Что делать, если вы хотите продать недвижимость?
Президент Российской Федерации 29 ноября 2014 года подписал закон № 382-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации». Закон не обошёл изменениями расчёт НДФЛ при реализации недвижимого имущества, а это тот аспект, который касается всех, кто собирается в ближайшее время продавать недвижимость.
С 1 января 2016 года вступают в силу положения, регулирующие налогообложение физических лиц при реализации недвижимости.
Сегодня почти каждый знает простое правило налогового расчёта при продаже квартиры: если квартира у вас в собственности три года и более, налоги при продаже платить не нужно.
Не нужно налог платить и в том случае, если стоимость продажи не превышает стоимости её приобретения.
Если расходы по приобретению подтвердить затруднительно, можно воспользоваться имущественным вычетом в размере 1 млн руб. Это означает, что цена, указанная в договоре купли-продажи, уменьшается на 1 млн и налогом облагается полученная разница.
НЕ ТРИ ГОДА, А ПЯТЬ ЛЕТ!
С нового года придётся заучить другое правило: освобождение от уплаты налога при продаже недвижимого имущества происходит, если недвижимость находилась в собственности не менее пяти лет. Законодатель назвал это «минимальным предельным сроком владения недвижимым имуществом». Эти изменения закреплены в новой статье 217.1 НК РФ.
При этом есть некоторые исключения. Трёхлетний срок сохраняется для тех, кто стал собственником в результате приватизации или по договору ренты, а также для тех, кто получил квартиру по наследству, в дар от членов семьи или близких родственников.
Региональные власти могут изменить минимальный срок нахождения в собственности в сторону уменьшения. Установить срок более пяти лет они не вправе.
По общему правилу начало течения «минимального предельного срока владения недвижимым имуществом» исчисляется с даты государственной регистрации перехода права собственности. Её можно установить по вашему свидетельству на право собственности либо по выписке из ЕГРП.
Есть и особенные ситуации. Например, срок права в отношении имущества, полученного по наследству исчисляется с даты открытия наследства, то есть с момента смерти наследодателя. Если право собственности признано за вами судом, то датой приобретения недвижимости будет дата вступления решения суда в законную силу.
МОЖНО ЛИ БУДЕТ СНИЗИТЬ СТОИМОСТЬ?
Отвечая кратко, вряд ли. Если продажная стоимость будет ниже стоимости, установленной расчётным путём, с начала следующего года налог будет исчисляться из стоимости, привязанной к кадастровой стоимости, определённой по состоянию на 1 января текущего года.
Кадастровая стоимость – это стоимость, определённая по результатам государственной кадастровой оценки. Помимо того, что эту стоимость необходимо учитывать при продаже недвижимости, по ней также будет начисляться налог на имущество. С учётом того, что инвентаризационная стоимость, по которой ранее рассчитывался размер налога на имущество, существенно ниже кадастровой, суммы налога возрастут.
Снизить размер налога можно только путём оспаривания результатов оценки кадастровой стоимости. Такая возможность предусмотрена ст. 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности».
Узнать, какова кадастровая стоимость вашей недвижимости, справочно можно на официальном сайте Россреестра или по соответствующему запросу в Кадастровой палате. На сайте Федеральной налоговой службы РФ www.nalog.ru можно рассчитать предполагаемую сумму налога на имущество физических лиц.
Происходить весь процесс будет следующим образом.
Налоговик при расчёте налогооблагаемой базы возьмёт за основу кадастровую стоимость продаваемой недвижимости и умножит на понижающий коэффициент, равный 0,7. Если полученная расчётная стоимость будет ниже стоимости, указанной вами в договоре купли-продажи, налогооблагаемой базой будет являться такая расчётная стоимость.
Субъект РФ вправе уменьшить понижающий коэффициент вплоть до нуля.
Например.
- Вы приобретаете квартиру после 1 января 2016 года.
- 3,5 года являетесь её собственником и продаёте за 2 000 000 руб.
- При этом установленная кадастровая стоимость – 3 000 000 руб.
- 3 000 000 руб. (кадастровая стоимость) x 0,07 (понижающий коэффициент) = 2 100 000 (расчётная стоимость).
- В связи с тем что расчётная стоимость (2 100 000 руб.) ниже цены договора (2 000 000 руб.) налог будет рассчитан с суммы 2 100 000 руб.
Бежать срочно что-то продавать не нужно. Если недвижимость приобретена до 1 января 2016 года, то период, необходимый для освобождения от НДФЛ, также составит три года. Новые правила будут применяться по отношению к имуществу, приобретённому после 1 января 2016 года.
Изменений в части размера имущественного вычета при продаже недвижимого имущества не произойдёт. Как и раньше, налогоплательщик ‒ физическое лицо при продаже недвижимости может уменьшить налогооблагаемую сумму на 1 000 000 руб. Сохранено также право вместо вычета уменьшить налогооблагаемую базу (стоимость продажи) на сумму расходов (потраченного на приобретение).
Честно говоря, как я уже понял продавать элитку - это целое дело. Оказывается что реклама здесь играет не последнюю роль.
Я обычно не сторонник посылать кого-то в агентство недвижимости, но в данном случае лучше обращаться, что занимается элитным жильем, по типу finch.ru. Хорошее агентство, должно грамотно организовать рекламу и избавить от ненужных экскурсантов. А то бывает, что покупатель вовсе не покупатель, а так - к ремонту присматривается.
Наталья Какошина, Весьма неплохой вариант, чтобы попробывать, я считаю. Благодарю