Стоит ли открывать мини-отель в Петербурге
Мода на открытие мини-отелей в последние 2 года привела к тому, что рынок оказался насыщен этими объектами. Сегодня наиболее выгодный объект для инвестиций - небольшие гостиницы экономкласса.
В Петербурге уже проектируются и строятся более 100 новых гостиниц, и около 50% из них относятся к классу три звезды. Впрочем, по оценке специалистов консалтинговой компании GVA Sawyer, места на рынке хватит: к 2011 г., при благоприятном развитии событий, поток туристов вырастет до 5 млн человек, и основной спрос придется именно на гостиницы экономкласса.
Петербургский рынок приема туристов до сих пор дефицитен: в разгар лета в городе заполнены все объекты, вне зависимости от класса. В Комитете по инвестициям и стратегическим проектам СПб говорят о 90% заполненности. Но в "низкий сезон" конкуренция среди гостиниц уже ощущается: некоторые мини-отели вынуждены закрываться на зиму, оставшиеся заполнены на 35-40%, а средняя заполняемость крупных гостиниц составляет 45-65%. Исключение составляют только высоко-классные пятизвездные отели и наиболее современные отели класса три звезды, где даже зимой пустует лишь 15% номеров.
В дальнейшем конкуренция будет расти: в ближайшие год-два в городе будет открыто не меньше полусотни новых объектов. А к 2011 г., по данным Комитета по инвестициям и стратегическим проектам будет реализовано до 114 новых гостиничных проектов. Из них 18 уже строятся, 69 - в стадии инженерного проектирования, а для 27 разрабатывается документация.
Обидеть маленького
Первыми пострадают в конкурентной борьбе мини-отели: вкладывать деньги в открытие новых становится невыгодно. Мини-отели, с одной стороны, - выигрышный европейский формат, с другой - знак "переходного периода". Их массовое появление было связано с отсутствием возможности строить в центральных районах большие гостиницы. Пока крупные и средние инвесторы подбирали объект и согласовывали реконструкцию и строительство, частные лица занимались расселением квартир. Именно в бывших коммуналках расположено большинство существующих мини-отелей. Дефицит предложения привел к тому, что цены в мини-гостиницах оказались к сегодняшнему дню достаточно высокими: в центре сложно найти объект со ставками менее $100 за сутки. В этой ситуации основ-ными клиентами мини-отелей становятся иностранные туристы-одиночки: фирмы, занимающиеся размещением организованных тургрупп, предпочитают крупные гостиницы, а соотечественников отпугивает немалая цена. Сами владельцы мини-отелей сознаются, что открытие новых объектов сегодня тяжело с финансовой точки зрения.
Наиболее выигрышный на сегодняшний день формат, считают аналитики, - обустроенные на уровне европейских стандартов гостиницы класса три звезды, способные при этом принимать бизнес-туристов и небольшие организованные группы. Открытие гостиницы высокого класса, по оценке специалистов компании "Бекар", требует вложений до $9 тыс. на м2, и возврат вложений идет медленно. Плюс проблема поиска помещений в центре. А экономкласс в 1,5-2 раза дешевле в строительст-ве, при этом гостиница не обязательно должна находиться в непосредственной близости от Невского: уже есть примеры удачно действующих гостиниц такого класса, например, в Озерках.
Мини-гостиницы, несмотря на свой уют, оказались сервисом для одиночек.
Комментарий
Александр Маркелов, совладелец мини-гостиницы "Северная":
"Раскрученные мини-отели, которые действуют по другому принципу: выкупают помещение, вкладывают огромные деньги в ремонт и интерьер, а потом делают цены на номера по 100-150 у.е. В результате люди, которые шли в мини-отели за дешевыми номерами в центре Петербурга, отпадают. А те, кто может платить по 150 евро в сутки, предпочитают жить в больших гостиницах - это и престижнее, и удобнее. Сейчас в центре трудно найти даже мини-отель, где цена за номер была бы меньше 100 у.е. Но это зависит еще и от формы собственности - если помещение в собственности владельца, то он может и снижать цены, получая большое конкурентное преимущество".
Егор Сильченков, управляющий отелем Park Lane Inn:
"Перспективы у мини-отелей есть, но в основном у тех, что уже имеют имя, репутацию, прочно вошли в рынок, обладают хорошей клиентской базой и развивают ее. Тем же, которые только входят в рынок, будет труднее: расходы очень велики, цена на недвижимость и ее содержание растет, срок окупаемости, цена входа на рынок выросли в разы. Сейчас потребности в новых мини-отелях нет. Их появилось за последние 4-5 лет огромное количество. Если еще 3 года назад был дефицит мест, то сейчас он компенсировался. Не хватает скорее дешевых гостиниц, хостелей, а мини-отели в центре не так уж и дешевы. Часть их не в сезон просто закрывается - такая высокая конкуренция. Проблема мини-отелей - о них мало знают, особенно гости из регионов. И многие компании боятся сотрудничать с мини-отелями: это чисто психологический барьер, недоверие к частным маленьким компаниям, отсутствие гарантий".
Наталья Васильева, главный администратор отеля "Невский клуб":
"Сейчас, пожалуй, в Петербурге нет потребности в открытии новых мини-отелей: вложения огромные, трудно раскручиваться. Имеет смысл создавать мини-отели двух категорий. Первая - отели со своей концепцией, "фишкой", интерьером; они будут рассчитаны скорее на иностранцев, и наплыв будет в основном летом. Но и вложения в них будут больше, таким отелем надо постоянно заниматься, развивать, раскручивать. Легче, конечно, "сетевикам" и мини-отелям с именем, открывающим вторые-третьи отделения. Вторая категория - мини-отели экономкласса, особенно в центре".
Цифры
Средняя возможная стоимость номеров в петербургских отелях
Отели класса 5 звезд - $430-1232
Отели класса 4 звезды - $271-1045
Гостиницы класса 3 звезды - $130-242
Гостиницы экономкласса и мини-отели - $55-100
По материалам издания