Купить квартиру, чтобы сдать
Минули времена, когда небогатые дауншифтеры, отказываясь от благ цивилизации российской, уезжали в Гоа, сдавая свое местное жилье в аренду. Практика последних лет вернула их на прежние рабочие места. Прожить на доход от аренды в эпоху падения рубля даже в сравнительно недорогой, но заграничной стране, оказалось тяжеловато. Тем не менее, бизнес по сдаче жилья в аренду в Петербурге и пригородной зоне Ленобласти жил, жив и будет жить, несмотря на снижение арендных ставок в последние годы процентов на 10-15%.
Но, если раньше, каких-нибудь лет десять назад, большинство покупок с целью последующей сдачи совершалось на вторичном рынке, то сегодня покупатели обратили внимание на новостройки.
«Мы отмечаем тенденцию: те, кто собирается сдавать жилье в аренду, ориентируются на новые дома, – говорит Сергей Дроздов, генеральный директор агентства «Петербургская Недвижимость». – Допустим, в Московском районе сдать в аренду квартиру в новом доме можно минимум на 2 тыс. руб. в месяц дороже. И при том быстрее, чем в «хрущевке» или в другой «старой панели». Более того, приобретая квартиру в новостройке, не важно, на первичном рынке или уже на вторичном, человек покупает ликвидное жилье. «Новая вторичка» в этом году как минимум не дешевела. Тогда как «хрущевки», а также «брежневки» и другие панельные дома 70-ых годов прошлого века за 1,5 года подешевели на 20%! По данным наших сделок, люди постепенно избавляются от такого жилья. И покупают новое взамен. Цена «старой панели» продолжит снижение».
«Очень многими нашими клиентами квартиры рассматриваются как надежное вложение средств в качественную жилую недвижимость, которая будет только расти в цене, – отмечает Максим Соболев, директор по маркетингу и продажам компании «ЮИТ Санкт-Петербург». – Инвесторов, в том числе и иностранных, таких как SATO, привлекает возможность получить жилье в максимальной степени готовности - с отделкой «под ключ», включая установку кухонной мебели с бытовой техникой. Они ценят возможность сразу начать сдавать квартиры в аренду и не тратить время и деньги на придание им жилого облика».
Люди хотят жить в хороших условиях. И тем более, если они платят за съем жилья. Поэтому «бабулины» варианты со старой мебелью и «советским» ремонтом в доме, который пережил не одно поколение петербуржцев, уже мало привлекают арендаторов. Такое жилье сдать можно. Но дешевле на 2-5 тыс. руб. в месяц, чем современную квартиру с хорошей планировкой в новом доме. Далеко ходить не надо – в том же Московском районе такие «однушки», по данным «Петербургской Недвижимости», сдаются за 20-25 тыс. руб. в месяц. Тогда как «бабулины» варианты в той же локации – от 16 тыс. руб. в месяц.
Чем меньше, тем лучше
Поэтому сдача в аренду квартиры в свежей новостройке – более выгодный вариант. «Как правило, для сдачи в аренду приобретаются квартиры небольшого метража, – рассказывает Анжелика Альшаева, управляющий ООО «КВС. Недвижимость». – В наших микрорайонах «Новое Сертолово» и «Ясно.Янино» представлены несколько типов студий и однокомнатных квартир, которые сдаются с полной чистовой отделкой, сантехникой, счетчиками учета ресурсов. Собственнику нужно будет только завезти мебель и передать ключи арендатору, заручившись обещанием соблюдать правила проживания в жилом комплексе».
Дмитрий Карпушин, директор по продвижению ГК «Ленстройтрест» добавляет: «Если говорить о «портрете» инвестиционной квартиры, то это, как правило, однокомнатные квартиры площадью 35-40 м2 на средних этажах домов». По словам Татьяны Алексеевой, коммерческого директора ГК Normann, чуть реже для сдачи покупают двухкомнатные квартиры. Еще люди смотрят на удобство локации – это не обязательно станция метро поблизости, но обязательно – «развитость» района.
Без инфраструктуры не сдашь
Кстати, при строительстве больших комплексов «развитость» района зависит не от местоположения проекта, а от добросовестности застройщика. Кто-то строит инфраструктуру, понимая, что без нее никак, а кто-то упирается до последнего. Но в итоге все равно строит, потому что сегодня ее отсутствие так или иначе, но скажется на продажах. Поэтому покупка квартиры в масштабном проекте для сдачи в аренду тоже имеет место. Тем более, что большинство застройщиков все же добросовестные.
«К концу текущего года в жилом комплексе «Южная акватория», который полностью будет сдан в 2018 году, появятся два детских сада на 155 мест каждый, – говорит Юлия Ружицкая, региональный директор по реализации недвижимости «Группы ЛСР». – В 2016 году в комплексе «Новая Охта» введены в эксплуатацию детская поликлиника, а также детский сад на 110 мест и начальная школа – на 200 ребят».
Можно и пригород
При приобретении жилья в масштабных проектах с целью дальнейшей сдачи в аренду покупатель должен понимать, что его квартира будет конкурировать с другими. В особенности, если в этом месте реализуется несколько проектов. Например, в Кудрово жилье сдается неплохо, но дешевле, чем, допустим, в Приморском районе: студии предлагают снять за 15-16 тыс. руб. в месяц, «однушки» – за 17-18 тыс. руб. В Мурино, которое пока менее обжито, примерно на 1 тыс. руб. дешевле. Спрос на квартиры в новостройках с отделкой и мебелью, отмечают риэлторы, есть и там, и там.
«Сейчас ГК «Арсенал-Недвижимость» занимается строительством жилых комплексов в Мурино и Кудрово, – говорит Марина Роговая, директор департамента маркетинга и продаж ГК «Арсенал-Недвижимость». – Несмотря на некоторую удаленность этих поселков от города, здесь жилье в аренду собственники сдают довольно часто. И оно привлекает арендаторов, даже невзирая на довольно внушительный объем предложения в этих локациях».
Оценить долю квартир, которую покупают для сдачи в аренду, невозможно: решения многие люди меняют на лету. И, приобретая недвижимость для сдачи, в итоге живут в квартире сами, отдают детям, родителям... Или наоборот. Застройщики в зависимости от квартирографии и класса комплекса отмечают от 5 до 25% таких покупок. Комплексы, которые наиболее удобны для сдачи в аренду, пользуются большим спросом у таких инвесторов, другие – меньшим. «Мы строим жилье комфорт-класса и выше и ориентируемся на покупателей, которые выбирают квартиры для проживания своей семьи, – говорит Сергей Степанов, директор по продажам компании «Строительный трест». – Именно поэтому в наших комплексах нет квартир-студий, которые часто покупают с целью инвестиций для последующей сдачи в аренду».
«Покупка жилья для сдачи в аренду – это бизнес, который приносит реальный доход, – уверены в компании «Терминал-Ресурс» (строит «Образцовый квартал» и «Образцовый квартал 2»). – Не секрет, что многие иногородние, приезжающие с деловыми целями, предпочитают снимать апартаменты, а не жить в отеле. Наши жилые комплексы как раз находятся рядом с комплексом «Экспофорум». Гости мероприятий могут быть заинтересованы в возможности арендовать апартаменты рядом».
Есть варианты и для тех, кто любит загородную жизнь. «Многие горожане уже не первый год отказываются от мысли арендовать на лето загородный дом по причине высокой цены, плохой транспортной доступности, отсутствия инфраструктуры, а также коммуникаций, – уверена Елизавета Яковлева, руководитель маркетинга и аналитики Лаборатории Метров. – А квартира в малоэтажном комплексе в ближайшем пригороде решает все эти вопросы».
На что рассчитывать
По оценке участников рынка, доходность от сдачи в аренду может составить от 5% до 20%. Однако реальная цифра как раз находится в пределах 10%, так как ставки снизились за последние годы. Но, между тем, и стоимость жилья в последний год почти не растет. Срок окупаемости при покупке студии у метро «Девяткино» – за 1,85 млн. руб. при расчете, что ее можно сдавать за 16 тыс. руб. в месяц, составит чуть более 9 лет.
Идеальная же квартира для сдачи в аренду выглядит так. Это «однушка» со свежим ремонтом и современной, но не обязательно дорогой мебелью. Квартира эта среднего метража в новом доме. Дом может быть расположен и не в городе. Но, если это пригородная зона, то либо рядом находится метро – как в Мурино, либо территория обжита – как в Кудрово. Дом – желательно с паркингом, с консьержем или с охраной. На территории Петербурга в обжитом районе квартиру можно будет сдать дороже. Но и цена при продаже будет выше – в среднем на 20%. Желательно при этом, чтобы новостройка находилась не очень далеко от метро. И обязательно в обжитом месте. В более высоком ценовом сегменте близость метро не так важна, но паркинг тогда обязателен.
Автор: Александра Ширяева