Почему бегство в недвижимость не гарантирует инвестору доход
Многие инвесторы вкладывают «избытки» средств в недвижимость. Насколько верно это решение в долгосрочной перспективе?
Перед состоятельными россиянами сегодня стоит непростая задача — максимально сохранить свой капитал. Просто переждать вряд ли получится: зарубежные банки практически ничего не платят по депозитам, а на родине наступили не лучшие времена. Поэтому многие инвесторы идут по понятному и, на их взгляд, наименее рискованному варианту — вкладывают «избытки» средств в недвижимость, как правило, в жилую. Насколько правильно это решение в долгосрочной перспективе?
Считается, что инвестиции в недвижимость не позволят вам потерять деньги. И это правильно. Все деньги потерять очень сложно. А вот «выйти» из недвижимости обратно в кэш с существенными потерями можно.
Важное значение играет фактор времени: когда вы купили тот или иной объект, вы должны понимать, сколько времени можете держать его и когда вам понадобятся деньги.
Например, один из моих клиентов до сих пор ищет покупателя на свой дом на Рублевке, купленный в 2006 году за $5 млн, чтобы продать его приблизительно по той же цене.
В подобной ситуации находятся и те, кто инвестировал, например, пять-шесть лет назад в недвижимость в Испании или на Кипре. Вложения в дом или квартиру больше не гарантируют защиту ваших сбережений. Безудержный рост цен в России и за рубежом прекратился после кризиса 2008 года и вряд ли в ближайшее будущем повторится в таких же масштабах. В Москве, к примеру, за 6 лет после кризиса цены на жилье так и не вернулись на уровень середины 2008-го.
Интересен опыт США, который может многому научить российского инвестора. Там пик последнего бума на рынке жилья пришелся на июль 2006 года, но до сих пор текущие цены далеки от предкризисных значений. На графике хорошо видно, какие фазы подъема и спада переживал рынок жилья в США за последние 25 лет.ё
Здесь представлены три индекса The S&P/Case-Shiller Home Price Indices, которые отражают динамику цен на жилую недвижимость как в США в целом, так и по 10-то и 20-ти крупным городам страны. Видно, что инвесторы должны быть готовы к потерям. Например, вы могли бы потерять до 25-30% цены, если бы купили, скажем, дом на ценовом пике в середине 2006 года и были вынуждены экстренно продать на дне в марте или июне 2009 года.
Нужно быть готовым и к тому, что длительное время цены на жилье могут быть слабо волатильны и не иметь долгосрочного тренда на повышение. Так было в США почти 50 лет: с конца 50-х и до конца 90-х (за исключением небольших всплесков в 70-е и 80-е годы, которые быстро затухали). Возможность длительного «штиля» на рынке означает отсутствие роста стоимости вашей недвижимости.
Благодаря идеям Роберта Кийосаки, многие отечественные инвесторы усиленно ищут свой вариант «пассивного дохода». Для них покупка жилья и сдача его в наем представляется хорошим решением. В самом деле, это очень заманчиво: купить дом или квартиру где-нибудь в «хорошей» стране и без хлопот и забот получать стабильный доход. О каких деньгах идет речь? По данным портала Global Property Guide, годовая доходность от сдачи в наем жилья составляет в среднем, например, в Германии — 3,34%, в Чехии — 4,18%, Франции — 2,89% и т.д. Если уберете отсюда плату посреднику за подбор арендатора, хлопоты по контролю за жильем, налоги, время «пустующего» жилья и другие затраты (потери), то получится совсем немного.
Такие деньги можно легко заработать и без больших сложностей, сохраняя капитал в более ликвидном состоянии. Например, если вы не боитесь фондового рынка и готовы и долгосрочным инвестициям, для этих целей могут быть использованы бумаги крупных глобальных потребительских компаний, которые платят хорошие дивиденды. Так, годовые дивиденды McDonald's составляют 3,5% (здесь и далее приведены данные на 20 ноября 2014 года), The Coca-Cola Company — 2,85%. И это без учета роста стоимости самих акций. А он очень даже неплохой для консервативных вложений: за последние два года бумаги упомянутых компаний выросли соответственно на 12,36% и 18,35%. Хорошие возможности представляют и специальные трасты недвижимости. Например, биржевой фонд (ETF), который инвестирует в трасты недвижимости США — SPDR Dow Jones REIT ETF (RWR), — в настоящее время платит инвесторам порядка 3% дохода. За два года акции фонда выросли на 25,32%.
Нужно обязательно брать в расчет и налоги. Здесь вас могут ждать неожиданности. Так, например, на днях Госдума решила увеличить срок владения домом или квартирой с 3 до 5 лет для лиц, которые хотят избежать налогов на доход от их продажи. Со следующего года увеличивается и годовой налог на саму недвижимость, который будет исчисляться по кадастровой стоимости. Более жестко налоговые органы стали контролировать и уплату налогов на доход, полученный от сдачи жилья в наем. Не отстают от россиян и их коллеги за рубежом. Так, например, ужесточаются правила для иностранцев в Англии. С апреля 2015 года будет введен налог на продажу ими недвижимости, которая не является основным местом жительства. Размер налога может составить 28%.
Легкая «добыча» — так можно назвать новый фактор, который появился совсем недавно после введения санкций против России. Он делает инвестиции в недвижимость за рубежом очень уязвимыми. Дело в том, что в настоящее можно легко нарваться на «заморозку» активов, включая и недвижимость, самым неожиданным образом. Например, вы работаете (когда-то работали) в государственной энергетической компании или ваша фирма является (когда-то была) подрядчиком таковой. Или просто у вас российский паспорт, а против этой страны приняты санкции. Поводы могут быть реальными или просто взяты с потолка «на всякий случай».
Новые ограничения всегда появляются неожиданно, а избавиться от недвижимости быстро не получится: санкции могут длиться годами и даже десятилетиями.
Например, меры в отношении Ирана начались сразу после революции 1979 года и существуют уже 35 лет. Вы готовы столько ждать, чтобы ваш дом «разморозили»?
В заключение хочу сказать, что, безусловно, покупка недвижимости — это органическая часть стратегии сохранения личного капитала. Она вполне оправдана и уместна в инвестиционных портфелях большинства состоятельных людей. Однако в настоящее время такое решение, как правило, не дает вам автоматических преимуществ. Оно должно приниматься исключительно на основе тщательного анализа ваших долгосрочных целей и задач, уже имеющихся активов и самого рынка недвижимости. Если же вы покупаете еще один дом только потому, что у вас есть сомнения относительно надежности сохранения ваших сбережений или это связано с трудностями реализации других инвестиционных решений, то велика вероятность того, что эта покупка не принесет желаемых результатов.