Что нужно знать при оформлении ипотеки?
латить за свое собственное жилье гораздо приятнее, чем отдавать деньги чужому человеку за съемное. В оформлении ипотеки есть важные нюансы, о которых полезно знать. Главное – решиться и начать действовать!
Платить за свое собственное жилье гораздо приятнее, чем отдавать деньги чужому человеку за съемное.
Прожив несколько лет в съемных квартирах, я задумалась о кардинальном решении этой проблемы. Время идет, доход потихоньку растет, цены на жилье, к сожалению, тоже. Здоровье позволяет что-то планировать на несколько лет вперед, детей пока не предвидится, большого наследства не ожидается – пора решаться на серьезный шаг! Именно так полтора года назад я купила квартиру по ипотеке. Теперь, когда эмоции поутихли и самое тяжелое позади, я хочу поделиться кое-чем полезным из своего опыта.
Статья эта для таких же, какой была я. Для тех, кто уже измучился переезжать с места на место, с каждым разом перевозя все большее количество вещей. Для тех, кому надоело каждый раз заново привыкать, а потом отвыкать к району и квартире. Для тех, кто уже просто чувствует себя неполноценным из-за регулярных конфликтов с квартирными хозяевами. Для тех, кто мечтает иметь свое уютное гнездышко, возможно, маленькое и не в самом лучшем районе, но собственное.
Изначально нужно обратиться в банк для расчета максимальной суммы, которую вам могут выдать. Тут все упирается в вашу официальную или полуофициальную зарплату. Полуофициальную – когда бухгалтерия вашего предприятия согласна заполнить справку о вашем доходе по форме банка или по собственной форме с печатью и подписями ответственных лиц, а банк согласен это принять. В некоторых банках могут рассчитать совокупный доход всех членов семьи, что тоже заметно увеличивает сумму кредита. Нужно учитывать – ежемесячный платеж должен составлять не более 45 – 50% от дохода.
Ежемесячный платеж – это проценты плюс основной долг. Чтоб рассчитать, какую сумму основного долга нужно выплачивать в месяц, сумма кредита делится на количество месяцев, составляющих срок кредита. Пример:
Сумма кредита – 900 000 рублей;
Срок кредита – 20 лет.
Таким образом, 20 лет умножаем на 12, получаем 240 месяцев; 900 000 разделим на 240 месяцев – 3750 рублей. Очень приятная, вдохновляющая, прямо-таки, сумма – особенно исходя из нынешних расценок на съемные квартиры. Однако, все не так чудесно – чтоб рассчитать свой ежемесячный платеж, нужно прибавить к этой приятной сумме проценты по кредиту. Рассчитать их можно по такой формуле:
Сумма основного долга умножается на процентную ставку и на количество дней в месяце, за который производится расчет, и делится на количество дней в году. Пример:
Сумма основного долга (кредита) – 900 000 рублей.
Процентная ставка по кредиту – 12,5 % годовых.
Рассчитываем проценты за месяц май, в котором 31 день:
900 000 х 12,5 % х 31 / 365 = 9554 рублей 79 копеек.
Получается, что наш ежемесячный платеж составляет 3750 + 9554,79 = 13304,79. Уже не так весело. Учитывая, что это должно быть не более 45 – 50% от дохода. Посчитаем, если платеж в 13304,79 – это 45 % от нашего дохода, то доход должен быть не менее 29566,20 (13304,79 * 100 / 45). Из неприятных моментов – за 900 000 рублей что-либо нормальное найти маловероятно. То есть нужно иметь первоначальный капитал, либо брать обычный потребительский кредит в другом банке и выдавать их за свои.
Вариант с дополнительным кредитом «на стороне» довольно распространенный (я сама именно так и сделала) – это может выручить, если речь идет о небольших суммах, однако, платить несколько кредитов в действительности очень сложно. Здесь нужно здраво просчитать свои возможности, конечно, в сравнении с отсутствием жилья и стабильности это кажется детским лепетом. Но загнать себя в долговую яму довольно просто, а в жизни может случиться много непредвиденного. И в сложной ситуации есть риск не только потерять вновь приобретенное жилье, но и «подмочить» свою репутацию: невозврат, просрочка, и, соответственно, плохая кредитная история могут поставить жирную точку в ваших замыслах об ипотеке в будущем.
После расчета максимальной суммы и одобрения вас банком как будущего заемщика можно начинать искать объект, оформлять предварительный договор купли-продажи, а на его основании и кредитный договор. Обратите внимание – не на каждую квартиру дадут ипотеку. Большинство банков устанавливают ограничения в плане «возраста» здания, этажности и т.п. Обычные требования: дом должен быть не старше 30 лет, не ниже трех этажей и чтоб ваша квартира при этом находилась не на первом и не на последнем этаже здания и прочее. На комнаты в коммунальных квартирах, а часто и на «гостинки» (или, так называемые, «малосемейки»), обычно не дают ипотеку – это жилье не годится в обеспечение кредита. Иногда можно обойти какое-либо из этих ограничений – брать кредит на сумму меньше 50% от стоимости жилья, то есть большую часть денег вы опять-таки уже должны иметь. Но не все банки пойдут навстречу такому заемщику – предложат взять обычный потребительский кредит, а это – меньше срок, больше процентная ставка и непосильные ежемесячные платежи. В некоторых кредитных учреждениях можно договориться помимо залога квартиры оформить еще и поручительство, тогда банк может «закрыть глаза» на некоторый «неформат» выбранного жилья – если, конечно, в общем и целом вы произвели благоприятное впечатление. Именно так – под дополнительное поручительство – оформлялась и я.
В процессе оформления продавцу жилья придется тесно пообщаться с банком – необходимо будет и посещение им банка, скорее всего не раз – большинство ипотечных сделок происходит через сейфовую ячейку. В присутствии продавца, покупателя и представителя банка деньги закладываются в ячейку и в том же составе изымаются после государственной регистрации права собственности на покупателя - то есть на вас. Это, конечно же, может вызвать раздражение продавца, так что лучше все обговорить заранее.
При оформлении ипотеки нужно сразу рассчитать дополнительные затраты: комиссия за рассмотрение кредитной заявки, за оформление ячейки, расходы на регистрацию права собственности, а особенно страховка. В течение месяца после покупки нужно оформить 3 вида страховки: титул собственности (страхуется один раз), жизни и, собственно, имущества – это регулярные платежи раз в год. Они не очень большие, но тем не менее присутствуют.
Есть тут и приятный денежный момент – в соответствии с Налоговым кодексом вам положен имущественный вычет – это 13% от стоимости квартиры и 13% от суммы уплаченных процентов. Это все в том случае, если ваша зарплата официальная. То есть вы платите подоходный налог - в пределах его суммы и будут возвращаться деньги. В течение нескольких первых лет это будет немаловажным подспорьем к бюджету. Проверено на собственном опыте. И вообще – главное пережить первый год, ну может два, – стиснуть зубы и пережить. Постепенно платежи уменьшаются, а доход растет и расходы на оплату кредита уже не так заметны - можно даже начинать потихоньку гасить досрочно. А главное – оно того стоит! Платить за свое собственное жилье гораздо приятнее, чем отдавать деньги чужому человеку за съемное. Так что пусть не останавливают и не пугают вас трудности в оформлении, а эта статья станет полезной подсказкой.