Рынок новостроек: равновесие или ступор
Объем непроданных квартир в строящихся домах, по данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», в городе и окрестностях уже пару лет колеблется на отметке 5 млн кв. м и общем объеме рынка 11 млн кв. м. Первичный рынок по-прежнему находится в равновесии, потому что это определяется соотношением объема рынка к объему предложения. Если оно менее 50%, то можно говорить о равновесии, если более, то предложения выводится больше, чем рынок может «переварить». Если менее 40%, то грозит дефицит. По состоянию на август 2017-го это соотношение – 45,5%.
К рекордному спросу ажиотажного 2014 года, когда на первичном рынке было продано 5 млн кв. м, уже не вернуться. Но именно стабильность позволяет девелоперам составлять реальные планы.
По данным аналитиков, которые следят за рынком с 1995 года, в первом полугодии 2017 года было продано 1,8 млн кв. м строящегося жилья. Это показатель на уровне спокойных 2013, 2015, 2016 годов. Пригородная зона показывает по-прежнему большой объем продаж, хотя и меньший, чем ранее – 37% сделок было заключено с квартирами, которые продаются в новостройках пригородов.
Люди давно воспринимают Мурино и Кудрово как петербургские окраины, части Калининского и Невского районов. И это подтверждает большой объем продаж в этих зонах. Так, по данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», в Мурино в январе – июне продано 12% от всего жилья, что было реализовано в Северной столице вместе с пригородами. В Кудрово – 8%. Само собой, цены в Мурино ниже городских примерно на треть, что свойственно любым окраинам, которые только обживаются. В Кудрово же цены уже близки к среднегородским: здесь уже заканчиваются свободные земли, а большинство домов или сданы, или близки к сдаче.
Как только ни называют малогабаритное жилье, но по-прежнему на него приходится 70% всех сделок. Причем в пригородной зоне – и вовсе 78%. Масс-маркет традиционно занимает 92% рынка. Средняя сумма сделки – 1,5-3 млн руб.
Вывод новых домов в январе – июне 2017 года на рынок был достаточно большим – 2,16 млн кв. м жилья. Это на 2,4% выше, чем в предыдущем полугодии. Причина такой активности девелоперов скорее лежит в плоскости законодательства, нежели в экономике. «В 2017 году вступили в силу серьезные изменения в законодательстве, – говорит Вера Сережина, директор Управления стратегического маркетинга и исследований рынка холдинга RBI. – Девелоперам потребовалось время, чтобы приспособиться к ним. Снижение числа выведенных на рынок проектов в первом квартале было компенсировано во втором».
Аналитики предполагают, что уже во втором полугодии вывод на рынок немного сократится. И придет в баланс с продажами, которые в июле – декабре всегда превышают объемы января – июня. Доля новых объектов в Петербурге еще вырастет, а в пригородах – сократится. Сейчас на город приходится 70%, а ранее – 65%.
«Сейчас выражение «воткнуть палку и она зацветет» к рынку новостроек уже не применимо, – уверена Ольга Трошева. – Конкуренция высокая, причем у разных застройщиков дела идут по-разному. Объем спроса в целом по сравнению с получившимся ажиотажным первым полугодием 2016 года изменился не существенно – снизился всего на 200 тыс. кв.м. Большинство участников рынка обоснованно отмечает небольшое снижение по сравнению с тем периодом. Но некоторые застройщики заявляют о существенном снижении продаж. Все это говорит о перераспределении спроса: значит, у успешных участников рынка объем продаж вырос».
«В объектах нашей компании за шесть месяцев 2017 года было продано 33,3 тыс. кв. м жилья, – говорит Вера Сережина. – В денежном выражении это всего на 1,7% меньше, чем в первом полугодии 2016 года. Последний, кстати, для нас стал рекордом – объем продаж составил около 10 млрд руб».
По словам Сергея Степанова, директора по продажам компании «Строительный трест», общий объем продаж в этой компании снизился на 8% относительно аналогичного периода 2016 года. Объём денежных поступлений меньше всего на 2%, при этом во втором квартале 2017 года вырос на 4% по сравнению с аналогичным кварталом 2016 года.
Во многом объем продаж застройщиков зависит от вывода «свежих» проектов. Последние априори привлекают внимание покупателей, на наиболее удачные комплексы формируется лист ожидания. Например, только за первую неделю после выхода на рынок ЖК «MopeOкеан» в Приморском районе от Setl City, было продано более сотни квартир. Дело в том, что на старте продаж действуют специальные цены, которые впоследствии меняются в большую сторону.
По словам Андрея Останина, директора по продажам группы «Эталон» (бренд в Петербурге – «Эталон ЛенСпецСМУ»), продажи недвижимости холдинга в январе – июне составили 21 594 млн руб. и 236 073 кв. м. «Значительному росту продаж во втором квартале 2017 года способствовал запуск новых проектов, – подтверждает эксперт. – В Петербурге это ЖК Fusion. Мы ожидаем дальнейшего ускорения продаж, поскольку на второе полугодие у нас запланирован вывод на рынок большинства новых проектов».
Компания Setl City в денежном выражении увеличила объем продаж – их осуществляет «Петербургская Недвижимость» – на 23% во втором квартале 2017 года. За первое полугодие компанией 2017 года было получено денежных средств от реализации недвижимости на 11% больше, чем в аналогичном периоде прошлого года. На рынок было выведено 563,15 тыс. кв. м квартир – в два раза больше, чем в первом полугодии 2016 года.
«Если сравнивать первое полугодие 2016 года с первым полугодием 2017 года, то в ГК «УНИСТО Петросталь» снижение объема продаж составило 11%, – говорит Арсений Васильев, генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь». – В наибольшей степени мы связываем это со снижением объема нашего предложения».
Доля ипотеки на первичном рынке по-прежнему растет: сейчас она в среднем составляет в 63%, а всего полгода назад была 56%. «Отмечу последовательное увеличение доли сделок с использованием ипотечных кредитов, – подтверждает Артем Босов, директор по продажам ГК «Ленстройтрест». – В портфеле «Ленстройтреста» доля таких сделок достигла 70% от всего объема продаж».
Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости ГК «ЦДС», отмечает, что прекращение программы господдержки практически не повлияло на рынок. «Если сравнить с концом 2016 года, то ставки по ипотеке стали ниже, – говорит эксперт. – При текущей невысокой ключевой ставке ЦБ РФ необходимости в подобных программах уже нет. Их заменили другие инструменты: кредиты с «каникулами», программы рассрочек, которые могут быть переведены в ипотеку… Все это позволяет поддерживать продажи на уровне первого полугодия 2016 года».
Средние цены на первичном рынке стоят – так, в первом полугодии они выросли всего на 1%, достигнув в масс-маркете отметки 107,8 тыс. руб. за «квадрат». Эксперты не ожидают существенного роста цен до конца 2017 года. Объем реализованного спроса в Петербурге и пригородах, по прогнозам Консалтингового центра «Петербургской Недвижимости», во втором полугодии составит до 2 млн кв. м. Объем выхода новых объектов на рынок также ожидаемо составит около 1,8-2 млн кв. м. Планируется старт масштабных проектов редевелопмента на городских территориях в привлекательных местах в таких районах как Выборгский, Приморский, Калининский. Крупные девелоперы диверсифицируют свои портфели, разбавляя уже близкие к завершению проекты на окраинах новыми комплексами в границах города.
Автор: Маргарита Яременко