Все на продажу - что делают банки с залогами?
Продажа залогового имущества начала в последнее время обретать вполне ощутимые формы сопоставимые с отдельным направлением банковской деятельности. // Евгений Замковский, специально для Bankir.Ru
В одной из своих недавних статей я уже писал о и тех возможных сценариях, которые могут проявиться в дальнейшем.
Теперь хотелось бы взглянуть на эту тему под несколько иным углом зрения, а именно в контексте тех изменений, которые буквально на глазах происходят на рынке банковских залогов. Естественно, что это желание возникло не случайно. Сегодня можно с полной уверенностью говорить о том, что процесс распродажи залогового имущества стремительно набирает обороты. И хотя сами банки утверждают, что ничего необычного в плане реализации залогов не происходит, и все развивается по ранее намеченному сценарию, создается ощущение, что они немного лукавят. Ведь увеличивается не только число кредитных организаций, вовлеченных в этот процесс, но и количество объектов, выставленных на продажу. Причем существенно. Понятно, что не от хорошей жизни банки пытаются максимальным образом освободить свои «загашники», перешедшие к ним в наследство от нерадивых заемщиков. Вопрос в другом – какие действия они для этого предпринимают. Отмечу лишь наиболее характерные моменты, связанные с реализацией непрофильных активов, однако и их будет достаточно для того, чтобы иметь общее представление о происходящем.
Для начала несколько слов об объемах банковских предложений. Не кривя душой, могу сказать, что они впечатляют. И дело здесь не только в количестве представленных на реализацию залогов, но и в их разнообразии, географии охвата, ценовом диапазоне. Тут как в огромном супермаркете можно встретить практически все, начиная от шикарной квартиры в центре Москвы и заканчивая полуразрушенной избушкой с участком в 6 соток, расположенном где-то в районе Пермского края. Для того, чтобы оценить объемы залогового имущества, достаточно лишь посмотреть на предложения ВТБ 24, который выставляет на продажу порядка 500 объектов недвижимости, разбросанных практически по всей России (еще совсем недавно их было менее 400). Из них чуть больше 350 относится к категории вторичного рынка, около 60 - к новостройкам, а остальные - к объектам загородной недвижимости. И это только малая толика того, что находится в распоряжении банков. Что же в таком случае говорить о совокупном объеме всех остальных участников рынка, которые тоже не стоят на месте и вплотную приступили к решению аналогичных вопросов.
Думаю, что в докризисные времена подобные «Клондайки» не могли присниться даже крупным риэлторским компаниям, для которых работа с недвижимостью всегда являлась профильным направлением деятельности. Что касается кредитных учреждений, то они по всей видимости не испытывают особой эйфории от обладания подобным богатством и пытаются реализовать залоговое имущество всеми доступными способами.
Одним из вариантов является размещение соответствующей информации об объектах на собственных сайтах банков. По такому пути идут, к примеру, Сбербанк, Росбанк, Собинбанк, банк «Абсолют» и многие другие. Без сомнения, подобная схема работы имеет свои плюсы, ибо позволяет держать руку на пульсе и в оперативном порядке реагировать на любые изменения, связанные с существующей базой объектов. Однако вместе с тем она содержит и определенные недостатки, главный из которых заключается в том, что банковские сайты как информационный ресурс в настоящий момент времени еще не настолько востребованы в рамках подобного рода деятельности. Не исключено, что именно по этой причине банки в параллельно осваивают и другую нишу, а именно публикуют информацию о залоговом имуществе на тематических порталах специально приспособленных для этих целей. А вместе с тем пытаются на практике реализовать идею продажи залогового имущества посредством комиссионеров.
В последнее время наметилось и другое направление деятельности, связанное с реализацией непрофильных активов. Речь идет о создании специализированных биржевых площадок, на которых могло бы выставляться на продажу полученное банками залоговое имущество, причем на аукционной основе. В частности, совсем недавно появилась информация о том, что подобные предложения уже прорабатываются Сбербанком совместно с Фондом имущества Санкт-Петербурга. И, хотя пока речь идет только об ипотечных объектах, не исключено, что в дальнейшем сфера деятельности залоговых аукционов будет существенно расширена.
Что же необычного в таком подходе? С одной стороны может показаться, что ничего, ведь реализация на аукционах земельных участков или объектов недвижимости практикуется уже давно. Однако применительно к залоговому имуществу подобная схема работы будет только апробироваться, а поэтому является в некоторой степени революционной. Ведь, по сути, с ее помощью можно будет не только объединить проблемные банковские активы, но и попытаться их реализовать, причем на централизованной основе, что уже само по себе заслуживает внимания. Кроме того, в случае благополучного исхода эксперимента и появления подобного рода площадок рынок получит достаточно ясные ориентиры, благодаря которым можно будет не только оценить уровень «токсичности» залогов, аккумулированных банками, но и определить степень заинтересованности в их приобретении со стороны покупателей.
Важнейший момент - цены, по которым продается залоговое имущество. Из просмотра многочисленных интервью, которые в том числе затрагивали и этот вопрос, можно было сделать вывод, что общая концепция подхода к работе с залогами выглядит у всех банков почти одинаково и предполагает их реализацию «по текущим рыночным ценам». Однако так ли это в действительности?
Для ответа на этот вопрос автор решил провести собственный эксперимент и сопоставить стоимость пяти различных марок автомобилей, представленных на одном из банковских сайтов, с аналогичными моделями, выставленными на продажу через специализированные порталы. Результат удивил. Как оказалось, залоговые машины все без исключения были дороже своих не обремененных обязательствами собратьев. Причем разница в стоимости достигает 15%. Так о каких же «рыночных ценах» тогда может идти речь? Или, может быть, банки просто не в курсе реального положения дел на авторынке? Сомнительно как-то. Ведь по логике вещей, перед тем как выставить объект на продажу, он должен быть предварительно профессионально оценен. Следовательно, ошибок быть не может и проблема в другом. Но в чем? Вот тут-то и начинается самое интересное.
«Я не я и шапка не моя» - приблизительно такой общий смысл разъяснений, которые удалось получить в результате разговоров с представителями ряда банков. По их мнению, подобное ценовое разночтение возникает потому, что номинальными владельцами большинства залогов до сих пор остаются их фактические хозяева, то есть заемщики. И пока имущество будет находиться в их владении (то есть не перешло в руки кредитной организации) банк не вправе диктовать собственные условия, а, следовательно, и не может повлиять на цену. С их слов, роль банка такова, что он выступает лишь посредником в реализации заложенного имущества, предоставляя свой сайт всего лишь как инструмент, причем на безвозмездной основе. Таким образом, получается, что вся работа банка по этой части - чистой воды альтруизм, да и только. Ну, что тут можно сказать по этому поводу. Наверное, мир перевернулся, ибо раньше ничего подобного не происходило. Да, конечно, банк заинтересован в скорейшей распродаже залогов, и с этим никто не спорит. Но будет ли он впустую тратить силы, время и деньги, а параллельно с этим засорять страницы собственного сайта заведомо непроходящими вариантами? Может быть, банки просто столкнулись с неизбежностью и не в силах найти более сговорчивых заемщиков, готовых продавать имущество по тем ценам, которые обусловлены рынком? Не исключено, конечно, хотя и мало вероятно. В чем же тогда проблема?
Ответ лежит на поверхности - конечно в деньгах. Именно поэтому многие эксперты оценивают разъяснения банкиров не иначе как стремление выдать желаемое за действительное. По их мнению, в большинстве случаев банки закрывают глаза на завышенные цены потому, что сами в этом заинтересованы, ибо при такой раскладке они покрывают не только остаток задолженности заемщика, но и сумму штрафов и пени, возникших из-за просрочки платежей. Таким образом, они пытаются полностью компенсировать собственные расходы, связанные с выдачей кредита. Что касается принадлежности залога, то не исключено что подобная ценовая политика применяется не только к чужому имуществу, но и к тому которое уже перешло в собственность банка, то есть к пресловутым непрофильным активам. Ведь только в этом случае понятна та активизация работы, которая наблюдается в последнее время. Но как стимулировать покупательский спрос на подобного рода банковские экзерсисы? Не мудрствую лукаво, кредитные учреждения стали предоставлять определенные преференции клиентам, проявившим заинтересованность в приобретении залогового имущества. Речь идет, конечно, опять же о кредитах.
Выдавая их, банки могут одним махом решить сразу несколько вопросов. Первый – избавиться от предмета залога. Второй – прекратить отношения с должником, если таковые еще имеются. Третий – получить взамен потенциально добросовестного клиента, который в состоянии выполнять взятые на себя обязательства. Ну, разве это не выход из создавшейся ситуации – умно, красиво, грамотно. Не исключено, что подобная схема работы с течением времени и даст ощутимые результаты, так как будет представлять интерес для определенной группы клиентов.
Только вот вопрос «рыночной стоимости» заложенного имущества по-прежнему открыт. Будем надеяться, что цены реализуемых залогов все же придут в соответствие с рынком. Хотя понятно, что у каждого свои интересы и поступиться ими можно лишь в случае крайней необходимости. А она, судя по всему, еще не наступила. Следовательно, остается только ждать и смотреть, как будет развиваться ситуация в дальнейшем.
Те же, кто желает ознакомиться с предложениями о продаже залогового имущества, как говорится, не отходя от кассы, могут выйти по прямым ссылкам на страницы банковских сайтов, указанных ниже. Не исключаю, что это позволит воочию убедиться в правомерности вышесказанного.
Реализация залогов
ВТБ24 –
Собинбанк –
Дельтакредит –
Сбербанк (Юго-Западный банк) –
Сбербанк (Северо-Западный банк) –
Абсолют Банк –
Росбанк –
Банк Москвы –