Как сократить расходы на аренду торговой площади в ТЦ

Розничная торговля - та сфера, по которой кризис ударил в полную силу. Последние годы этот бизнес рос небывалыми темпами и для развития использовал в основном кредитные средства. Когда «длинных» денег у ритейла не стало, снижение издержек оказалось в числе важнейших приоритетов. Экономия на арендной плате торговой точки позволяет сократить общие расходы сразу на десятки процентов. Как оптимизировать затраты и договорится с девелоперами - полезная информация в нашей статье

Источник «Московский бухгалтер»

Сбиваем цену

Начать экономить на стоимости имущественного найма можно с попытки уменьшить арендную плату. В договоре обычно существует пункт о том, что плата за аренду помещения может быть снижена или увеличена по соглашению сторон. В «мирное» время основанием для изменения ставок в ту или иную сторону служили колебания валютных курсов, снижение объема потребительской корзины, рост расходов на содержание ТЦ, изменение уровня посещаемости центра и, соответственно, уровня продаж у арендаторов, смена местоположения оператора на территории ТЦ или уменьшение размера арендуемой площади. Ежегодный пересмотр арендной ставки мог варьироваться от 2% до 10%. В нынешние непростые времена девелоперы и консультанты по сдаче в аренду площадей в ТЦ отмечают, что ритейлеры все чаще стали просить о снижении платы, объясняя это тем, что их прибыль падает и существующие арендные платежи для них уже неподъемны.

Максим Карбасникофф, директор по Европе, России и СНГ, начальник отдела торговых площадей компании Jones Lang LaSalle, допускает некоторое снижение уровня арендных ставок, но считает, что на рынке сейчас больше эмоций, чем реальных проблем.

– У меня в офисе недавно был руководитель одной из сетей кофеен. Мы обсуждали его участие в одном новом проекте. Он просил дисконт на арендную плату в 50%, мотивируя это тем, что у компании сейчас тяжелые времена. Однако незадолго до этого на одной из встреч сказал мне, что недавно его компания добилась самых высоких продаж за всю свою историю. И это типичный пример. Арендаторы сильно драматизируют ситуацию.

По мнению Карбасникоффа, у розничных операторов выработалась привычка любыми способами добиваться снижения арендной платы, но с другой стороны, если не идти на уступки, то это может привести к  текучке арендаторов:

И еще бонусы

Девелоперы используют целый ряд уступок, чтобы привлечь или удержать арендатора на своей торговой площади. Это дисконтирование арендных ставок в первый год работы торгового комплекса, арендные каникулы на срок ремонта, сниженные цены на маркетинговые мероприятия. Арендодатели готовы также обсуждать частичную или полную компенсацию затрат на отделку помещения, которое займет арендатор.

Раньше возмещение затрат на ремонт было редчайшим исключением, отмечают эксперты, поэтому для ритейлеров, которые не остановили развитие, сейчас очень удачное время.

А если арендатору удается договориться о передаче ему помещения готового ко въезду, то его экономия может равняться сумме годовой арендной платы.

По оценкам Константина Ковалева, управляющего партнера компании Blackwood, в зависимости от типа бонуса арендатор получает возможность сэкономить до 15 до 20%. По данным Максима Карбасникофф, в течение первого года работы ТЦ эта цифра может достигать 50%.

  

- Результатом неправильной арендной политики может стать уход ритейлеров из ТЦ и, как следствие, простаивание площадей с соответствующим снижением посещаемости объекта и увеличением срока его окупаемости. В более глобальном масштабе неправильно построенные арендные отношения могут привести к снижению цены продажи ТЦ как инвестиционного продукта. До наступления кризиса недостаток качественных торговых помещений порождал конкуренцию за площадки и приводил к повышению их стоимости. Теперь же предложение превышает спрос и ошибки дороги.



Меняем механизм выставления ставки

Наиболее распространенный в России способ оплаты арендуемой торговой площади  — расчет по фиксированной ставке, прописанной в договоре. Ее размер во многом зависит от особенностей ТЦ, который сдает площадь в аренду: его расположения, концепции, ансамбля арендаторов и уровня потенциальной покупательской способности.

Сейчас набирает популярность еще один вид арендной платы — процент от оборота. При использовании этого подхода доход арендодателя напрямую зависит от товарооборота арендаторов. Учитывая, что последние годы ритейл получал сверхприбыли, такая схема должна была быть более выгодна девелоперам. Но широкому распространению «процента с оборота» препятствовала финансовая закрытость многих ритейлеров, способных «занижать» собственные обороты в глазах аренодателя. Четкой схемы, с помощью которой девелопер мог отследить товарооборот того или иного оператора, не было и не существует до сих пор. Для ее внедрения необходимы качественно иные по сравнению с нынешними, более доверительные отношения между арендодателем и арендатором.

Среди ТЦ, использующих сегодня схему «процент с оборота»  в Москве и Подмосковье  «Мега» и Mall Gallery в Братеево. Однако даже в этих центрах подобная схема используется в основном при работе с иностранными компаниями (например, Stockmann, Zara), в то время как с российских операторов, как правило, взимается фиксированная ставка. Максим Карбасникофф считает, что в связи с кризисом схема «процент с оборота» наберет популярность:

– Процентная ставка будет удобна арендаторам, потому что плата идет только с той суммы, которую ритейлеру удалось заработать. Сегодня в России процентные ставки (в тех случаях, когда они используются) составляют 1 5% от валовой выручки для продуктовых супермаркетов/гипермаркетов, для магазинов бытовой техники — 4 6% и 10 20% — для галереи. В западноевропейских странах процентные ставки варьируются от 2 до 10% от объема продаж, полученного арендатором на данной площади. Большинство торговых операторов обычно платит от 5 до 8%, операторы быстрого питания — 8 10%, якорные арендаторы (продуктовые магазины, которые располагаются на первом этаже ТЦ – ред.)— 2%.

Повальный переход с фиксированной платы на процент может произойти благодаря широкому распространению и приходу на российский рынок крупных западных арендаторов, которые работают преимущественно по этой схеме расчета. Уже не первый год наиболее активно «процент от оборота» внедряет компания McDonald’s. Базовое предложение, которое в последнее время от нее получали девелоперы, — это 5%.

Максим Карбасникофф также отмечает рост интереса к смешанной или комбинированной арендной плате — это заниженная фиксированная база и процент с оборота. Такой вид арендной ставки имеет плюсы как для девелопера, так и для арендатора. Для девелопера арендная плата выступает залогом того, что он стабильно будет получать необходимый минимум денежных средств для покрытия амортизации и операционных расходов, отчислений на возврат инвестиций, а процент от оборота гарантирует ему дополнительный доход в случае успешной работы арендатора. Для ритейлера же позитивным моментом в этом виде арендной платы выступает то, что ему не придется переплачивать в условиях низкого товарооборота.

В Европе смешанная ставка арендной платы — уже сложившаяся практика. Помимо фиксированной суммы компании платят от 4 до 12% сверху. В России крупнейшие международные девелоперы готовы идти на базовую ставку в $100 150 плюс от 2 до 5% от оборота. Однако при этом  стоит оговорить и верхнее ограничение - в случае выхода на более высокие показатели.

Выходим в регионы

Уже с начала 2009 г. российские ритейлеры, рассчитывали на стремительное снижение арендных ставок в связи с кризисной ситуацией. И наконец-таки дождались.  Сейчас особенно резкий спад зафиксирован в регионах. Для предпринимателей, которые стремились выйти за пределы Москвы и дожидались лучших времен - час икс настал.

В первом полугодии 2009 года в российских регионах было построено 392 тысяч квадратных метров торговых площадей, из которых 112 тысяч метров пришлось на города-миллионики. По данным компании Jones Lang LaSalle, новые ТЦ увеличили количество вакантных площадей с 5 до 15% и обрушили арендные ставки.

Помимо этого, увеличение доли вакантных площадей в торговых центрах в среднем на 5-7% в зависимости от города, и падение ставки в среднем на 30-40% за первые девять месяцев 2009 года спровоцировано понижением спроса на торговую недвижимость со стороны розничных сетей.

Тенденция к увеличению доли свободных площадей, по данным экспертов Jones Lang LaSalle, скорее всего, сохранится в ближайшие месяцы, так как ожидается завершение строительства и сдача в эксплуатацию большого количества торговых центров, строительство которых началось до кризиса.

Сдаемся!

Крупнейшими открывшимися торговыми центрами в региональных городах за первые восемь месяцев 2009 года стали ТРЦ «Мега» в Омске общей площадью 130 тысяч кв. метров, вторая очередь ТРЦ «Мегакомплекс Московский» в Самаре общей площадью 80 тысяч кв. метров, ТЦ «Твой дом» в Воронеже общей площадью 80 тысяч кв. метров, ТРЦ «Золотой Вавилон» в Ростове-на-Дону общей площадью 75 тысяч кв. метров.

Большая часть проектов, которые к концу 2008 года были завершены не более чем на 50%, до сих пор остаются замороженными. И финансировать их не будут до момента снижения кредитных ставок. Так строительство 52% ТЦ в Краснодаре перенесено на неопределенный срок, в Новосибирске этот показатель достиг 13%, в Ростове-на-Дону – 9%, в Уфе – 9%. В Москве в этом году  в эксплуатацию будет введено около 250 тыс. м2 арендуемой площади. При этом подавляющую часть этого показателя составят ТЦ, которые должны были сдаться еще в 2008 году.

По итогам 2008 г. построено около 1 млн м2 качественной торговой недвижимости в РФ. Вместе с тем завершение строительства  в 2009 г ждет еще около 1,5 млн м2, перенесенных с 2008 года. Они прибавятся к изначально запланированным на 2009 г. 945 тыс. м2 площадей для торговли.

Коррекция ставок аренды в региональных городах была более значительной, чем в Москве и Санкт-Петербурге. По последним данным мониторинга,  здесь арендные ставки снизились на 10 15%. В первой половине текущего года региональные  ставки снизились на 15-70% в зависимости от профиля арендаторов. Максимальная ставка в магазинах до 100 кв. метров на первом этаже регионального ТЦ составила 650 долларов за метр в год.

Олеся Черданцева, руководитель отдела аналитики рынка торговой недвижимости отдела экономических и стратегических исследований компании Jones Lang LaSalle, уточнила, что самое большое снижение произошло в аренде площадей для торговли детскими товарами (на 70%) и для одежного ритейла (60%). Также она полагает, что в условиях кризиса развитие в регионах замедлило темпы:

- Девелоперы и ритейлеры сосредоточились на менее рискованных столичных рынках. Большинство региональных городов, особенно с населением менее пятисот тысяч, по-прежнему недообеспечено современными торговыми площадями. В ближайшее время строительство ТЦ в регионах будет вестись очень осторожно. А перенос сроков сдачи большого количества объектов на начальных этапах строительства, в свою очередь, ограничит дальнейший рост доли вакантных площадей в регионах.

Получается, что, если сейчас не успеть оторвать лакомый кусок, то новая возможность представится только по окончанию кризиса, то есть не скоро.

Регионы, в которых зафиксировано наибольшее падение ставок, в Jones Lang LaSalle не называют. Однако в предыдущих исследованиях компании перечисляются крупнейшие торговые центры, которые введены в эксплуатацию в российских регионах во 2 квартале 2009 года. Это ТРЦ «Золотой Вавилон» в Ростове-на-Дону с торговой площадью 52 тысячи кв. метров, и ТЦ «Мегакомплекс Московский» в Самаре с площадью 60 тысяч кв. метров. Можно предположить, что наибольшее падение ставок фиксируется именно в этих регионах.

Более того, аналитики прогнозируют, что корректировка цен будет продолжаться до середины следующего года, после чего в третьем и четвертом кварталах 2010 года вновь начнется повышение. Однако эксперты не уверены в том, что цены достигнут такого же высокого уровня, который можно было наблюдать на рынке полгода назад.

Первый этаж по цене второго

Обычно торговые центры открываются при работе более 70 % арендаторов,рассказывает Константин Ковалев из  аналитической компании Blackwood. Но учитывая нынешнюю ситуацию, даже несмотря на все возможные бонусы, некоторым девелоперам приходится открывать ТЦ, не достигнув семидесятипроцентного показателя, чтобы не лишаться хоть какого то финансового потока по проекту.

Почему каждый перенос открытия наносит удар по бизнес-плану уже готовых к открытию арендаторов, и как справиться с ситуацией, рассказал Ильи Шуравин из девелоперской компании S.A.Ricci:

- Например, некоторые магазины привязаны к сезонности и должны корректировать как минимум раз в полгода ассортиментную матрицу, и в таких случаях перенос открытия с конца года на весну приводит к серьезным убыткам. Чтобы снизить негативный эффект допускается перенесение операторов на нижние этажи и «консервацию» верхних этажей до лучших времен или использование их для других целей (выставки, офисы). Арендаторы, которым предложено опуститься на нижние этажи с сохранением условий арендной платы, как правило, соглашаются на такие предложения с удовольствием – ведь посещаемость нижних уровней всегда выше.

Поэтому если вы заняли площадь сверху, и перед самым открытием заприметили пустующее помещение снизу, то можно смело идти к арендодателю и предлагать заполнить своим магазином прореху, а верхние этажи в торговой зоне лучше завесить баннерами, визуальный фокус позволит избежать ощущения пустоты.

Однако в таком случае девелопер рискует нарушить концепцию торгового объекта, отмечает Марина Малахатько коммерческий директор «DVI Холдинга»:

- Теряется четкая зависимость и влияние соседей друг на друга. Возникает упущенная выгода от простоя верхних этажей. А впоследствии будет сложно рассадить арендаторов согласно первоначальной концепции и придется компенсировать переезжающим магазинам затраты на отделочные работы, если они их уже произвели на верху.

Но в целом,  сдача первого этажа по цене второго дает девелоперу возможность заполнять комплекс в зависимости от изменения спроса и ситуации на рынке, согласна Марина Малахатько.