Последствия пожара в арендованном помещении
Возгорание отнюдь не редкое явление. Причинами его возникновения могут быть как явления природы, так и преднамеренные действия конкурентов. Однако в результате пожара может пострадать не только имущество, принадлежащее арендатору, но и само помещение. Очевидно, что его собственник в такой ситуации также понесет ущерб.
«Разборки» на пепелище
Пожар может быть вызван как умышленными действиями, так и стечением форс-мажорных обстоятельств. Причем даже в том случае, если в действительности причиной возгорания стал поджог, пожарные, скорее всего, проведут его по документам как «неисправность электропроводки».
Однако если бедствие произошло по воле высших сил, например, грозы, то виновного лица нет и быть не может. В акте о пожаре, например, может быть указано, что его причиной стало возгорание крыши вследствие попадания молнии в близкорастущее дерево. И это обстоятельство очень усложняет вопрос устранения последствий пожара в помещении, которое было арендовано.
Согласно статье 211 Гражданского кодекса риск случайной гибели имущества несет его собственник. В то же время вред, причиненный имуществу, подлежит возмещению в полном объеме лицом, его причинившим (п. 1 и 2 ст. 1064 ГК). Если в нашем случае арендатора нельзя считать виновным в возгорании, значит, в общем-то, и возмещать ущерб владельцу здания он не обязан.
Чтобы принять на себя ответственность перед арендодателем за последствия пожара и возместить ущерб, нанесенный пламенем его имуществу, арендатору помещения для подтверждения его вины необходимо наличие в совокупности следующих обстоятельств:
-
наступление вреда;
-
противоправность поведения причинителя вреда (арендатора);
-
причинная связь между действиями арендатора и наступившим вредом;
-
доказанность вины арендатора в причинении вреда.
Последнее условие в данном случае не может быть выполнено опять же вследствие форс-мажорных обстоятельств. Подтверждают такую точку зрения и судьи ФАС Московского округа в постановлении от 24 августа 2006 г. № КГ-А41/7680-06-П. Арбитры считают, что раз у арендатора отсутствовала возможность предотвратить грозу, то его нельзя назвать виновным в убытках арендодателя.
Однако дело принимает совершенно иной оборот, если в договоре аренды есть пункт о полной ответственности арендатора за гибель имущества арендодателя. Формулировка, в частности, может быть следующей: «арендатор возмещает стоимость поврежденного имущества вне зависимости от причин повлекших его порчу». В таком случае обосновывать отказ от возмещения убытков, ссылаясь на чрезвычайные обстоятельства, практически бессмысленно. Правда, необходимо документально подтвердить, что причиной ущерба являются обстоятельства объективного характера.
Единственным «плюсом» наличия подобного условия в договоре можно считать то, что если такого пункта нет, арендатор не может списать на расходы сумму возмещения арендодателю (письмо Минфина от 13 марта 2006 г. № 03-03-04/1/208).
«Бумажная» работа
Для расчета суммы ущерба логично совместно с арендодателем привлечь независимого оценщика. Здесь, кстати, есть один нюанс. Поскольку оценщик, скорее всего, не посетит место пожарища в тот день, когда произошло возгорание, а установить круглосуточное наблюдение за пепелищем вряд ли кому придет в голову, тут и возникает вопрос как сохранить истинную картину для целей оценки?
Ответить на него, в общем-то, не сложно. Вполне достаточно сфотографировать пепелище сразу после того, как пожар будет потушен. Ведь скорее всего вам удастся зафиксировать крупные объекты и части дорогостоящих приборов, испорченное свое имущество и арендованное. Эти фото следует предъявить специалисту для оценки реального ущерба, нанесенного пожаром.
Естественно, что списать в расходы сумму убытков никто не позволит без документального подтверждения. В качестве такого могут выступать:
-
договор аренды (в котором указано, что арендатор обязан возместить арендодателю вред, возникший при случайной гибели или повреждении арендованного имущества);
-
акты приема-передачи (от арендодателя арендатору) с подробным описанием технического состояния объекта аренды.
Кроме того, по вашему требованию арендодатель должен предъявить документы, подтверждающие его право собственности на переданное в аренду имущество (чтобы быть уверенными, что покрываются убытки именно собственника имущества).
После того как все бумаги собраны, надо возместить арендодателю его убытки и на эту сумму увеличить свои.
«Сгоревший» НДС
При подсчете убытков по имуществу, естественно, встает вопрос: надо ли восстанавливать НДС по утраченному оборудованию, которое еще несамортизировано? С одной стороны, в пункте 3 статьи 170 и в пункте 6 статьи 171 Налогового кодекса ничего не сказано о такой ситуации, как восстановление «входного» НДС в связи с утратой основных средств в результате стихийного бедствия. Причем арбитражная практика показывает, что раз в кодексе этот случай не описан, значит и восстанавливать НДС фирма не должна.
Ремонт как последствие пожара
Если в договоре аренды помимо всего прочего указано, что арендатор за свой счет ремонтирует поврежденное имущество вне зависимости от причин, повлекших его порчу, то ремонтом помещения ему все же придется заняться. В этой ситуации может порадовать только то, что фирма вправе списать в убыток еще и затраты по ликвидации последствий пожара.
Если именно вашу организацию постигнет подобная участь, с арендодателем можно условиться следующим образом: он подписывает со строительной фирмой договор на восстановление, а вы возмещаете стоимость работ на основании выставленного счета. Основание для выставления счета – пункт договора аренды, в котором указана обязанность арендатора полностью возместить расходы по восстановлению поврежденного имущества.
В качестве утешительного приза вам «достанется» отмена арендной платы по тем площадям, которые сгорели и где были запланированы восстановительные работы. Кроме того, вы вправе настоять на применении пункта 4 статьи 614 Гражданского кодекса о снижении арендной платы в связи с существенным ухудшением состояния арендуемого имущества.
---
Источник: