Заграница для новичка-инвестора: как не вложить деньги в мыльный пузырь

Нынешний кризис отличается от всех предыдущих одним положительным обстоятельством: у российского среднего класса есть некоторый денежный запас. Однако просто сидеть и ждать, когда инфляция прикончит сбережения, наш средний класс не намерен. В связи с этим зарубежная недвижимость представляется весьма привлекательным объектом вложения средств. Тем не менее, заграница загранице рознь.

Не всякая зарубежная недвижимость принесет доход, а в некоторых случаях можно претерпеть и убытки.  Как правильно определить место вложения? Естественно, первая приходящая в голову рекомендация – советоваться со специалистами, как можно больше общаться с практиками, посещать тематические выставки и семинары. Так, ближайшая по времени выставка, посвященная инвестициям в зарубежку, пройдет 13-14 марта в выставочном комплексе «Т-Модуль», что на Тишинской площади, д.1. Называется она  «Московская Международная Инвестиционная Выставка» (Moscow International Investment Show)  и пройдет уже в 4-й раз. Официальный сайт выставки.

Не покупайтесь на виртуальный рост цен

Многие застройщики для привлечения инвесторов прибегают к одному очень эффектному приёму – накручиванию виртуальных цен. Как это выглядит, многие уже видели: сегодня, когда строительство находится «на уровне котлована», ваша квартира стоит 100 тысяч евро. Вас убеждают: когда появятся стены, она будет стоить уже 150 000 евро, а на момент окончания строительства ее стоимость достигнет 250 тысяч. Конечно, готовая квартира стоит дороже недостроенной, но далеко не факт, что дождавшись окончания строительства, вы сможете продать ее за те самые 250 тысяч, про которые говорил застройщик.

Так, в Испании типичная картина выглядит так: покупатель вложил на этапе строительства 150 тысяч в объект, который на момент окончания строительства должен был стоить 250 тысяч, а через четыре года с трудом продал этот объект за 160 тысяч.

Поэтому при вкладывании денег в строящийся объект ориентироваться надо не на то, сколько будет стоить ваш объект у вашего же застройщика, а на то, по каким ценам продаются подобные готовые объекты на вторичном рынке. И уже исходя из этого, следует прикинуть, за какую сумму вы сможете его продать в запланированный вами срок.

С чего получать доход?

Доход с инвестиционной недвижимости можно получать двумя способами:

Во-первых, можно дождаться, когда объект вложения подорожает, и, продав его, зафиксировать прибыль.

Во-вторых, можно сдавать его в аренду и получать прибыль независимо от того, дорожает ли сам объект или дешевеет. Конечно, хорошо бы, чтобы помимо дохода в виде арендной платы недвижимость росла сама по себе, но в условиях кризиса мало где можно на это надеяться.

Там же, где вы собираетесь сдавать, лучше всего выбирать управляющую компанию, предлагающую гарантированную ренту, то есть фиксированный процент от стоимости недвижимости в год.

Однако к выбору такой компании надо подходить серьезно, так как обещания могут оказаться пустым звуком, а управляющая компания может через короткий период исчезнуть в небытие. Преимущество следует отдавать тем управляющим компаниям, которые являются структурным подразделением компании-застройщика.

Кстати, на Испанском Средиземноморье, о котором речь шла выше, для инвестиций в недвижимость больше всего привлекательна Барселона, так как здесь вы гарантировано сможете сдать вашу недвижимость в аренду многочисленным туристам или местным жителям.

Не ведитесь на прошлогодние показатели!

Пытаясь спрогнозировать дальнейший рост цен, многие начинающие инвесторы делают одну очень распространенную ошибку. Они смотрят показатели за предыдущие годы, сравнивая цены за прошлые периоды с нынешними. Однако предыдущий рост отнюдь не означает, что такой же рост сохранится и в будущем, а отсутствие роста в предыдущие годы не означает, что тренд не перевернется на 180 градусов и падение не сменится ростом. Поэтому чтобы спрогнозировать будущую доходность, следует пользоваться другими критериями.

Главный критерий – посещаемость туристами

При выборе страны или ее региона для размещения инвестиций стоит, прежде всего, обратить внимание на посещаемость этих мест туристами. Как ее определить?

Статистика по странам вполне доступна в интернете, но она часто бывает обманчивой. Так, если вы посмотрите на статистику посещаемости Болгарии, то у вас создастся впечатление многочисленности туристического потока. Но когда вы решите проанализировать национальный состав этих туристов, то выяснится, что самыми многочисленными посетителями Болгарии являются турки. «Что ж они там забыли?» - спросите вы. Ответ на этот вопрос лежит на поверхности – Болгария для них – окно в Европу. Добравшись до Софии, они покупают билет на самолеты авиакомпании EasyJet, самолеты которой в Турцию не летают. Дело в том, что это внутриевропейская авиакомпания, обслуживающая только страны Евросоюза. Билеты на ее рейсы стоят порядка 50 евро, за которые можно попасть в любую точку Евросоюза от Таллина до Лиссабона. Таким, образом, турки, отправляющиеся на заработки в страны Старой Европы, экономят на транспортных расходах.

По каким же туристам определять истинную посещаемость?

Ориентируйтесь на европейцев

Ни для кого не секрет, что самые активные в мире инвесторы в сфере недвижимости - англичане. Где их больше, там и прибыль. Так, например, Кипр в 2008 году посетили 1 миллион 542 тысячи 655 британцев. Русских на Кипре за это время побывало 180 тысяч. Всего же эту страну (имеется в виду, естественно, только греческая половина) за прошлый год посетили 2 403 750 человек. Таким образом, англичане составили более 64% от общего числа туристов.

Рынок аренды распределился таким образом: 75% Пафос, 15% Ларнака, 10% Лимасол. Европейцы составляют основную массу потенциальных клиентов для сдачи недвижимости в аренду и дальнейшей перепродажи. Так сложилось, что европейцы оседают в Пафосе, где находится аэропорт, принимающий дешевые авиакомпании из Европы. При инвестировании нужно учитывать данный факт.

Но можно определить посещаемость страны количеством туристов из Европы, которые снимают в аренду недвижимость, а не едут по турпакетам и косвенным путем. Откройте, например, сайт http://www.holidaylettings.co.uk. Он предлагает в краткосрочную аренду апартаменты для туристов. Ни для кого не секрет, что европейцы, хотя и любят отдыхать, деньги тратят неохотно, и поэтому экономят на всём. Так, они давно смекнули, что останавливаться в отелях намного дороже, чем снимать частные апартаменты. Поэтому-то они и пользуются этим сайтом для выбора страны посещения.

Так вот, в той стране, по которой будет больше предложений, будет и больше всего туристов из Европы арендующих недвижимость. Давайте воспользуемся этим советом, и посмотрим, где же сосредоточено больше всего предложений апартаментов для англичан. Лидирует здесь Испания – 7618 предложений. Однако Испания Испании рознь. Значительная доля предложений приходится на Канарские (1528) и Балеарские (810) острова. В континентальной же части Испании лидирует Costa del Sol – 2859 предложений.

За Испанией следует Франция – 4058 предложений, где, как и следовало ожидать, лидирует Лазурный берег – 1063 предложения.

2150 предложений действуют для европейцев в Португалии и 1760 на Кипре.

Неплохо, кстати, котируется Болгария – 680 предложений, а вот такой ее конкурент в борьбе за русские кошельки как Черногория представлен всего 33 предложениями. В соседней же Албании предлагается только один объект – столько же, сколько и в далёкой Гамбии. В России, правда, вообще ни одного.

Но это не означает, что нужно инвестировать в те страны, где больше всего предложений для аренды. Необходимо задуматься о ликвидности объекта и о перспективе роста цен. Определившись с рынком таким способом, можно вычислить самый перспективный регион в стране для сдачи в аренду. Проделанный вами анализ может привести вас к выводу, что объект, который вам пытаются продать, никак не соответствует должным критериям. Требуйте факты!

В Болгарии надо брать Софию

Остановимся подробно на Болгарии. К покупке именно болгарской недвижимости призывает нас большинство рекламных предложений. Как распределяется поток туристов, если показатель количества предложений на holidaylettings считать достоверным?

Более половины предложений (328) поступает с Черноморского побережья. Остальные приходятся на горнолыжные курорты, например, Рила. (Помните джинсы этой марки, которыми в 70-х годах пытались заместить недостающую «Монтану»?)

Наибольшее же количество предложений приходится на Банско – 191 предложение против 31 в Варне.

Однако нашим инвесторам не помешает обратить внимание, прежде всего, на Софию. Дело в том, что кроме туристического спроса существует еще и внутренний спрос на аренду. В самой Софии и в пригородах имеется множество промышленных предприятий, на которые приезжают работать как болгары из провинции, так и жители соседней Македонии и даже не совсем соседней Албании. В силу этого, квартира, предлагаемая в аренду в Софии, будет сдаваться круглый год, а вилла на побережье – только в туристический сезон, который длится в Болгарии четыре месяца.

Кроме того, в Болгарии наблюдается явление, о котором мы говорили в самом начале статьи: цены на строящуюся курортную недвижимость растут виртуально. По окончании строительства вы вряд ли продадите этот объект по той цене, которую назвал застройщик.

Косвенным свидетельством в пользу этого утверждения служит то обстоятельство, что банки кредитуют черноморскую недвижимость совсем иначе, чем столичную. В Софии они дают кредит, ориентируясь на рыночную стоимость жилья. Если же покупается недвижимость на побережье, то кредит начисляется из расчета 500 евро за квадратный метр. Остальную сумму покупатель должен оплачивать сам. Именно за столько банк надеется продать эту недвижимость в случае дефолта заемщика.

Автор: Сергей Шумаков