Есть ли жизнь на первом этаже

С другой стороны, и бизнес не везде будет чувствовать себя уютно.

– Совершенно очевидно, что любые коммерческие помещения, расположенные внутри закрытой территории жилого комплекса, оказываются просто невостребованными, – констатирует директор по маркетингу и продажам компании «ЮИТ Санкт-Петербург» Екатерина Гуртовая. -  Возникает явный конфликт интересов жителей и обитателей коммерческой недвижимости. Проживающие в комплексе обычно хотят иметь закрытую территорию, на которую не попадают чужие люди и во дворе могут находиться, в принципе, только жильцы – спокойно гулять с детьми, отдыхать и т. д. Напротив, понятно, что, допустим, на первом этаже на Невском проспекте жилая недвижимость вообще никому не нужна. Здесь требуются именно коммерческие помещения. А жилье с таким расположением будет низколиквидно (в случае продажи дисконт может быть таким, что стоимость окажется сравнима с ценой жилья где-нибудь в спальном районе).

Найти тех, кто способен жить на Невском проспекте, вообще трудно. А вот в отдалении от центра некоторые не прочь поселиться и поближе к земле.

– Квартиры на первых этажах пользуются устойчивым спросом, – уверена коммерческий директор строительной компании «Норманн» Татьяна Алексеева. – Их приобретают люди с ограниченными возможностями, семьи с маленькими детьми, пожилые люди, поэтому коммерческие помещения – это, скорее, работа на перспективу, а не вынужденная мера. Она дает толчок развитию локации.

При этом такой толчок нужен далеко не везде. А, следовательно, и спрос на коммерческие площади отсутствует. Опыт работы Екатерины Гуртовой показывает, что могут быть очень привлекательные локации, где и так, в ближайшем окружении, имеется развитая инфраструктура.

– Достаточная для того, чтобы вообще не предусматривать в проекте коммерческую недвижимость, – говорит она. – Примером может служить 5-этажный жилой комплексе в историческом районе «София» в Пушкине. Там во всех без исключения домах на первых этажах отсутствуют коммерческие помещения. Жителям они не требуются ввиду наличия поблизости многочисленных объектов коммерческой, социальной, бытовой инфраструктуры.

Аналитик СРО А «Объединение строителей СПб» Евгений Ортин:

– Вряд ли здесь можно говорить о чисто коммерческом решении, ведь в масштабах жилого комплекса объем коммерческих помещений, расположенных на первых этажах зданий, невелик и не может принести застройщику значительную долю прибыли. В то же время ликвидность жилых помещений, расположенных на первых этажах, по ряду объективных причин низкая. Отсюда и скидки, составляющие порядка 10%, на «приземлённые квартиры», не способные похвастаться выдающимися видовыми характеристиками. Кроме того, наличие кластера нежилых посещений на первых этажах домов выступает в роли дополнительного плюса для покупателей жилья, особенно  в случаях квартальной застройки. Располагающиеся в таких помещениях мелкие торговые точки, службы сервиса и объекты общественного питания делают проживание в районе более комфортным и привлекательным, тем самым играя на руку и самому застройщику.

Размер имеет значение

Рейтинг популярности коммерческих помещений сформировался достаточно давно и с тех пор не менялся.

– Пекарни, салоны красоты, аптеки, кафе, магазины продуктов «24 часа» – это форматы бизнеса, арендующие площадь от 70 до 100 кв. м. Как правило, такие помещения пользуются наибольшим спросом, – делится своими наблюдениями Алексей Соболев, начальник отдела коммерческой недвижимости ГК «РосСтройИнвест» – На второе место я поставил бы формат 450-700 кв. м – это сетевые магазины, которые всегда интересуются возможностью размещения своих торговых точек в спальных районах.

– Наиболее популярны встроенно-пристроенные помещения площадью 70 – 120 кв. метров, – соглашается с ним Михаил Гущин. -  Их покупателями являются либо инвесторы, либо владельцы небольшого бизнеса. Для инвесторов вложение не только в жилье, но и в коммерческие помещения – разумный способ распределения инвестиций. Они более ликвидны, чем жилье, хотя и стоят они дороже. Их окупаемость выше, чем от покупки квартир (особенно в удачной, высокопроходимой локации), их выгоднее сдавать в аренду. Кстати, владельцы малого бизнеса часто предпочитают не покупку, а именно аренду недвижимости у собственников.

И это, по его мнению, может идти в разрез с интересами застройщиков. Для них  предпочтительнее продавать встроенные помещения. Правда, бывают и исключения, когда нужно сохранить за помещением заявленный профиль работы, т.е. гарантировать жителям, что это будет, как и было обещано, например, именно пиццерия или именно фитнес-клуб.

Что не продается, то сдается

– Коммерческая недвижимость востребована как арендаторами, так и покупателями, которые ориентируются на предоставление услуг жителям ближайшей окружающей застройки. Иногда, в зависимости от проекта, под коммерцию идут и цокольные, и вторые этажи, – говорит директор по продажам компании «Строительный трест» Сергей Степанов. – Для нас, как для застройщика, безусловно, приоритетнее продажа недвижимости. В случае, если по какой-то причине коммерческое помещение не продано до ввода объекта в эксплуатацию, мы предлагаем его в аренду и уже после этого продаем помещение с действующим бизнесом. Покупатели больших площадей, которые планируют помещение сдавать в аренду, обращают внимание на расположение санитарных зон и количество входов/выходов, продумывают возможность разделения крупных площадей на более мелкие, чтобы потом сдавать их в аренду частями.

 При этом Алексей Соболев замечает, что сейчас стало чуть меньше новых предпринимателей, которые впервые пробуют себя в бизнесе. Договоры чаще заключаются с сетевыми арендаторами, которые арендуют сразу несколько помещений в различных комплексах и бронируют помещения в строящихся домах на перспективу.

– Как и у всех, в связи со снижением экономической активности в стране и в мире мы ощущаем небольшое снижение спроса на аренду коммерческой недвижимости, – говорит он. – Предприниматели последние несколько лет более осторожно подходят к открытию новых торговых точек, более тщательно оценивают свои риски и перспективы. По этой причине снижаются и арендные ставки, что, в свою очередь, безусловно, влияет на рентабельность арендного бизнеса.

А вот Татьяна Алексеева не столь пессимистична.

– Если раньше считалось, что покупатель коммерческой недвижимости – это крупный бизнес, то сейчас ситуация начинает меняться, – уверена она. – Люди научились считать и видят, что вложения в коммерческую недвижимость не просто сопоставимы с жилой недвижимостью, но и более выгодны. Коммерческая недвижимость окупается за 7-9 лет, жилая за 10- 15. Да еще и затраты по ремонту и содержанию коммерческих помещений несет арендатор. Попробуйте заставить сделать ремонт жильца в съемной квартире.

Так что, сейчас в коммерческую недвижимость, помимо традиционного бизнеса, приходят те люди, кто раньше покупал жилые квартиры и сдавал их. Также люди, которые считают, что такие вложения выгоднее, чем держать накопления в банке. И молодежь, которая берет помещение, чтобы работать в ней самим – делать пекарню или барбершоп.