Почему государство остается крупнейшим собственником жилья
Кто главный владелец квартир в Москве? Городские власти. В собственности города около 520 000 из 3,2 млн «жилых единиц», имеющихся в столице. Многие из квартир не были приватизированы, другие, новостройки, достались городу от девелоперов. Часть этих квартир городу принадлежит временно и передается по разным программам молодым семьям, жителям расселяемых пятиэтажек и т.д. Большая часть сдается в аренду небогатым и нуждающимся москвичам по так называемому социальному найму. Многие из них десятилетиями живут в квартирах, считая их своими, но не хотят воспользоваться правом приватизации. Кто-то не хочет брать на себя расходы по ремонту, кого-то пугает введение налога на недвижимость.
Чаще всего эти квартиры расположены в панельных домах в спальных районах. Подобные маловыразительные кварталы можно встретить практически во всех крупных городах мира. Государство вынуждено содержать такой жилой фонд, чтобы дать крышу над головой людям, которые не способны купить или снять жилье на рыночных условиях. Вот несколько примеров, как работает система социального жилья в разных странах.
Париж, Франция
Во Франции около 16% всего жилого фонда относится к категории социального найма. Массовое строительство квартир по социальному найму (HLM) развернулось в 1950-х годах. В 1956 году в стране построили 300 000 квартир, 95 000 из которых относились к HLM. Чаще всего строили большие жилые комплексы прямоугольной формы, которые удобно монтировать краном и в которых можно разместить много небольших квартир. Они не очень комфортны: еще в 1970-е годы только в 40% «апартаментов для социального найма» была ванная комната. Сейчас французским властям приходится ежегодно сносить около 4000 таких домов, не поддающихся реконструкции. Кроме того, до 2020 года 800 000 квартир отремонтируют за счет бюджета, чтобы снизить потери энергии и меньше тратить на их содержание.
Местные власти в крупных городах, например Париже, не стремились выделять землю под дома HLМ, предпочитая застраивать участки дорогим жильем и коммерческой недвижимостью. Социальные дома вытеснялись за границы города, формируя закрытые сообщества. Часто в соответствии с идеями Ле Корбюзье жилые комплексы были изолированы от рабочих мест и общественных пространств. В начале 2000-х годов уровень безработицы среди жителей таких пригородов вдвое превышал средний по стране. Многие участники французских погромов 2005 года были выходцами из пригородов, обитателями HLМ. В 2000 году правительство Франции обязало власти всех городов и районов выделять под социальное жилье не меньше 20% от всего объема нового строительства, чтобы сгладить пространственное расслоение.
Государство финансирует строительство социального жилья через специальные фонды, льготные займы и налоговые преференции для девелоперов. Рынок такого жилья практически не пересекается с обычным рынком. Чтобы претендовать на квартиру в жилом комплексе HLM, нужно иметь годовой доход не выше определенной суммы — этому критерию соответствует 2/3 французских домохозяйств. Однако нужно очень долго стоять в очереди, и на практике квартир дожидаются только самые бедные.
Лондон, Великобритания
В Англии муниципалитеты начали строить дешевое жилье для рабочих еще в XIX веке, с тех пор социальное жилье здесь называется council house — муниципальным. Как и во всей Европе, бум строительства такого жилья начался после войны, и в 1960-е годы половина всех новостроек была муниципальной. Вводили по 166 000 единиц в год — почти вдвое больше, чем в соседней Франции.
К 1979 году, когда премьер-министром стала лидер консерваторов Маргарет Тэтчер, у муниципалитетов скопился приличный объем жилья, которое они сдавали по льготным ценам. Арендаторы, зависящие от властей, муниципалитеты, избегающие рыночных правил, бюджеты, которые несут нагрузку на содержание и ремонт квартир, — все это не могло нравиться «железной леди». После прихода к власти правительство тори запустило программу «право на выкуп», которая подталкивала арендаторов становиться собственниками жилья. Некоторое время после приобретения недвижимости покупатель не мог ее продать. Уже в 1982 году в частные руки перешло 200 000 жилых объектов, а всего за 1980-е — больше миллиона. При таких темпах все жилье в Москве стало бы частным всего за шесть лет.
Власти Лондона сталкиваются с теми же проблемами, что и московские при расселении пятиэтажек. Больше 10 лет тянется история со сносом крупного муниципального жилого комплекса Хейгейт в лондонском Уолворте. Власти расселили 1200 семей, но 11 человек, выкупивших квартиры, отказывались выезжать. «Если дом несколько сероват, это не значит, что он плох и в нем нельзя жить счастливо», — приводит The Guardian слова одного из них, Адриана Гласпула. По мнению Гласпула, имидж неблагополучного района Хейгейту создали кинематографисты, которые полюбили снимать его в криминальных драмах, а жителям вовсе не хотелось уезжать. На месте блочного корпуса построят современные жилые комплексы, 35% квартир муниципалитет обещает передать под доступное жилье.
Рио-де-Жанейро, Бразилия
К началу 1960-х годов десятая часть Рио-де-Жанейро жила в фавелах — без воды, канализации и света. Эти стихийные поселения в столице Бразилии появились еще в XIX веке, селились в них оставшиеся без дома солдаты, бывшие рабы и прочая беднота, благо климат позволял обходиться без капитальных строений. После II мировой Бразилию захлестнула урбанизация, сельское население потянулось в города, в которых новоприбывшим не хватало жилья. Фавелы разрастались.
Бывший журналист Карлос Ласерда, оппозиционный политик, избранный в 1960-м году губернатором штата Гуанабара (то есть города Рио-де-Жанейро), решил искоренить проблему. Экономисты, проектировщики, социологи и другие эксперты из Соединенных Штатов предполагали, что если переселить обитателей фавел в полноценные дома, это изменит культуру их поведения, потребительские привычки, сделает более ответственными и заодно убережет от влияния коммунистической Кубы. В то время созданный президентом Джоном Кеннеди «Альянс за прогресс» готовился потратить на поддержку стран Латинской Америки $20 млрд, часть этих денег пошла на борьбу с фавелами Рио. С 1962 по 1965 год построили несколько районов, в которые предполагалось переселить обитателей фавел. Один из них, Вилла Кеннеди, в 50 км к западу от центра города, состоял из 5000 домиков с одной комнатой, кухней и ванной и двором. Иллюстрированная брошюра «Руководство для домовладельцев» учила новоселов содержать дом в чистоте, аккуратно выбрасывать мусор и не разводить по старой привычке во дворе всякую живность. Предполагалось, что неподалеку будет построен индустриальный парк Санта-Круз, где и пригодятся рабочие руки обитателей Виллы Кеннеди.
Новоселы жаловались на низкое качество строительства и отсутствие свежего бриза, которым они привыкли наслаждаться в прежних жилищах. Основной проблемой стала занятость: чтобы добраться до центра, приходилось тратить по три часа, а индустриальный парк и объекты социальной инфраструктуры ни власти, ни частные участники проекта так и не построили, заморозив проект на полпути. В результате поселок приобрел черты все той же фавелы — отсутствие коммуникаций, торговля наркотиками, антисанитария и криминал.
Еще одним новым районом, куда бразильские власти в 1960-1970-е годы силой переселили больше 100 000 обитателей фавел, был «Город Бога». Что из этого получилось, можно узнать, посмотрев одноименный фильм. В «Город Бога» водят экскурсантов, желающих получить максимум впечатлений от быта обитателей трущоб. Сейчас Бразилия готовится принимать Чемпионат мира по футболу — 2014 и летние Олимпийские игры в 2016 году. Наступление власти на фавелы продолжается.
Авор: Мария Абакумова