Предприниматель может продавать квартиры как товар

И если он имеет в собственности имущество, отвечающее критериям товара, и осуществляет его реализацию, то полученные доходы для него будут доходами от реализации, учитываемыми при исчислении налоговой базы по УСН, даже если этот товар – квартира (Письмо Минфина от 7 октября 2009 г. N 03-04-05-01/729).

Комментарий эксперта

Муратова Елена

Уважаемая Александра, Вы абсолютно правы, при квалификации дохода от продажи коммерческой недвижимости как полученного не от предпринимательской деятельности могут быть споры.

В настоящее время единообразной практики по вышеупомянутому вопросу не сложилось. При рассмотрении судебных дел принимаются во внимание следующие факторы:

использования отчуждаемого имущества в предпринимательской деятельности;

момента приобретения имущества в период осуществления предпринимательской деятельности или за пределами такого периода;

цели приобретения;

учета расходов на приобретение имущества при определении расходов от предпринимательской деятельности;

отражения продаваемого имущества в составе основных средств

Фактор использования отчуждаемого имущества в предпринимательской деятельности

Так, в частности, ФАС Западно-Сибирского округа в своем Постановлении от 28.10.2008 N Ф04-6196/2008(13272-А70-19) указал, что наличие статуса индивидуального предпринимателя не может изменить определенный гражданским законодательством статус принадлежащего ему как физическому лицу недвижимого имущества, даже если такое имущество сдается собственником в аренду в качестве индивидуального предпринимателя. Доход от продажи здания не является доходом от осуществления (в связи с осуществлением) предпринимательской деятельности, в связи, с чем в отношении ее не распространяются положения абз. 6 пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ, исключающие возможность применения имущественных налоговых вычетов.

Фактор момента приобретения имущества в период осуществления предпринимательской деятельности или за пределами такого периода

Если отчуждаемое имущество было приобретено до начала осуществления предпринимательской деятельности, не использовалось в предпринимательской деятельности и находилось в собственности налогоплательщика более трех лет, то при его продаже индивидуальный предприниматель вправе применить имущественный вычет, предусмотренный пп. 1 п. 1 статьей 220 НК РФ. Данная точка зрения подтверждается и в Письме Минфина России от 29.05.2007 N 03-04-05-01/163 ,и в Постановлении ФАС Центрального округа от 13.03.2006 по делу N А54-6855/2005-С4.

Фактор цели приобретения

В то же время, как указывает финансовый орган, по имуществу, приобретенному и использованному для осуществления предпринимательской деятельности, налогоплательщик не вправе воспользоваться имущественным налоговым вычетом по НДФЛ при продаже такого имущества (Письма Минфина России от 18.08.2008 N 03-04-05-01/303, от 03.12.2007 N 03-04-05-01/397, от 21.09.2007 N 03-04-05-01/309). В такой ситуации поступления от продажи имущества, используемого в предпринимательской деятельности, рассматриваются как доходы, полученные в связи с осуществлением такой деятельности. Аналогичной позиции придерживаются и арбитражные суды (Постановления ФАС Северо-Западного округа от 04.07.2008 N А42-6341/2007, от 02.10.2008 N А05-7915/2007, ФАС Западно-Сибирского округа от 30.08.2007 N Ф04-5835/2007(37565-А27-7), от 01.11.2007 N Ф04-7666/2007(39833-А27-19), ФАС Волго-Вятского округа от 30.07.2007 N А29-5493/2006а).

Фактор учета расходов на приобретение имущества при определении расходов

от предпринимательской деятельности

В Письме от 11.01.2009 N 03-04-05-01/2 Минфин России указал, что индивидуальный предприниматель вправе воспользоваться имущественным налоговым вычетом при продаже нежилого помещения, используемого для осуществления предпринимательской деятельности, только в том случае, если расходы на приобретение такого помещения не учитывались при налогообложении доходов, получаемых от осуществления предпринимательской деятельности. Следовательно, верен обратный вывод: в случае, если предприниматель учел расходы на приобретение имущества в составе расходов от предпринимательской деятельности, то доход от продажи данного имущества должен быть учтен в составе доходов от предпринимательской деятельности.

Фактор характера использования, а также деловой цели приобретения.

Недвано в разделе новостей Российского налогового портала сообщалось о судебном деле, при котором физическое лицо приобрело и продало паровозы. В этом деле суд решил, что поскольку физическое лицо не могло использовать паровозы в своей повседневной деятельности, то есть для удовлетворения личных потребностей себя и своей семьи, то доход от продажи таких паровозов следует считать доходом, полученным от предпринимательской деятельности.

Фактор отражения продаваемого имущества в составе основных средств

ФАС Поволжского округа в Постановлении от 24.05.2007 N А06-6358/2006-5 пришел к выводу, что при продаже индивидуальным предпринимателем имущества, ранее выведенного из состава его основных средств, сделка купли-продажи рассматривается как заключенная между физическими лицами, а значит, не относится к предпринимательской деятельности. Следовательно, доход от реализации имущества не является доходом от предпринимательской деятельности.

В заключении можно сказать, что вопрос о квалификации полученных от продажи имущества доходов является оценочным и без учета конкретных обстоятельств совершаемой сделки невозможно дать универсальную рекомендацию.