Даун Хаус, или Ипотека на неопознанный объект
Когда вы берете таунхаус в ипотеку, знайте: банк сначала может посчитать его квартирой, а потом — отдельным жилым домом.
«Менеджер банка начал делать нам мозги»
На эту проблему указывают некоторые пользователи в социальных сетях. Одна из клиенток Тинькофф Банка сообщила, что после одобрения заявки на ипотеку их предупредили о возможном пересмотре условий. Причина в типе объекта. Это таунхаус в Новой Москве, который зарегистрирован как квартира в доме низкоэтажной застройки.
«Подали в банк заявление на квартирную ипотеку, которую банк предварительно одобрил. Сразу хочу отметить, что заявление подавали не в отделении банка, а через менеджера Тинькофф сразу в несколько банков. Однако, получив документы на жилье, которые представляют из себя выписку на квартиру и выписку на клочок земли, менеджер Тинькофф начал делать нам мозги, что банк на такое жилье заявку отклонит и надо будет пересматривать условия как для кредитования таунхаусов, коттеджей и прочих жилых домов. Ставка по таким кредитам существенно выше обычной, да и первоначальный взнос не менее 20%», — отмечает клиентка. (Орфография и пунктуация автора отзыва сохранены. — Прим. Банки.ру.)
В комментариях к публикации пользователи указывали на разные подходы банков-кредиторов, ведь понятия «таунхаус» в российском законодательстве нет. «У меня была точно такая же ситуация по тому же поселку, но в другом банке — кредит пришлось брать по повышенной ставке», — написал один из пользователей в ответ на пост.
Сервис «Тинькофф Ипотека» дает возможность клиентам оформить одну онлайн-заявку и разослать ее сразу нескольким банкам-партнерам. Ссуда одобряется удаленно, человек приходит в банк только на саму сделку. Клиентка Тинькофф Банка отметила, что она собиралась оформить ипотечный кредит в банке «Ак Барс».
Право передумать
«Ак Барс» в ответ на запрос Банки.ру пояснил, что условия по кредиту действительно могут быть пересмотрены. «Таунхаус, зарегистрированный как квартира, не может быть одобрен в качестве залога для ипотечного кредитования. Для этого таунхаус должен быть оформлен в виде жилого дома блокированной застройки», — пояснила старший менеджер по развитию розничных продуктов банка «Ак Барс» Регина Гирфанова.
Такую позицию можно назвать спорной, считает адвокат юридической группы «Яковлев и партнеры» Светлана Громадская. «Если по данным кадастрового учета объект строительства является многоквартирным домом и за застройщиком зарегистрировано право собственности на квартиру, правовых оснований квалифицировать таунхаус как иной объект недвижимости у банка нет», — говорит эксперт. Впрочем, сам факт одобрения кредита еще не гарантирует успеха в заключении договора. «Выдача кредита — право, а не обязанность банка», — добавляет юрист.
По словам управляющего директора Абсолют Банка Ивана Любименко, решение кредиторов при оформлении ипотеки на таунхаус зависит и от правовых рисков. «Эти объекты относятся к категории более рисковых и менее ликвидных. В случае необходимости для реализации такого объекта потребуется больше времени и возможно большее дисконтирование», — утверждает эксперт. Кроме того, потенциальный предмет залога должен соответствовать выданным документам. Получается, внешний вид строения тоже имеет значение.
Сейчас российские застройщики могут регистрировать таунхаусы двумя способами. Объекты могут быть внесены в кадастр как дом блокированной застройки или как квартира в многоквартирном доме. В последнем случае получить ипотеку проще, говорят эксперты. Для банка большое значение имеет не столько форма регистрации строения, сколько статус земли под ней.
Земля — второй залог
Земельный участок для кредитной организации — это, по сути, второй залог, поясняет управляющий директор компании «Метриум Премиум» Илья Менжунов. «Банки не могут взять в залог только дом, поскольку в случае изъятия его никто не купит, так как участком владеет другое лицо», — продолжает эксперт. Эту позицию разделяют не все клиенты, поэтому ипотечное кредитование под залог загородной недвижимости не так популярно. Отказы по таким ссудам получают порядка трети всех клиентов, подсчитали в «Метриум».
Если таунхаус оформлен как квартира в многоквартирном доме, то собственник не имеет права на придомовую территорию, а значит, земля в залог не пойдет. Но в этом случае строительство должно вестись на землях поселений. Если же клиент приобретает часть дома блокированной застройки вместе с прилегающим земельным участком, начинаются сложности.
Принципиально важно установить, каким образом оформлен земельный участок, проведено ли межевание, установлены ли границы, отмечает Светлана Громадская. «Очень часто участок под таунхаусами продается как доля в общем участке земли всего поселка. Такой вариант под классическую ипотеку не подходит по той простой причине, что по требованию банка весь земельный участок должен перейти в залог, на что требуется согласие других владельцев таунхаусов», — заключает юрист.
Очень часто участок под таунхаусами продается как доля в общем участке земли всего поселка. Такой вариант под классическую ипотеку не подходит.
Ипотека на таунхаус гораздо дороже?
На тонкости Градостроительного кодекса можно было бы не обращать внимания, если бы не разница в условиях по кредиту. «При смене категории недвижимости — с квартиры в многоквартирном доме на таунхаус — может измениться не только величина процентной ставки, но и другие параметры. Как правило, на второй вид объектов банки вводят более высокий первоначальный взнос», — говорит Иван Любименко из Абсолют Банка.
«Встречаются игроки, прежде всего небольшие региональные банки, которые выдают кредит на таунхаус по программам на покупку загородной недвижимости на менее привлекательных условиях: с первоначальным взносом от 35—40% по ставке 13—14% годовых», — констатирует ведущий эксперт по кредитным продуктам Банки.ру Инна Солдатенкова. Но в среднем ставки по ссудам на загородные дома уже не сильно отличаются от условий для покупки квартиры. Покупатель может выбрать один из двух сценариев: проверять все документы от застройщика до сделки или искать потом более лояльный банк.
Автор: Юлия Кошкина