До 60% московских квартир дороже $3 млн покупают чиновники
Фото: ИТАР-ТАСС/ Мария Плотникова отметил год своего пребывания в кресле мэра Москвы. Как принятые им решения отразились на столичном рынке жилья и какое будущее этот рынок ожидает? Своим видением поделились директора департаментов (городская элитная ) и Дмитрий Цветков (загородная элитная недвижимость).
Глобальный кризис и выборы президента
- При докризисном «дурном» росте цен продавцы выбрасывали все, а покупатели это расхватывали: на стадии котлована продавалось 80–90% квартир, никто не смотрел на отсутствие разрешительных документов.
- Сейчас состоятельные покупатели, особенно бизнесмены, стали более осмотрительными, предпочитают «сидеть в кэше». Их пугает неопределенность на финансовых рынках, колебания доллара (из-за скачков валютных курсов рушатся многие сделки) и возможная смена правящей команды после победы Путина на выборах-2012.
- Зиминский: самые «правильные» для элитных застройщиков клиенты – чиновники. На их «нажитые непосильным трудом» деньги покупаются 50–60% квартир дороже $3 млн. Всплески спроса в этой категории происходят синхронно с кампаниями по проверке их доходов и расходов, а купленная ими недвижимость оформляется на других лиц. Наиболее активны чиновники федерального уровня и госслужащие из кавказских республик.
- За городом охотнее всех покупают дорогие дома «газпромовцы», выходцы из нефтяной и финансовой отраслей.
Массовая отмена инвестиционных контрактов
- При Собянине были заморожены 200 проектов суммарной площадью 7 млн кв. метров и рыночной стоимостью $35 млрд.
- Это приведет к падению доходов московского бюджета от реализации жилья застройщиков (доля города в иных проектах доходит до 50%) в семь раз по сравнению с 2007 годом (до 4 млрд рублей).
- В 2012 году цены на жилье подскочат на 20–30%, что будет сравнимо с динамикой 2005–2006 годов.
Запрет на строительство в центре
- В итоге увеличится число лофт-проектов, таких как (бывшая фабрика «Красный октябрь»), , и так далее.
Социальная ответственность застройщиков
- Власти Москвы начали обсуждать необходимость обременения жилых застройщиков социальными обязательствами – строительством детских садов, школ, парковок.
- Если это произойдет, рентабельность проектов упадет до минимальных 5–10%, а цены будут расти.
Приход новой команды
- Первые месяцы при Собянине ушли на «знакомство» с новыми людьми и определение новых правил игры на строительном рынке.
- Скажется на ценах через полтора-два года. Зиминский: «Глядя на остановленные стройки, которые уже существуют, глядя на эти пустые каркасы, которые стоят по центру… [можно сделать вывод, что властная] «вертикаль» до конца еще не отстроена, и правила игры, наверное, до конца еще не очень понятны».
Удвоение территории Москвы
- При Собянине власти решили увеличить площадь Москвы в 2,5 раза за счет территорий Московской области на юго-западе площадью 160 000 га. Из них 30 000 га годятся под застройку, еще около 30 000 га принадлежат лендлордам.
Активы крупнейших лендлордов
Источник: Penny Lane Realty
- Риск – правительство может начать скупать землю на условиях, которые собственники посчитают экспроприацией, как это было в Сочи.
- Переезд чиновников за МКАД обойдется в 14–15 трлн рублей с расчетом $50 000 – $100 000 на одного госслужащего (включает строительство зданий, оборудование стоянок, дорожной сети). В то же время проблему пробок мера вряд ли решит, так как исторический центр Москвы еще десятилетия не потеряет своего значения (чиновник, живущий на Остоженке, будет ездить на работу за МКАД и увеличивать трафик).
- Дмитрий Цветков: Новые территории «идеальны» для присоединения в силу своей слабой заселенности и географии (хороший рельеф, обилие лесов, небольших рек и озер). Но население Москвы после присоединения вырастет всего на 2%. Его плотность с учетом новых территорий выровняется не раньше, чем через 50 лет.
- Загородные девелоперы в новых районах столкнутся с московской системой согласований, которая сложнее областной.
- Можно ожидать превращения территорий «новой Москвы» в районы малоэтажной застройки, наподобие американских предместий. Однако прошлый столичный опыт показывает, что такие проекты, как правило, выливались во что-то «более многоэтажное».
26/10/2011
Ещё по теме:
Комментарии
Добавить комментарий