Девять кругов Росреестра

Как владельцы и арендаторы коммерческой недвижимости усложняют себе жизнь.

Летом 2016 года из торгового центра, которым управлял Арсен, съехали сразу два магазина одежды. Освободившиеся площади он решил объединить и отдать набирающей обороты сети гипермаркетов, которая была не прочь обосноваться в ТЦ, но все не могла дождаться подходящего помещения. Развивала сеть энергичная бизнес-леди Анжела, которая на звонок Арсена откликнулась с радостью и согласилась взять ремонт помещения на себя. Однако в договоре долгосрочной аренды попросила прописать, что оформлением перепланировки и регистрацией договора займется компания Арсена.

После этого процесс пошел бодро: строители с малярами уложились в сроки, Анжела завезла оборудование, товар – и в начале сентября первые ручейки покупателей потянулись в ТЦ за хлебом насущным. Полки, предназначенные для алкоголя, еще пустовали: Анжела не могла получить необходимую лицензию без регистрации договора аренды.

Время шло, уже приближался Новый год, но покупатели гипермаркета по-прежнему вели трезвую жизнь. Между ними и праздничным шампанским вклинился документ под совсем не праздничным названием «Решение о приостановлении осуществления государственной регистрации договора аренды». Что же пошло не так? Почему государственные регистраторы «завернули» договор?

Дело в том, что после перепланировки объекта коммерческой недвижимости необходимо оформить документы в правильном порядке и внести сведения о произведенных изменениях в Государственный кадастр недвижимости (ГКН). Если этого не сделать, то фактические площадь и конфигурация объекта в договоре аренды будут отличаться от сведений, содержащихся в ГКН и Едином государственном реестре прав (ЕГРП).

Обнаружив это, государственные регистраторы принимают «Решение о приостановлении» – и шансы ритейлера на получение алкогольной лицензии сводятся к нулю. Тот требует у собственника компенсации упущенной выгоды, например, в форме арендных каникул. В итоге обе стороны теряют в деньгах, да еще и остаются друг другом недовольны.

При этом, на первый взгляд, алгоритм оформления перепланировки помещений в нежилых зданиях достаточно прост:

– подготовить проектную документацию на перепланировку,

– провести строительно-монтажные и отделочные работы,

– потом внести сведения о произведенных изменениях в Государственный кадастр недвижимости (ГКН) и Единый государственный реестр прав (ЕГРП).

Однако в реальности собственники и арендаторы, как правило, усложняют себе жизнь, совершая первые, важнейшие шаги в совершенно неверном направлении. В результате оформление перепланировки и регистрация договора аренды оказываются путешествием в кадастровый ад, разбитым на следующие девять этапов:

1. Подписание предварительного договора аренды нежилого помещения

Обычно этот путь начинается с оформления намерений собственника и будущего арендатора в виде подписания предварительного договора аренды нежилого помещения. В этом договоре отражаются основные условия будущего (основного) договора, и оформляется он часто на основе устаревших сведений БТИ о данном объекте. В качестве графической основы используется поэтажный план, на котором отражено расположение помещения на этаже и экспликация, из которой берется площадь.

2. Перепланировка и отделка

Далее c согласия собственника арендатор производит перепланировку нежилого помещения, причем строительные работы обычно ведутся по эскиз-проекту без оформленной должным образом проектной документации.

3. Попытка зарегистрировать договор аренды

После строительных работ, а иногда еще и в процессе, собственник или арендатор пытаются зарегистрировать договор аренды и, как следствие, получают приостановку в осуществлении государственной регистрации договора аренды. Причина, как правило, формулируется следующим образом: несоответствие указанных в договоре аренды сведений о фактической планировке и площади архивным сведениям по данному помещению, содержащимся в ГКН и ЕГРП.

Обычно только после получения такой приостановки собственнику или арендатору становится понятно, что сначала надо внести измененные сведения о помещении в государственный кадастр недвижимости (ГКН). А для этого необходимо привлекать к данному процессу кадастровых инженеров и делать технический план.

4. Фактическое обследование помещения кадастровым инженером

Как показывает практика, только на этом этапе будет определена фактическая конфигурация и площадь нежилого помещения (здания). Кадастровым инженером изготавливается поэтажный план и экспликация, которые можно использовать при оформлении уже основного договора аренды нежилого помещения. Эти фактические сведения об объекте должны совпадать с проектной документацией на перепланировку, которая будет являться основанием для подготовки технического плана.

5. Разработка проекта на перепланировку нежилого помещения (здания).

В проектной документации графически изображается планировка нежилого помещения до и после произведенной перепланировки. А когда речь идет о нежилом здании в целом, также графически отражается планировка всех помещений на всех этажах.

6. Подготовка технического заключения

Техническое заключение также выполняется специализированной организацией. В нём подтверждается, что произведенная перепланировка нежилого помещения или группы помещений в здании выполнена в соответствии с проектной документаций и что все строительно-монтажные и отделочные работы выполнены с соблюдением действующих строительных норм и правил.

7. Формирование технического плана помещения

Когда все предшествующие этапы позади, а весь необходимый пакет документов собран, всё ещё остается возможность споткнуться. Некомпетентность кадастровых инженеров на этом этапе может значительно затормозить работу и отсрочить получение необходимого результата.

8. Внесение изменений в ГКН

Результатом работы кадастровых инженеров является не сам технический план, как большинство из них считает, а внесение на основе этого техплана в сведения ГКН информации об объекте после перепланировки. Это должно подтверждаться получением кадастрового паспорта или кадастровой выписки.

9. Внесение изменений в ЕГРП

При правильном оформлении всей необходимой документации и успешном прохождении кадастрового учета можно смело подавать весь пакет документов в регистрационную палату. И только после этого зарегистрированный договор аренды или свидетельство о праве на нежилое помещение (здание) с измененными фактическими характеристиками окажется на руках у соискателя.

С января 2017 года базы ЕГРП и ГКН объединяются в Единый государственный реестр недвижимости – ЕГРН, и «кругов» у Росреестра должно стать на один меньше. Но на практике это вряд ли сделает преодоление вышеуказанных этапов быстрее или проще.