Арендные ставки на офисы в разрезе изменения курсовой ситуации

Основные тенденции

Ухудшение состояния российской экономики и неопределенность, связанная с внешнеполитической ситуацией совпали с завершением очередного девелоперского цикла в стране. После кризиса 2008-2009 гг. отмечался дефицит офисной недвижимости, который вызвал развитие в последующие годы. В 2011-2012 гг. отмечалось увеличение спроса на качественные офисные помещения и рост арендных ставок, что привело к реализации проектов строительства значительного количества новых офисных центров, период реализации которых заканчивается как раз сейчас.

В настоящее время рынок офисной недвижимости находится в стагнации, которую вызывают следующие факторы: большой объем ввода новых площадей и существенное снижение спроса. С начала 2014 года на рынок офисной недвижимости столицы вышло свыше миллиона квадратных метров площадей. Это рекордное значение по итогам последних пяти лет. В конце 2015 года, в Москве запланировано введение в эксплуатацию еще до полутора миллиона квадратных метров офисов.

На данный момент существует явный дисбаланс с одной стороны снижение спроса и с другой стороны увеличение предложения. Во время кризиса 2008 - 2009 годов ставки на офисную недвижимость снизились на 25 - 40% в валюте, а объем вакантных площадей качественных офисных центров достиг 25%. Примерно такая же ситуация имеет место быть по итогам 2014 года, и объем пустых помещений увеличивается.

К середине 2015 года общий уровень пустующих офисных помещений может достигнуть 35%. Офисы класса В пользуются большей популярностью, нежели офисы класса А, поэтому объем вакантных площадей в 2015 году составит порядка 14% за счет арендаторов, которые откажутся от офисов класса А в пользу более экономичного класса В. Большинство сделок в 2015 году будут связаны с арендой офисов именно этого класса.

Предсказать развитие событий на внешнеполитической сцене сейчас не представляется возможным, но в независимости от них, ожидается снижение ВВП, и оптимистических прогнозов не предвидится. При затяжном спаде экономики, возможно снижение арендных ставок на офисные помещения в валюте до уровня кризисного 2009 года.

Динамика изменения арендных ставок

Ставки аренды для зданий класса А и B всегда устанавливались в валютном эквиваленте. При девальвации национальной валюты в два раза для большинства арендаторов, чьи доходы формируются как раз в рублях, которые не только не увеличились, а у многих и уменьшились, траты на офис стали непомерной ношей. Поскольку кризис затронул практически все отрасли экономики арендаторы и собственники недвижимости, находятся в одной лодке, поскольку последние не могут заменить одного арендатора терпящего убытки, на другого. 

В силу существующего объема вакантных площадей арендаторы имеют сильные позиции в переговорах по условиям снижения арендной ставки, и арендодатели вынуждены соглашаться, поскольку выбор стоит либо идти на уступки, либо остаться без арендаторов. При этом те собственники офисных зданий, которые изначально не проявляли гибкость в переговорах, уже имеют большой объем незанятых офисных площадей.

По текущим договорам аренды в настоящий момент либо устанавливается фиксированный курс доллара, отличный от курса ЦБ (в диапазоне от 40 до 50 руб. за доллар), что означает фактически переход к рублевым арендным ставкам, либо снижаются валютные значения арендных ставок с учетом новых реалий. Одним из инструментов, удовлетворяющих и собственников и арендаторов, является маркетинговое заключение (исследование) независимого оценщика или риэлтора относительно размера арендных ставок, на основании которого пересматриваются рентные платежи. Нередко о привлечении независимого консультанта в случае существенных изменений на рынке недвижимости, было прописано в договорах аренды. 

Ставки аренды для помещений класса А и В, заключенные по договорам в долларах в течение 2014 года стабильно падали. Например, в четвертом квартале средневзвешенная ставка аренды на офисы в Москве снизилась относительно третьего квартала 2014 года и составила 500 $/кв.м в год для класса В и 700  $/кв.м для класса А.

Для помещений класса В- и особенно С арендная ставка исчислялась в рублях. Существенных изменений в данном ценовом сегменте не произошло. Некоторые арендодатели в безакцептном порядке подняли арендные ставки в начале 2015 года, согласно прописанной в договоре аренды ежегодной индексации, некоторые - отказались от повышения арендных ставок. Общие тенденции для данного класса - увеличение вакантных площадей, требование о скидке для больших арендаторов. 

По результатам года для класса В- ставки из-за девальвации рубля выросли на 11% и достигли 15 100 руб./кв.м в год.

Кредиты

В стране большое количество корпоративных долгов, при этом порядка семидесяти процентов кредитов, были выданы в валюте. Сделки при покупке коммерческой недвижимости происходили посредством привлечения заемных средств, осуществлялось проектное финансирование по новым проектам, брались кредиты под залог внеобороточных активов, и все в основной массе в валюте. Обслуживать долг теперь тоже приходится в валюте. Собственники объектов недвижимости с большой массой невыплаченного долга попали в вилку между арендаторами, которые не могут “на себе” тянуть этот долг, и банком, требующим оплату.

Если мы ранее говорили о том, что собственникам приходится снижать ставки аренды, то есть предел для снижения - возможность обслуживания долга перед банком. В случае ухудшения состоянии экономики ставки аренды будут неумолимо снижаться, соответственно доход от ренты будет падать, что  далее будет тянуть шлейф дефолтов по заложенным активам. На текущий момент, примерно такой сценарий, нас ожидает.

При этом кредитные организации (банки) с заемщиками (владельцами недвижимости) находятся в “одной лодке”, банки ведь тоже имеют свои обязательства. Может быть, банки находятся в более выгодной ситуации из-за хеджирования кредитных портфелей. Если заемщик начинает допускать дефолт по выплате кредита, банку забирать залог в условиях обвала рубля не имеет смысла. Активы были оценены в валюте, и цена их в нынешних условиях упала в полтора-два раза. И взыскать потери банк не сможет, поскольку Заемщик сразу подаст иск в суд о защите при банкротстве. Взыскивать залог имеет смысл лишь тогда, когда актив приносит сопоставимый с погашением задолженности доход, что в данной экономической ситуации для офисной недвижимости крайне проблематично.

Прогноз развития ситуации

Исходя из сложившейся на сегодняшний момент действительности, можно предположить, что  повторится история кризиса 2009 года, когда собственность на “токсичные активы” перешла государственным или около государственным банкам, только в более гипертрофированной форме. Тогда относительно быстрое восстановление экономики позволило удержаться на плаву и владельцам недвижимости и многим банкам, которые, не забываем, находятся в одной лодке. Сейчас ситуация гораздо хуже.

Что делать?

В первую очередь необходим финансовый аудит недвижимости, подразумевающий анализ наиболее эффективного использования и управления объектов, экономия на содержании и оптимизация налогов. Возможно, необходимо будет проведение реконцепции объекта или для увеличения доходности или для преодоления точки безубыточности. Наибольший риск у объектов использующихся неэффективно и нерационально.

Для объектов, обремененными долговой нагрузкой, одним из вариантов решения проблемы может быть заключение дополнительного соглашения к кредитному договору, в котором будет прописано увеличение срока кредита. Это позволит с одной стороны “растянуть” кредит во времени, а с другой не приведет к обесцениванию денег, поскольку валюта кредитного договора - доллар США. Вторым вариантом, при котором Заемщик (собственник недвижимости) сможет контролировать свои денежные потоки, а Кредитор (банк) не вешать на свой баланс непрофильные активы, является отсрочка по выплате основного тела долга. При этом собственник недвижимости будет самостоятельно регулировать процессы сдачи помещений в аренду потенциальным клиентам, пытаясь заключать арендные договоры в долларах на взаимовыгодных с арендаторами условиях, но таким образом, чтобы иметь возможность гасить проценты по кредиту перед банком, а выплату основного тела долга отложить на более длительный срок.

Максим Шатунов, руководитель департамента Оценки и Аналитики компании Penny Lane Realty