После самого удачного года за последнюю десятилетку ипотечный рынок готовится сменить восходящий тренд. Банковские ставки станут выше, «долевку» сменят «эскроу-счета», а недвижимость подорожает. Как теперь жить, эксперты обсудили на круглом столе «Фонтанки».
Петербуржцы поставили абсолютный рекорд по ипотеке в 2018 году. На фоне снижения ставок они довели свою задолженность по этому виду кредитования почти до 380 млрд рублей. Это в 1,3 раза больше, чем год назад. За это время было выдано почти 74 тысячи ипотечных жилищных кредитов, при средней сумме каждого в 2,7 млн рублей.
За счет низких ставок заметно вырос интерес потенциальных заемщиков к объектам комфорт– и бизнес-классов, тогда как ранее основная доля ипотеки приходилась на эконом.
Выросла и средняя сумма кредита, ведь чем ниже ставки, тем меньше ежемесячный платеж и размер переплаты по кредиту. А значит можно взять в ипотеку больше квадратных метров. Кроме того, многие рефинансировали старые кредиты. Генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПБ» Алексей Игоревич Белоусов считает, что помогла и нестабильность курса доллара и евро – люди искали тихую гавань для сохранения своих средств.
В 2018 ГОДУ С ИСПОЛЬЗОВАНИЕМ ИПОТЕКИ ЗАКЛЮЧАЛОСЬ 56% СДЕЛОК ПО ПОКУПКЕ ЖИЛЬЯ В НОВОСТРОЙКАХ И 49% – НА ВТОРИЧНОМ РЫНКЕ.
– Год прошел просто великолепно. Он, наверное, лучший за последние лет десять, – кратко резюмировала впечатления директор по продажам холдинга AAG Анастасия Осипова.
Но в новом году, как считает Алексей Белоусов, темпы строительства будут постепенно сокращаться, а цены на квартиры в новостройках начнут расти.
– При этом маржа застройщика за весь цикл строительства сократится минимум на 7%, ведь проектное финансирование будет браться не на всю необходимую для строительства сумму, и застройщик постарается вложить собственные средства по максимуму, говорит Анастасия Осипова.
Во-первых, из-за законодательных поправок, которые приведут к исходу с рынка небольших и средних компаний – «долевка» уходит в прошлое, а, работа с «эскроу-счетами» лишает застройщиков возможности перекидывать средства с объекта на объект. Поэтому в ближайшее время компании не будут начинать нового строительства и сосредоточатся на распродаже земельных активов и завершении уже начатых строек.
– Компании начнут аккумулировать средства путем продажи своих объектов, чтобы далее вкладывать эти средства в стройку новых ЖК. Но во всех случаях отсутствие договора долевого участия и драйвера в виде свободных денег дольщиков сдержит темпы застройки, – сказал Белоусов.
Во-вторых, по его мнению, начнет расти цена на сами квартиры. С начала 2019 года размер НДС увеличился до 20%, происходит ослабление рубля, ускорение инфляции, идет рост ставок по кредитам для строителей. Это увеличит затраты девелоперов и будет стимулировать их повышать цены на новые объекты для поддержания рентабельности. Плюс ко всему меняется структура предложения на рынке. Компании строят больше недвижимости дорогого комфорт-класса, из-за чего средние цены увеличиваются. Руководитель отдела ипотечного кредитования группы компаний ПСК Ирина Тютрина спрогнозировала рост цен на 15%.
Но на рынке ипотечных продуктов пока пессимизма не наблюдается – банкиры рассчитывают пройти новый год на инерции от удачного 2018-го. Управляющая филиалом «Абсолют Банка» в Санкт-Петербурге Мария Баталлова рассказала, что ее кредитное учреждение по итогам минувшего года почти в два раза увеличило объем выдачи ипотеки. Все благодаря низкой процентной ставке. И в новом году планирует прирасти еще на 20%.
– В минувшем году ставка опустилась до исторического минимума за всю историю ипотечных займов – ниже 10 %. По прежнему востребованы совместные программы банков с застройщиками по субсидированию процентной ставки, благодаря чему на рынке встречаются программы со ставками от 5,5–7,9 процента годовых, – рассказала она.
При этом участников рынка не беспокоит даже изменение тренда – в сентябре ЦБ РФ начал последовательно повышать ключевую ставку, впервые с декабря 2014 года, и ипотека начала дорожать. Руководитель отдела ипотечного кредитования группы компаний ПСК Ирина Тютрина считает, что психологическая отметка базовой ставки по ипотеке – порядка 11%. И пока ей есть еще куда расти.
– Пока эта отметка не пройдена, ощутимого снижения объема сделок не произойдет. Если базовая ставка перейдет за это значение, то сокращение объемов выдачи в полтора-два раза вполне возможно, – считает специалист. – Но даже если после июля ставка поднимается до 12 процентов и на 15 процентов дорожает жилье, человек все равно купит квартиру. Изменения в общем платеже составят около 3–4 тысяч в месяц, и большой разницы для тех, кто покупает квартиру, это не имеет, – считает Тютрина.
А директор по продажам холдинга AAG Анастасия Осипова уверена, что и планка в 11,5–12% вряд ли приведет к массовому оттоку клиентов.
– Практика показывает, что для клиентов получение льготной ипотеки не является ключевым фактором и скорее выступает как приятный бонус, – считает Осипова.
«Ставки сейчас не главное условие, по которому клиент выбирает ипотечный продукт», – поддержала коллегу Баталлова. «Клиент в первую очередь соотносит свое решение с качеством клиентского сервиса», – дополнил директор направления по работе с партнерами и ипотечного кредитования Северо-Западного банка ПАО Сбербанк Вячеслав Лебедев.
– Процентная ставка может отличаться на 0,1% между банками. И когда средний чек ипотеки 2 млн рублей по Петербургу, то 0,1% – это 2000 рублей в год или 170–180 рублей в месяц. А объект недвижимости может подорожать куда больше, чем на 2000 рублей, – посчитал он.
– Важно время принятия решения по ипотечной заявке – у нас оно составляет 30 минут, и уже в течение двух-трех часов клиент может выйти на сделку. Для многих это очень важный фактор – он позволяет зафиксировать цену на выбранный объект, – отметила Баталлова.
– В этом году активное развитие получила площадка «ДомКлик», позволяющая решить все вопросы по покупке и продаже жилья. В сервис загружено большое количество объектов по всей России, есть возможность выбрать квартиру, одобрить объект, а также проанализировать ее реальную стоимость на основе данных по сделкам Сбербанка, – рассказал Вячеслав Лебедев.
– При выборе Банка Клиент в первую очередь анализирует условия кредитования (пакет документов, дополнительные опции продукта, расходы на кредит, сервис предоставления услуги, обслуживание и сопровождение кредита) и только потом ставку по кредиту. Решение по такому серьезному шагу как покупка квартиры в большинстве случаев принимается, когда все условия программы и услуг Банка устраивают клиента. Очень редко, когда клиент готов «на все» ради ставки. Стоит отметить, что разница в ставке у ТОП банков на первый взгляд может казаться существенной от 0,5% и выше, а по факту в платеже по кредиту не достигает и 1000 рублей. Клиенты это тоже осознают и выбирают не ставку по кредиту, а надежного партнера в лице Банка на долгие годы, – добавила руководитель бизнеса ипотечного кредитования банка «Санкт-Петербург» Екатерина Синельникова.
Сбербанк специально разработал «защищенные кредиты» для людей с инвалидностью, которые дают им дополнительные возможности при оформлении ипотеки.
– Обновленный «Защищенный заемщик» обеспечивает клиентов с инвалидностью защитой от риска ухода из жизни в результате несчастного случая или болезни. При наступлении страхового события задолженность клиента перед банком погасит страховая компания. Заключение договора страхования позволяет получить скидку при оформлении ипотечного кредита в размере 1 процентного пункта к уже заявленной ставке, – рассказал Лебедев.
При этом банки стали внимательнее подходить к выбору клиентов. Отсутствие у кандидата в заемщики официальной работы и возможности подтвердить зарплату по новым правилам регулятора потребует повышенного резервирования, для страхования рисков, и кредитным учреждениям проще такому клиенту отказать.
– Сейчас мы тщательнее анализируем кредитную историю клиента. Если кредитная нагрузка будет высокой, то клиенту будет сложнее получить кредит, – рассказала Екатерина Синельникова.
При этом прогнозы на будущее у банков позитивные. Начальник ипотечного центра Санкт-Петербургского филиала ПАО «Промсвязьбанк» Светлана Четина считает, что ставки по ипотечным кредитам могут вырасти на 0,25–0,75 процентных пункта и достигнуть показателей 10,0–10,5%, но к концу 2019 года ожидается снижение средней ипотечной ставки до уровня 9,75–10,25% и продолжение постепенного снижения ставок по ипотечным кредитам в начале 2020 года, – отметила Светлана Четина.
С другой стороны, снижение доступности ипотеки приведет к ослаблению спроса на недвижимость, а это может сдержать резкий рост цен. По ее оценке, под действием макроэкономических и законодательных факторов, цены на жилье в Северной столице могут вырасти в 2019 году лишь на 5–8%.
