Временное помещение: особенности использования
Столичные власти пересмотрели свои планы по строительству нежилых помещений для малого бизнеса. Частным же собственникам невыгодно предлагать фирмам небольшие офисные площади. Таким образом, решить вопрос аренды площадей предпринимателям возможно порой лишь с помощью субаренды.
Нехватка метров
Мосгордума 30 января приняла изменения в Закон города Москвы от 7 июля 2004 г. № 47 «О Городской целевой программе по обеспечению субъектов малого предпринимательства нежилыми помещениями на 2004—2008 годы». Причиной этого послужило то, что документ предусматривал строительство для малого бизнеса нежилых помещений городского и районного значения общей площадью 3,4 млн кв. м, в том числе 1,8 млн кв. м на первом этапе. Но достичь запланированного чиновникам не удалось. Это произошло по различным обстоятельствам: длительные сроки разработки предпроектной и другой документации, наличие дефицита свободных земельных участков, изъятие из Адресного перечня порядка 20 процентов земельных участков для реализации других городских программ.
В результате на первом этапе реализации программы введено в эксплуатацию объектов городского значения общей площадью 218,1 тысяч кв. м, что существенно ниже целевых показателей. В то же время по объектам районного значения отмечено превышение плана на 152,8 тысяч кв. м. С учетом этого произойдет корректировка ранее намеченных планов. Учитывая неисполнение утвержденных целевой программой показателей по вводу нежилых помещений на первом этапе, в период реализации второй фазы планируется построить 868,35 тысяч кв. м нежилых помещений, что на 735,1 тысячи меньше первоначально утвержденных показателей, сообщил руководитель столичного Департамента поддержки и развития малого предпринимательства Михаил Вышегородцев.
Таким образом, предпринимателям, не попавшим в число счастливых пользователей муниципальных площадей, придется арендовать помещения по рыночным ценам. Но в сфере аренды недвижимости существует своя специфика — собственнику удобнее и выгоднее сдавать все помещение целиком, чем по частям. Поэтому если арендатор соглашается на предложенные условия, ему имеет смысл отдать неиспользуемые площади в поднаем. Это называется субарендой и не запрещено законодательством, если нет возражений собственника недвижимости.
Принципы найма
Условно можно выделить два вида субаренды. Первый подразумевает применение схем для оптимизации налогообложения. Допустим, собственник недвижимости, работающий по классической схеме налогообложения, создает отдельную структуру. Она получает в аренду имеющиеся площади и, в свою очередь, выступает арендодателем в отношениях субаренды. При этом соотношение арендной и субарендной ставок зависит от разных факторов и в первую очередь от того, на чьем балансе отражаются платежи. По словам бухгалтера компании «Спортленд» Марины Акимовой, в процессе оптимизации активно используются спецрежимы:
— Под ЕНВД торговая фирма подпадает при условии, что торговая площадь должна составлять не более 150 кв. м. Предположим, что существует договор аренды на 200 кв. м. В результате создается некое ИП, в субаренду которому отдается 50 кв. м. При этом оба предприятия находятся на ЕНВД. А единый налог для работающего предприятия всегда лучше, чем налогобложение по основной системе.
Сложности, которые могут возникнуть при оптимизации указанным способом, — это проблема разграничения площади арендуемого помещения. Поскольку техническая возможность измерить пересдаваемую территорию офиса существует не всегда, не исключены проблемы с налоговиками.
Суть другого вида субаренды состоит в следующем. Есть помещение большой площади, которое снимает одна фирма. Часть площадей она сдает в субаренду другой организации. При этом если первая компания не зарабатывает дополнительный доход, то хотя бы покрывает имеющиеся расходы. Для этого существуют специальные управляющие компании, которые занимаются подобным бизнесом.
Нередко арендаторами недвижимости выступают фирмы, которые заведомо не будут ею пользоваться сами, а сдадут в субаренду. При этом в ситуациях, когда с помощью субаренды фирма решает проблему «лишней» площади, субарендная ставка может быть равна арендной. Если же организация делает бизнес на пересдаче площадей, стоимость квадратного метра обязательно возрастает. Объясняется это тем, что фирма, которая берет большие площади в аренду у собственника, как правило, получает значительные скидки. А затем предоставляет офисы в субаренду уже по рыночной цене.
Субаренда раньше часто практиковалась в отношении помещений, которые находились в собственности города. Дело в том, что ставка аренды муниципальных площадей часто оказывалась ниже рыночной. Причина этого — рост ставки на основе формул с использованием специальных коэффициентов и плохое состояние помещений. Таким образом, предпринимателям было выгодно взять в аренду муниципальную собственность и сдать ее в субаренду по завышенной цене.
Правила оформления
Отношения субаренды предполагают много тонкостей, без учета которых для субарендатора велика вероятность оказаться «жертвой» и остаться без арендованного помещения. Здесь многое зависит от того, насколько грамотно составлен договор субаренды.
Первоначально субарендатору следует ознакомиться с условиями арендного договора. Дело в том, что его досрочное прекращение влечет отмену заключенного в соответствии с ним договора субаренды (ст. 618 ГК). Поэтому необходимо обратить особое внимание на юридическую чистоту документа: правоспособны ли участники договора аренды, отмечены ли в документе все существенные условия, существует ли акт передачи арендуемого имущества арендодателю, зарегистрирован ли договор аренды в органах регистрации (при аренде имущества на срок более одного года).
Изучая договор аренды, субарендатор должен ознакомиться с целью предоставления помещения в аренду, а также выяснить, предусмотрена ли в документе возможность сдачи помещения в поднаем и на каких условиях. Ведь собственник может запретить сдавать в субаренду помещение или разрешить, но только после согласования с ним. Такое встречается, когда владельцу недвижимости важно, каким видом деятельности занимается субарендатор. И если здание предусмотрено под офисы, а арендатор отдал площади, например, под размещение склада, собственник может расторгнуть договор аренды. Основанием для такого решения станет несоответствие целей сдачи в аренду и субаренду.
Если в договоре ничего не сказано о возможности сдачи арендатором помещения в поднаем, то съемщик может без разрешения собственника сдать площадь в субаренду. Но лучше если в договоре будет указано, что помещение в дальнейшем может сдаваться в субаренду с уведомлением собственника.
Субаренда является нарушением
Ситуация, когда арендатор муниципальной собственности пересдает помещение субарендаторам, относится к наиболее распространенным нарушениям в столице. Чтобы выявить данные злоупотребления, городские власти постоянно проводят проверки и штрафуют таких арендаторов. В прошлом году Госинспекция по контролю за использованием объектов недвижимости Москвы проверила почти 17 тысяч нежилых помещений и почти 15 тысяч земельных участков. В результате мероприятий было выявлено 9 тысяч нарушений, и сумма штрафов составила почти 116 млн рублей.
Всего в собственности Москвы находится около 50 млн кв. м нежилых площадей. Половина такой недвижимости сдается в аренду коммерческим структурам, малому и среднему бизнесу.
Возможные риски
Основной риск субарендатора состоит в том, что он зависит от собственника и съемщика. Первый может расторгнуть договор с арендатором, а второй, в свою очередь, вправе прекратить отношения с субарендатором.
По словам Марины Акимовой, также распространены случаи, когда внезапно меняется арендодатель. В таких ситуациях арендатор и субарендатор могут в кратчайшие сроки потерять рабочие площади. Однако такая ситуация, как переход права собственности на недвижимость к другому лицу, по законодательству, не является основанием для изменения и расторжения договора аренды и, соответственно, субаренды. Но данная норма на практике часто не выполняется — новый собственник может попросить арендатора и субарендатора освободить площади. А в случае отказа собственник может обратиться в суд с иском о досрочном расторжении договоров. Основанием для этого может служить намерение использовать недвижимость для ведения собственного бизнеса. Причем иск, вероятнее всего, будет удовлетворен, ведь владелец помещений вправе распоряжаться своей недвижимостью в личных целях.
Таким образом, как и в любых других многосторонних отношениях, ситуация субаренды требует соблюдения интересов нескольких сторон. Как следствие, дабы она не превратилась в аналогию басни о лебеде, раке и щуке, при заключении такого договора необходимо обращать внимание на все нюансы. Ведь в бизнесе мелочей не бывает.