Как заработать сотни процентов на недвижимости?
Первые этажи дореволюционного жилого дома на углу Садовой-Кудринской и Спиридоновки в Москве густо увешаны вывесками: «ПИК», «Группа компаний ПИК», «Банк жилищного финансирования». Много лет здесь располагался головной офис созданного предпринимателями Кириллом Писаревым и Юрием Жуковым строительного холдинга ПИК, строившего до кризиса десятую часть московского жилья. В прошлом, «черном» для строителей году арбитражный суд Москвы наложил арест на это «родовое гнездо»: Группе ПИК запретили отчуждать помещения в обеспечение иска банка ВТБ о просрочке кредита объемом 2,7 млрд рублей.
Наложение ареста на офис — страшный сон девелопера: малейшая неаккуратность, и банк может парализовать работу компании. Впрочем, акционеры ПИК (четверть акций компании обращается на РТС, ММВБ и Лондонской фондовой бирже) могут успокоиться: в феврале суд снял арест с помещений на Садовой-Кудринской, так как банк отозвал иск.
Почему? ПИК стал вести себя «более адекватно», начал расплачиваться по долгам, на стройках заметно оживление, говорит контрагент компании, генеральный директор агентства «Миэль-Новостройки» Мария Литинецкая. «Возобновились работы на их объекте «Английский квартал», — подтверждает управляющий партнер Московской центральной биржи недвижимости (МЦБН) Артем Цогоев. — А ведь в кризис проект год просто стоял». Группе ПИК удалось снизить кредитную нагрузку с 44 млрд рублей (125% ее выручки в 2008 году) до 38 млрд рублей и добиться отсрочки выполнения обязательств. Своим спасением строительный гигант обязан одному человеку — Сулейману Керимову.
Керимов (№19 в рейтинге Forbes)— один из самых закрытых российских миллиардеров, за 20 лет в бизнесе он не дал ни одного интервью. У него лицо интеллигента, фигура борца (Керимов — кандидат в мастера спорта по дзюдо), репутация обаятельного собеседника и жесткого переговорщика. Его состояние Forbes в этом году оценил в $5,5 млрд.
Первой действительно крупной сделкой бывшего экономиста электротехнического завода в Махачкале стала скупка за $50 млн контрольного пакета акций компании «Нафта Москва» с последующей распродажей ее активов (сеть АЗС в Финляндии, несколько нефтяных предприятий) — уже за $350 млн. Именно такие операции стали визитной карточкой Керимова. В 2001 году предприниматель Андрей Андреев лишился — как он утверждал в нескольких интервью, против своей воли — нескольких крупных активов: страховой компании «Ингосстрах», Автобанка, меткомбината «Носта». Эти компании достались «Нафте» Керимова и были ею перепроданы. Андреев утверждал, что покупатели его активов перечислили на счета, указанные посредником, только $60 млн, в то время как их реальная стоимость превышала $700 млн. Московский торгово-офисный центр «Смоленский пассаж» достался «Нафте» за $50 млн и перепродан структурам БИНа, по оценкам, за $150 млн, пакет СПК «Развитие» обошелся «Нафте» в $100 млн, а перепродан структурам Олега Дерипаски якобы за $300 млн.
Еще одним источником богатства Керимова стали акции Сбербанка и «Газпрома». В 2004 году он стал брать кредиты в Сбербанке и покупать на них акции газовой монополии, затем под залог акций брать новые кредиты и вновь покупать акции «Газпрома», а потом и самого Сбербанка. Так ему удалось собрать 6% акций Сбербанка и 4% акций «Газпрома». На начало 2006 года компании Керимова были должны крупнейшему банку страны 114 млрд рублей. Но перед кризисом 2008-го часть своих активов, включая акции «Газпрома» и Сбербанка, Керимов продал, что позволило ему погасить кредиты и оставить достаточно капитала для новых приобретений.
Как и раньше, он нацелился на компании, у которых были либо финансовые проблемы, либо неразбериха с собственностью. Год назад Керимов приобрел по 12,5% акций ОАО «Группа компаний ПИК» у структур ее основателей Писарева и Жукова. Сумма и условия не раскрывались, однако источники, близкие к сторонам сделки, все же делились подробностями. Керимов якобы заплатил за акции символическую сумму, но обещал помочь в реструктуризации кредитов и обеспечить ПИК заказы федеральных ведомств, в первую очередь Министерства обороны. У владельцев ПИК не было выбора: краткосрочная задолженность компании превышала все разумные границы, продажи квартир упали на 90%, кредиторы арестовывали имущество.
Что было дальше? В Группе ПИК и управляющей активами Керимова компании «Нафта Москва» отказались давать комментарии для этой статьи, поэтому Forbes пришлось восстанавливать последовательность событий, опрашивая участников московского строительного рынка, на глазах которых они происходили.
Керимов начал решительно. «Бизнес инвестора в России — это административный ресурс», — говорит бывший руководитель крупного столичного строительного предприятия, хорошо знакомый с Керимовым. Уже через два дня после сделки стало известно, что дочерняя структура крупнейшего банка-кредитора ПИК компания «Сбербанк Капитал» займется реструктуризацией всей задолженности проштрафившейся компании. Сам Сбербанк согласился реструктурировать существующие кредиты в 14 млрд рублей и выделить дополнительное финансирование объемом 12,7 млрд рублей. Вскоре после появления нового совладельца компания первой из строителей получила одобрение комиссии вице-премьера Игоря Шувалова на госгарантии на сумму 14,4 млрд рублей до 2014 года.
Дешево продав три девелоперских проекта и свое подразделение «ПИК-Неруд» (эту компанию и недостроенный жилой дом в Афанасьевском переулке в Москве выкупил совладелец ПИК Юрий Жуков), компания выручила еще 6,9 млрд рублей и погасила часть кредитов.
Решением финансовых проблем ПИК Керимов не ограничился. Летом в состав совета директоров ОАО ПИК вошли три представителя «Нафта Москва». По настоянию нового собственника бессменный президент ПИК Кирилл Писарев уступил это кресло одному из своих менеджеров Павлу Поселенову. Изменилась сбытовая политика. «Раньше они смотрели на покупателей сверху вниз, — объясняет Цогоев из МЦБН. — А при Керимове стало наоборот — они стали пытаться завлечь покупателя акциями, обратить его внимание на свой продукт».
Выполнил Керимов и свое обещание относительно Министерства обороны. Домостроительные комбинаты, входящие в Группу ПИК, получили заказ на возведение под Подольском 28 домов для военнослужащих, только в 2010 году здесь планируется построить 265 000 кв. м. Это немало: в 2009 году все компании, входящие в Группу ПИК, возвели 864 000 кв. м.
За год Сулейман Керимов увеличил свой пакет акций ПИК с 25% до 31%. Даже если посчитать, что он покупал акции по рыночной цене, а не получил почти бесплатно, как уверяют многие участники рынка, на скупку он мог бы потратить около 6,3 млрд рублей. По состоянию на 2 апреля его пакет оценивается в 23,7 млрд. Доходность минимум 300% годовых.
В чем секрет Керимова? Возможно, в умении уговаривать людей.
Прошлым летом мастерскую архитектора Алексея Воронцова начали покидать сотрудники. «Нам несколько месяцев не платили зарплату, — рассказывал Forbes молодой архитектор, — заказов нет. А Воронцов сидит, запершись у себя». Самым крупным заказчиком бюро Алексея Воронцова была тогда компания «Рублево-Архангельское», строившая «город миллионеров» площадью 430 га к северо-западу от Москвы, — она-то и перестала платить. «Во время кризиса мы замедляли финансирование, приостанавливали платежи», — признает генеральный директор ЗАО «Рублево-Архангельское» Ольга Мельникова. До 2008 года Мельникова работала в дочерних структурах Бинбанка, подконтрольного нынешнему владельцу проекта «Рублево-Архангельское» Михаилу Шишханову. Сейчас она увлеченно рассказывает, сколько тысяч кубометров ила было вывезено из русла Москвы-реки, как осушить болота, насколько пришлось углубить дно.
Но еще раньше эти земли принадлежали Керимову. Идея скупить 430 га и построить город появилась у него в 2004 году. Сколько он потратил денег, достоверно неизвестно — эксперты оценивали затраты приблизительно в $350 млн. По свидетельству знакомых с ним бизнесменов, Керимов и сам толком не знал, как с этой землей поступить: поначалу рассчитывал застроить участок жильем класса люкс, потом друзья убеждали его снизить цену и увеличить объем застройки, в 2006 году проект и вовсе включили в число приоритетных по программе «Доступное и комфортное жилье». Но несмотря на неопределенность концепции, финансировать проект согласился Сбербанк. «Керимов был тогда их акционером, — рассуждает Артем Цогоев, — мог общаться напрямую с предправления Андреем Казьминым и доносить свои идеи до менеджеров Сбербанка». «Его надо видеть, — рассказывает знакомый с Керимовым бизнесмен. — Вот он приходит, богатый, уверенный в себе человек. Видно, что общается с олигархами. Есть такой фильм, про человека, который умел дружить, в нем Калягин играл, — так вот Керимов умеет дружить».
В начале 2008 года Керимов продал проект «Рублево-Архангельское» Бинбанку, по оценкам, за $5 млрд. Сделку кредитовал Сбербанк, который получил 10-процентную долю в проекте. Получилось, что накануне кризиса Сулейман Керимов расстался с долгим и рискованным проектом, а Сбербанк, наоборот, ввязался в него. В первом квартале 2009 года кредит, выданный под строительство «города миллионеров», составлял большую часть от всего объема нуждающихся в реструктуризации кредитов Сбербанка строительным компаниям.
Будет ли построен город? Необходимый объем инвестиций в проект Ольга Мельникова оценивает в $9 млрд, самый оптимистичный срок реализации — 2017 год. «Такой объем площадей рынку сложно переварить, — сомневается Мария Литинецкая. — Цены на жилье, которые они закладывают в бизнес-план ($6000 за кв. м), кажутся высокими. В Москве сейчас цены на новостройки стартуют от 80 000 рублей за кв. м».
Но это уже головная боль не Керимова. Избавившись от подмосковного «Рублево-Архангельского», бизнесмен вновь принялся обзаводиться недвижимостью, но уже в Москве. Первой покупкой стал «Военторг» на Воздвиженке — структуры «Нафты» выкупили этот перестроенный офисно-торговый комплекс в двух шагах от Кремля у группы АСТ предпринимателя Тельмана Исмаилова. Люди Керимова ускорили темпы достройки здания, пересмотрели маркетинговую стратегию: снизили ставки на офисы с заоблачных $1500 до $700–800 за кв. м. Объект долго стоял пустым, но с приходом Керимова все изменилось, стало понятно, что он будет приносить доход, говорит управляющий директор компании Praedium Oncor International Михаил Гец.
Следующий предмет интереса Керимова находится в нескольких сотнях метров от «Военторга» — это гостиница «Москва». Бизнесмен выкупил у «ОЭК-Финанс», дочерней компании московского правительства, половину компании Konk, которая с осени прошлого года контролирует ЗАО «Декорум», — ему, в свою очередь, принадлежит 51% ОАО «Декмос», достраивающего гостиницу.
По версии чиновников, права на половину Konk они приобрели, выплатив Deutsche Bank просроченный «Декмосом» кредит (чтобы гостиница не досталась немецким банкирам). Ничего подобного, это была рейдерская атака, утверждал в письме министру внутренних дел Рашиду Нургалиеву генеральный директор «Декорума» Виталий Гогохия. В июне против Гогохия возбудили уголовное дело по статье о мошенничестве, и сейчас он скрывается. Депутат Госдумы Ашот Егиазарян, которого называют реальным владельцем «Декорума», в отъезде, сказала Forbes его помощник.
Между тем у Керимова есть возможность установить почти полный контроль над гостиницей «Москва». В ноябре правительство Москвы внесло находящиеся в собственности города пакеты акций 15 гостиниц, в числе которых «Москва» и «Россия» (то есть огромный земельный участок у стен Кремля, где раньше располагалась самая большая в СССР гостиница), в уставный капитал вновь созданной «Гостиничной компании». Стоимость вносимого имущества была оценена примерно в $1 млрд. Еще $1 млрд, только денежными средствами, должен был внести в УК инвестор — зарегистрированная на Каймановых островах фирма Russia Real Estate Fund L.P. (RREF), подконтрольная, как утверждают в московском правительстве, американскому миллиардеру Рональду Лаудеру — сыну основательницы косметической империи Estee Lauder (представители Лаудера отказались давать комментарии для этой статьи).
При чем здесь Керимов? Дело в том, что инвестора, готового в кризис вложить миллиард в московские отели, правительству Москвы помогла отыскать зарегистрированная в Швейцарии компания Altitude Management. Российское представительство Altitude располагается в том же бизнес-центре, где до недавнего времени находился офис «Нафты» и где базируется «Сбербанк Капитал». Руководителем Altitude является бывший генеральный директор «Нафта Москва» Татьяна Башмакова. А членами совета директоров ОАО «Гостиничная компания» — Александр Ильичев, Елена Коровина и Ирина Павликова. По официальной версии, Башмакова с командой ушла от Керимова и развивает проект самостоятельно. Но все перечисленные менеджеры по состоянию на 31 марта входят и в совет директоров керимовского «Военторга». «RREF — это люди Керимова», — утверждает источник Forbes, близкий к сделке.
Что делать с набором гостиниц разного размера и класса? Это сейчас решает гендиректор «Гостиничной компании» Дмитрий Корявов, бывший топ-менеджер ВГТРК и замминистра печати. Начинать он предполагает с создания единого бренда и единой системы закупок.
Опрошенные Forbes эксперты единодушны в том, что Керимов не оставит себе все приобретенные объекты недвижимости. «Он же не девелопер, у него нет ни людей, ни штата, ни желания развивать это, — говорит председатель совета директоров компании «Спарта Холдинг Корпорейшн» Алексей Шепель. — Он покупает, чтобы продать». «Недвижимость сейчас не самое перспективное направление, — соглашается Артем Цогоев. — Единственное возможное финансирование сделок сейчас — это спекуляция, то есть расчет на перепродажу».
Идея собрать воедино московские гостиницы возникала у Сулеймана Керимова еще в 2006 году, но тогда ее осуществлению помешала автомобильная катастрофа в Ницце, после которой бизнесмен долго выздоравливал. Второй заход? «Это очень на него похоже, — кивает знакомый Керимова. — В бизнесе не принято бросать дело, не доведя его до конца. Особенно когда «есть тема».