Куплю офис, магазин, склад: как найти помещение для бизнеса

Источник фото

Окупится ли вложение? Дело в том, что потолок цен на недвижимость у нас еще впереди. Так что можно рассматривать покупку коммерческой недвижимости просто как выгодную инвестицию. Но именно здесь покупателя выступающего в роли инвестора могут подстерегать неожиданные подводные камни. Риэлторы всегда говорят, что цену недвижимости определяет место, место, и еще раз место. То есть, если вы купите любое коммерческое помещение в перспективном месте, то вполне можете рассчитывать на дополнительный доход в случае будущей продажи. Но вот вопрос – кто вам точно скажет, что это место перспективное? Продавец? Посредник? Они то конечно скажут, но ли стоит им доверять? Ведь их интерес лежит только в сфере сегодняшней продажи и прибыли от нее. На Западе существуют специальные консалтинговые фирмы, которые занимаются подобными проектами. У нас все происходит гораздо проще – если у вас есть связи и возможности узнать, что именно будут строить рядом с этим местом, какие городские проекты имеют отношение к близлежащей округе (то есть если у вас есть реальная инсайдерская информация), то любая покупка автоматически становится выгодной с точки зрения вложений в недвижимость. Однако большинство обычных бизнесменов такой информацией не располагает. Более того, зачастую они становятся заложниками слухов и заведомо ложной информации, которую распространяют опытные земельные спекулянты.

Как нам рассказали в агентстве недвижимости «Невский простор» с началом строительства кольцевой автодороги возник чуть ли не ажиотажный спрос на участки земли рядом с будущей дорогой. Кто-то поддался спросу, рассчитывая вернуть свои деньги при завершении строительства, кто-то действительно планировал развить рядом с кольцевой свои бизнес-проекты. Но большинство инвесторов, за исключением очень крупных игроков, остались ни с чем, поскольку съездов с КАДа практически нет. Хороший урок, ничего не скажешь, но очень дорогой. Сейчас вовсю происходят аналогичные «танцы с бубнами» с участками земли, зданиями, помещениями в окрестностях будущего ЗСД. Эксперты рынка недвижимости уверены – выиграть на таких покупках смогут только единицы, приближенные к властям.

Поэтому имеет смысл поговорить все же не о таких масштабных проектах, а о более приземленных. Например, если где-то возводится новый жилой квартал, то очевидно, что после его возведения и заселения все коммерческие помещения в округе подорожают, поскольку новое, и самое главное платежеспособное население, будет ходить в магазины, пользоваться различными услугами именно у себя в районе. Эксперты рынка недвижимости уже сейчас отмечают, что платежеспособное население (тот самый средний класс, который является основой покупательского спроса) активно перемещается в новые районы или в старые спальные районы с новой застройкой. А в центре города, который перенасыщен торговыми и развлекательными комплексами, покупателей-постоянных жителей остается все меньше. В результате привлекательность коммерческих помещений на бывших окраинах постепенно растет. И не случайно в бывших спальных районах в больших торговых центрах появляются представительства известных мировых брендов. Но происходит это естественно только в наиболее динамично развивающихся районах. Поэтому покупка коммерческой недвижимости представляется экспертам рынка достаточно выгодной с точки зрения, как инвестиций, так и развития бизнеса.

Но, тем не менее, покупать помещение даже в таком районе без учета конкретной направленности бизнеса и наличия конкурентов с аналогичными идеями, наверное, будет не самым разумным решением. Эту забавную историю нам рассказали в агентстве недвижимости «Спектр». В одном из спальных районов города администрация продала сразу несколько участков пустыря под линией электропередач под коммерческое использование. Район будущей застройки был окружен недавно построенными домами, так что с точки зрения бизнеса покупательский спрос был здесь обеспечен. Но видимо организаторы будущего бизнеса думали одинаково – мол, район новый, метро далеко, значит, все будут с машинами. Надо сказать, что в целом они оказались правы. Только бизнес-идеи свои разрабатывали, видимо, не задумываясь о возможной конкуренции в будущем. В результате на одном пятачке в течение года появилось… сразу пять автомоек. Потребителям это было выгодно, а вот владельцам бизнеса пришлось несладко, некоторым из них пришлось впоследствии перепрофилировать свои предприятия или даже закрывать свои проекты. Но надо сказать, что последующие решения были более удачными - сейчас на этом «пятачке» образовался мини-автогородок, где можно не только помыть машину, поменять, масло, отремонтировать колеса, но и купить необходимые запчасти и произвести мелкий ремонт.

Приведенные примеры отлично доказывает необходимость проведения хотя бы предварительного консалтинга еще на стадии разработки проекта. Ну а в идеальном варианте консалтинг должен быть совместный. В этом случае владельцы будущих предприятий или магазинов могут значительно минимизировать свои затраты и даже увеличить прибыль при открытии комплекса магазинов, предприятий сферы услуг, направленных на определенную группу потребителей. Хотя, если говорить в общем, то с точки зрения риэлторского бизнеса всего скорее наиболее выгодным приобретениям с точки зрения инвестиционной привлекательности (например, с учетом будущей сдачи в аренду) будет покупка помещения или здания в проходном месте в максимальной доступности от ближайшей станции метро. Причем специалисты агентства «Адвекс» подчеркивают, что меcто должно быть именно проходное, то есть такое, где реально будет проходить несколько сот человек в час. Второй вариант – это покупка недвижимости в «проездном» месте, поскольку большинство жителей таких районов автомобилизированы и им удобно совершать покупки по ходу своего маршрута. Но в этом случае покупатель должен быть уверен, что обеспечит своих клиентов удобной парковкой.

Кроме того, при покупке помещения обязательно необходимо учитывать перспективы развития района. Скажем, покупать помещение под магазин в развивающемся районе, безусловно, дело выгодное. Но только в том случае, если на соседнем пустыре через пару лет не появится гипермаркет и не уведет всех ваших покупателей. А подобные истории со строительством монстров торговли происходят сейчас во всех районах города. Хотя в последнее время с ними стали конкурировать так называемые магазины «шаговой доступности». Помимо чисто экономических аспектов покупки коммерческой недвижимости, необходимо учитывать и все юридические аспекты подобных операций. Надо сказать, что порой такие приобретения без должной юридической подготовки сделки могут весьма дорого обойтись покупателю.

Сергей Уткин