Квартира как личная инвестиция

Чтобы оценить всю выгоду приобретения недвижимости для защиты собственных средств от инфляции или ради возможности долгое время получать «пассивный доход» от сдачи жилья в аренду, не нужно заканчивать именитые финансовые школы. Оценить прелесть гарантированной прибыли способен любой, владеющий навыками вычисления и ознакомленный с прогнозами спроса на жилье. И если в начале кризиса покупатели опасались приобретать квартиры как в личную собственность, так и в инвестиционных целях по экономическим причинам, то начиная со второго квартала текущего года эксперты единодушно рекомендуют не упускать такие возможности.

«В целом цены уже прошли свой минимум, – уверена Мария Литинецкая, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки». – В условиях стабилизации общеэкономической ситуации, с учетом таких факторов, как колебание курса валют, сокращение объема предложения новостроек, активизация ипотеки на рынке новостроек, постепенное снижение ставок по кредитам (на 0,5–2% по рублевым кредитам с начала года), повышение себестоимости строительства и общей инфляции, в дальнейшем цены будут постепенно повышаться».

При приобретении жилья прежде всего встанет выбор между первичным рынком и «вторичкой». Нужно понимать, что эти два сегмента недвижимости не только обладают различным инвестиционным потенциалом, но и характеризуются разной степенью риска вложений. Давайте рассмотрим подробнее оба этих фактора.

Приобретение жилья в новостройке уже давно является весьма выгодным способом защиты личных средств от инфляции. По усредненным экспертным оценкам, за два года цена квадратного метра в такой квартире может возрасти на 40%, за тот же период стоимость квартиры на вторичном рынке обычно возрастает на 15%. Как подтвердила Мария Литинецкая, покупка квартиры на стадии строительства дает возможность существенно сэкономить. Ее стоимость к моменту готовности дома будет выше на 35–40%. Кроме того, новостройки обладают такими преимуществами, как удобная планировка, новые коммуникации, использование современных строительных материалов, единый социальный статус соседей, отсутствие у квартиры сомнительной истории и др.

Тем не менее общее количество потенциальных денежных потерь при вложении денег в покупку квартиры в строящемся доме больше, и это нужно учитывать при принятии решения. «Если говорить о рисках, то в новостройке они несколько выше, – подчеркивает Юлия Гераськина, директор департамента новостроек компании Est-a-Tet. – Покупатель может столкнуться с затягиванием строительства дома, недостроем, низким качеством строительства, могут возникнуть юридические риски при оформлении квартиры в собственность, возможна, хотя сейчас в меньшей степени, вероятность двойных продаж». Разумеется, не следует думать, что покупка жилья во «вторичке» гарантированно страхует потенциального покупателя от потерь. Речь идет лишь о большей или меньшей степени риска.

На вторичном рынке покупатели могут столкнуться с мошенничеством, юридическим несоответствием, изношенностью коммуникаций и т. д. Но в общем плане покупка такой квартиры несет в себе меньший риск потерь. Об этом следует помнить. В принципе, эти особенности очень ярко демонстрируют характеристики текущего интереса приобретателей жилья. «Что касается спроса со стороны населения, то пока покупатели чувствуют себя увереннее на рынке вторичного жилья, – делится своими наблюдениями Василий Митько, генеральный директор МИАН. – В новостройках покупателям интересны только те объекты, которые находятся на завершающей стадии строительства или уже прошли государственную комиссию по вводу в эксплуатацию. При этом количество обращений к риелторам МИАН с просьбой подобрать «вторичную» квартиру постоянно растет».

И все же для выгодного вложения средств с целью защитить сбережения от инфляции и даже приумножить их в текущий период жилье правильнее покупать в новостройках. «Если квартира приобретается с инвестиционной целью, то в этом случае, безусловно, это должна быть квартира в новостройке, – убежден Василий Митько. – К примеру, квартира в новом доме, приобретенная в период ценового "дна", даже в среднесрочной перспективе может обеспечить своим владельцам доход как минимум на уровне 40–50% от ее первоначальной стоимости».

По данным Владислава Луцкова, генерального директора аналитического консалтингового центра «МИЭЛЬ», средневзвешенная цена предложения на рынке новостроек Москвы в течение последних трех месяцев практически не изменяется (ежемесячные приросты варьируются от -0,8% до +0,5%) и находится на уровне 194,2 тыс. руб./кв. м. По прогнозам аналитиков Est-a-Tet, до конца года стоимость квадратного метра на первичном рынке может повыситься до 5%, на вторичном – на 3–4%. Такое возможное повышение цен обещают и другие эксперты. «До конца года рост цен на рынке новостроек может составить до 5–7%», – соглашается Мария Литинецкая.

Подводя итог, можно прийти к выводу, что именно этой осенью сложилась оптимальная ситуация для приобретения квартиры с инвестиционной целью. Если графически представить развитие ситуации с недвижимостью в крупных городах, то получается движение по синусоиде. Сейчас рынок, после очень тяжелого падения в отрицательные показатели, находится на стадии подъема, но еще не вышел в резкий «плюс». Другими словами, с одной стороны, на цену жилья сегодня влияют кризисные явления, сдерживая ее рост, с другой стороны, оживление рынка после «финансовой спячки» набирает все большие обороты. Для желающих поймать момент и с максимальной выгодой разместить собственные средства в такой актив, как покупка жилья, по всем показателям наступило время действовать.