Открыть малый отель
В рубрике «Есть идея» мы публикуем журнальный вариант книги Алексея Мусакина «Малый отель: с чего начать, как преуспеть», только что выпущенной издательством «Питер» (СПб.)
Открытие отеля требует существенных инвестиций. Если речь идет о привлечении средств, без подробного бизнес-плана не обойтись. Перед тем как готовить или заказывать бизнес-план, необходимо понять основные моменты концепции будущего отеля. Для этого необходимо определить:
– целевую группу гостей (туристы или бизнесмены, группы или индивидуальные гости, обеспеченные или не очень);
– к какой категории относится отель и какие услуги предлагает;
– в чем будет «изюминка» отеля.
Основные разделы бизнес-плана: резюме, анализ рынка, анализ отеля, стратегический план развития, финансовые прогнозы, описание возможных рисков. Если вы обращаетесь за инвестиционными средствами, нужно добавить справку о компании или команде, которая займется строительством отеля и управлением им; указать дополнительные финансовые источники, позволяющие выплачивать проценты и кредит до начала работы отеля, и описать залоги, которыми можно обеспечивать получаемый кредит.
– Резюме – это краткое описание сути проекта и предпосылок к его реализации, описание целей, интегральные показатели (срок окупаемости, чистый приведенный доход, норма рентабельности), размер требуемых инвестиций и условия их получения.
– Анализ рынка – часть бизнес-плана, в которой описываются состояние и потенциал гостиничного рынка, конкуренты, целевые потребители.
– Анализ отеля – это описание характеристик отеля, его конкурентных преимуществ и недостатков, возможное влияние рынка на работу отеля. Стратегический план развития описывает стратегии продвижения на рынке, привлечения гостей, определение тарифов и перечня услуг, состав персонала.
Финансовые прогнозы
Ключевые параметры проекта – объем инвестиций, рентабельность, точка самоокупаемости, срок окупаемости проекта и т.д. Часто, определяя потребность в капитале, разработчики забывают, что инвестиции необходимы не только на строительство, но и на издержки подготовительного периода и на оборотные средства (зарплаты и оплата текущих расходов в первые месяцы).
Строительство малого отеля – проект, требующий финансовых вливаний на период от восьми месяцев до двух лет (для крупных отелей – трех-пяти лет): в это время идет проектирование, строительство и оснащение отеля. Еще два-три месяца отель выходит на текущую самоокупаемость. Деньги на уплату кредита и процентов по нему в период от года до двух лет и трех месяцев придется брать из других источников. Инвестор или банк должны понимать, где вы возьмете эти средства и насколько гарантированы эти поступления.
Кроме того, кредитор должен иметь гарантии возврата своих средств. В качестве залога может выступать объект недвижимости. Только помните, что кредиторы всегда оценивают закладываемое имущество существенно ниже его рыночной стоимости.
Что нам стоит отель построить
Отель – это объект недвижимости с развитой инфраструктурой и инженерными системами. Для эффективной реализации проекта необходима команда специалистов. В нее входят инвестор (владелец), консультант по гостиничному бизнесу, менеджер проекта, архитектор и дизайнер, представитель генерального подрядчика.
Менеджер проекта обеспечивает бесперебойную работу и взаимодействие всех подрядных организаций, выполнение поставок и работ в срок, контролирует бюджет. Менеджером проекта и консультантом часто бывает один и тот же человек.
В задачу архитектора входит подготовка участка под застройку и разработка всей планировочной документации. Оптимально, если дизайном занимается дизайнер из этой же мастерской.
Представитель генподрядчика отвечает за все строительно-отделочные работы. С ним решают вопросы менеджер проекта, архитектор и консультант. Плохо, когда нет генерального подрядчика и заключены отдельные договоры со строителями, отделочниками, электриками и т.д. В такой ситуации невозможно понять, почему что-то сделано не в срок или с ненадлежащим качеством. Но это не означает передачи функций выбора субподрядчиков генеральному подрядчику, так как в этом случае вы, скорее всего, вдвое переплатите за работу.
Рисуем отель
Подъезд и вход, вывеска, фасад подготавливают постояльца и формируют первое впечатление. По данным сети отелей Holiday Inn, чтобы произвести первое впечатление на гостя, нужно всего 120 секунд. Каким покажется отель гостю – фешенебельным, простеньким, скучным, дешевым, большим, маленьким, – как правило, определяется интерьером лобби. Например, лобби отеля «Невский форум», обладающего всего 12 номерами, создает впечатление большого фешенебельного отеля.
Худший вариант заполнения лобби – заезд группы из 40 человек, которая сняла весь ваш малый отель на 20 двухместных номеров. Если до того, как гости разойдутся по номерам, части из них придется ждать на улице, значит, при проектировании неправильно определена площадь лобби. Обратный вариант: архитектор предложил лобби необъятной площади. Перед тем как утверждать эскиз, подумайте, сколько номеров можно разместить на этой территории.
Ключевая зона лобби – стойка администратора, или Reception. Здесь нужно поставить компьютер, принтер, копировальный аппарат, телефонную станцию, монитор системы видеонаблюдения, кассовый аппарат или фискальный регистратор, терминал для приема кредитных карт, домофон и т.д. Здесь же должны уместиться журналы документации, блок сейфовых ячеек, рекламные буклеты и пр.
Необходимо решить две задачи: создать красивый объект и сделать так, чтобы гостям было удобно общаться с администратором. Например, в стойке Reception отеля «Комфорт» устроено декоративное дополнительное освещение, а в нише у стены за стойкой размещена освещенная витрина с сувенирами.
Во многих малых отелях для завтраков часто выделяется помещение рядом с лобби. Часто администратор малого отеля сам сервирует завтраки и убирает посуду. Если зона для завтраков расположена слишком далеко от стойки и от места приготовления завтраков, это снизит скорость и качество обслуживания. Зону для завтраков нужно визуально отделить от стойки.
Малый отель не может позволить себе несколько общественных помещений. Однако наличие конференц-зала или комнаты переговоров повышает конкурентоспособность отеля. Необходимо спроектировать помещение так, чтобы его можно было использовать для разных целей. Например, в малом отеле «Репин» зона для завтраков и Reception расположены в разных концах лобби, и на завтраке гости находятся одни. Если гостю что-то нужно, он вынужден идти к стойке администратора. Решить эту проблему можно, установив в зоне завтрака кнопку вызова администратора.
Другой пример – отель Shelfort, где стойка разделена с холлом для завтраков декоративной стенкой. Переставив столы, можно быстро преобразовать зону завтрака в холл для проведения совещания.
Номерной фонд
При проектировании номерного фонда нужно помнить:
– в отеле должно быть минимальное количество типов номеров;
– площади и оснащение номеров должны соответствовать нормативным требованиям;
– мебель и оснащение должны быть удобными для гостей и персонала.
Основной тип номеров в отеле – двухместные. При наличии двух кроватей вы всегда сможете сдать этот номер одному человеку, а вот одноместный номер двоим сдать проблематично. Одноместные номера можно спланировать в тех частях здания, где нельзя сделать двухместный номер.
Если у вас больше шести номеров и ваш отель относится к бизнес-классу, желательно иметь номер люкс (сьют). Не забудьте: люкс – это двухкомнатный номер, а не большой и красивый однокомнатный. Просто большой номер, оснащение которого лучше, чем у остальных, можно назвать улучшенным, но не люксом, иначе вам грозит скандал («Я заказывал люкс, а вы предлагаете мне обычный двухместный!»).
Важно максимально использовать номерной фонд. Один из ключевых моментов – предоставление номеров Twin (кровати раздвинуты) и Double (кровати сдвинуты или установлена двуспальная кровать). Лучше использовать кровати размером 90х200 см без деревянной окантовки: cдвинутые, они представляют собой единую кровать. Телевизоры в номерах закрепляют на настенных кронштейнах: это позволит при необходимости установить дополнительное спальное место (раскладушку). Мини-бар располагают в тумбе письменного стола, сейф – в стенном шкафу. Если отель является частью центра отдыха (горные лыжи, рыбалка и пр.), в номере должен быть шкаф (или отсек) для сушки спортивной одежды.
Номера люкс и апартаменты должны оснащаться в соответствии с ожиданиями целевой группы. Обычно клиенты требуют наличия ванны (желательно джакузи) и биде в ванной комнате. Желательно предусмотреть возможность входа в санузел из спальни. Это требование стало уже традиционным.
В холлах номеров люкс и апартаментов необходимы кресла или диваны. Раздвижные диваны (кресла) можно использовать для создания дополнительного места. В спальне номеров люкс и апартаментов нужен второй телевизор, в ванной при возможности устанавливают мраморную столешницу.
Для отеля бизнес-класса считается нормой высокоскоростной доступ в интернет, как правило беспроводной (Wi-Fi).
При небольшом количестве номеров остро встает вопрос о необходимости создания номера люкс. С одной стороны, он имеет большую рентабельность, с другой – его заполняемость (загрузка) ниже, чем у остальных стандартных номеров. Если у вас нет уверенности в высокой заполняемости номеров люкс, можно рассмотреть компромиссный вариант – такую оптимизацию планировки номерного фонда, когда два стандартных двухместных номера при необходимости можно объединить в двухкомнатный люкс.
Оснащение номеров регламентировано соответствующими нормативными актами. (Пример оснащения стандартного номера трехзвездочного отеля с учетом требований нормативных актов приводится в книге «Малый отель: с чего начать, как преуспеть». – «ЛБ»).
Служебные помещения – вечная проблема малого отеля. При небольшой площади каждый неиспользуемый для сдачи гостям уголок снижает доходность отеля. Но без служебных помещений нельзя обеспечить комфорт. Отель должен иметь кухню и служебный туалет, где-то нужно хранить постельное белье и одежду персонала. В отеле Club MarInn такие помещения расположены на четвертом, мансардном этаже. Для хранения белья и дополнительных кроватей используется угол под скосом крыши, а короба на колесиках можно выдвигать для укладки белья.