно выше, чем ставки на офисные.

Цены на аренду в государственном секторе

В настоящее время ставки на встроенные помещения КУГИ по оценкам «Бекара» на 30-40% отстают от рыночных. В итоге суммарный объем платежей КУГИ в среднем в 1,5 – 1,7 раза меньше того, что будет собираться после принятия новой методики. КУГИ не имеет собственных средств на реконструкцию и ремонт сдаваемых помещений, а потому сдает их в аренду в том виде, в котором они сегодня существуют. В результате основная тяжесть по содержанию и восстановлению помещений ложится на арендатора.

Наиболее привлекательные нежилые помещения, отдельно стоящие здания предоставляются в аренду через процедуру торгов (об этом в 2003 году было издано  распоряжение КУГИ «О проведении торгов по заключению договоров аренды объектов нежилого фонда в порядке эксперимента»). Победителем торгов становится участник, предложивший за городской объект максимальную арендную ставку. Стартовой ценой считается годовая сумма арендной платы, рассчитанная по массовой методике.

В течение 2004 года на торги было выставлено порядка 150 объектов и только в 80 случаях (более 50%) сделки состоялись. Нередко случается, что недвижимость, будучи выставлена на торгах не находит спроса, но, как только тот же объект вновь появляется в листингах, на него выстраивается очередь в 20-30 потенциальных арендаторов. Возможно это особенность нашего менталитета, который требует времени на «раскачку».

В 2004 году был зарегистрирован рекорд торгов в отношении арендной ставки, по которой было сдано в аренду 200-метровое подвальное помещение. Начальная ставка аренды составляла 343 у.е./кв.м в год. Однако 000 "СтройСервис" изъявило желание арендовать его по 720 у.е. за "квадрат".

Влияние новой методики на рынок коммерческой недвижимости Петербурга

За время, прошедшее со дня принятия старой методики, рынок изменился, цены ушли вперед. Поэтому идущий сейчас процесс естественен - город приводит свои арендные ставки в соответствие рыночным.

Однако по предложенной новой методике имеется ряд предложений.

В некоторых случаях она недотягивает до реальных рыночных ставок. Например, по старой методике средняя арендная ставка на офисные помещения без льгот была 75 у.е. за м2 в год, по новой стала 75,8. А если посмотреть на арендную ставку с учетом льгот, то она вообще снизилась – с 40,2 у.е до 37,1. Напоминаем, что минимальная рыночная ставка на встроенные офисные помещения по данным «Бекара» – от 120 у.е.

Рынок субаренды, который, как предполагалось, исчезнет после перерасчета методики, вероятнее всего, все-таки сохранится, хотя его объемы будут снижаться. Это произойдет потому, что недооцененные площади, на которых можно будет заработать, сдавая их в субаренду,  все же останутся. Это понятно, поскольку идеальную методику создать невозможно.

С другой стороны в предлагаемой Методике установлена возможность торгового использования объектов, имеющих вход «со двора». «При этом ожидаемое увеличение поступлений в бюджет за счет изменения функции использования таких объектов на торговую составит около 53 млн. у.е., что составляет 57% от общего увеличения начислений.» В итоге некоторые помещения с малопривлекательным местоположением – второй, третий двор могут быть оценены выше рыночных ставок.

Поэтому специалисты «Бекара» прогнозируют увеличение количества обращений по индивидуальной оценке арендной платы за городские помещения (последнее время в этом не было смысла, т.к. цена и так была ниже рыночной).

С введением новой методики, обращение арендаторов помещений КУГИ за оценкой станет рентабельным. Например, стоимость оценки крупных помещений составляет около 1000 у.е. А переплата за неправильно оцененное помещение в среднем могут достигать 4 000 у.е. в год. В итоге затраты на оценку окупятся за квартал. Заказчиком услуг по оценке может выступать не только арендатор, но и сам КУГИ.

Повышение ставок КУГИ, скорее всего, не спровоцирует скачок цен на рынке из-за текущей ситуации со спросом. Однако можно прогнозировать попытку повышения ставок для потенциальных субарендаторов и арендаторов со стороны арендаторов КУГИ и некоторых собственников. Впрочем, эта попытка вряд ли будет иметь успех и нанесет дополнительный удар рынку субаренды, который на взгляд специалистов должен стремиться к минимуму.

Как можно заметить из цифр, приведенных КУГИ, методика составлялась на основе анализа выбранных 19 104 объектов, общей площадью 2 573 218 м2. То есть, средняя площадь сдаваемых помещений – 155 кв.м. Это небольшие площади, крайне сложные в управлении. Учитывая это, городу имело бы смысл избавляться от небольших объектов, путем их продажи. Учитывая дефицит предложения на рынке купли-продажи коммерческой недвижимости, эти площади были бы куплены быстро и выгодно для города. На вырученные деньги можно было приобретать крупные здания, которые можно отдавать в доверительное управление управляющим компаниям. Доход с подобной собственности был бы выше, а сложностей с их управлением – меньше.

Принятие новой методики расчета арендных ставок КУГИ является важным документом, к которому компании. Работающие на рынке недвижимости относятся с большим уважением. Этот стратегический документ в нашем понимании сопоставим с Генпланом развития Петербурга.

 ---

Источник:  Коммерческая недвижимость "Бекар"