Цены на жилье: три пути развития
Рынок недвижимости сейчас стоит на распутье. Перед ним открылись три пути, по которым будет происходить дальнейшее развитие.
Стагнация стоимости квадратного метра, начиная с 1998 года, происходила дважды. Сначала в 2004 году, когда цены замерли на отметке в 2 000 долларов, а потом в 2007 году - 4 000 долларов. Сейчас цены на недвижимость откатились от отметки в 6 000 долларов за квадрат и остановились на показателе в 4 000 долларов. Дальше, по мнению руководителя аналитического центра IRN.RU Олега Репченко, развитие рынка может происходить по трем сценариям. Первое – дальнейшее падение цен, второе – рост, третье – стагнация.
Как все начиналось?
С 2001 года начинается постепенный рост цен на недвижимость. Тогда цена одного квадратного метра находилась на отметке в 650 долларов и была максимально близка к себестоимости строительных работ. Рост стоимости недвижимости остановился на отметке в 1 000 долларов. В 2002 году на протяжении двух лет был отмечен рост цен с 1 000 до 2 000 долларов, так как на рынке стали появляться первые несмелые инвестиционные покупки. С 2005 – 2006 году цены подросли еще (2 000 до 4 000 долларов). Это было связано с появлением ипотеки, ростом инвестиционной активности. С 2007 – 2008 года цены подскочили до отметки в 6 000 долларов. Толчком послужил, переток денег в фондовый рынок, дорогая нефть, доступность ипотеки. С осени 2008 года начинается постепенное снижение цен на недвижимости до отметки в 4 000 долларов. Произошел резкий спад спроса со стороны населения, доходы россиян резко понизились, инвестиционные покупки, ипотека сошли на нет.
Какова адекватная стоимость недвижимости?
По словам Олега Репченко, самая адекватная стоимость квадратного метра жилья в России – 2 000 долларов. Именно такая цена была в 2004 году. Её адекватность объясняется тем, что именно с такими ценовыми показателями Россия вписывалась в рейтинг цен в Европе, Америке и странах Азии. Все, что происходило на рынке недвижимости после 2005 года нельзя назвать адекватным ростом. Впрочем, и этому есть объяснение. В стране появилось огромное количество свободных денег, происходило целенаправленное нагнетание дефицита жилья, что толкало покупателей приобретать недвижимость по тем ценам, которые были установлены. Кризис помог уничтожить первую причину такого неадекватного роста цен на жилье.
Что будет?
Репченко отметил, что вариант дальнейшего роста цен на недвижимость маловероятен. Связано это с тем, что для дальнейшего удорожания жилья необходимо, чтобы деньги «текли рекой», спрос на недвижимость в мировых масштабах повысился, а также необходим инвестиционный бум во всем мире. Исходя их этого, говорить точно о том, что в скором времени произойдет рост цен на недвижимость не стоит. Однако возможна коррекция цен, из-за колебания валютных пар.
Исходя их всех макроэкономический показателей (нефть, индекс РТС, валюта) цены на недвижимость должны находится на уровне 2004 года, т.е стоимость квадратного метра не должна превышать показатель в 2 000 долларов. Падение индекса стоимости жилья до этой отметки не произошло только по причине отсутствия на рынке достаточного количества предложений в сегменте эконом-класса.
Стабилизация цен на недвижимость возможна только в том случае, если сохранится прежний дефицит предложений на рынке.
В том случае, если объем предложений не сократится, а будет расти, за счет инвестиционных квартир, то цены медленно продолжат свое падение. Как правило, после падения цен, рынку недвижимости нужно какое-то время для отдыха, поэтому, по мнению Репченко, до конца года ни роста, ни падения цен на недвижимость не произойдет.
Сейчас себестоимость строительных работ находится на уровне 1 000 долларов, а значит, продавать квартиры по цене в 2 000 – 3 000 долларов за квадратный метр рентабельно. Сильнее всего застройщикам мешает стоимость земли и дополнительные обременения. Но так или иначе, застройщики при любом сценарии развития ситуации подстроятся под рынок. Олег Репченко уверен, что сейчас ситуация на рынке недвижимости намного лучше той, которая была в 2007 - 2008 годах, когда рынок находился в лихорадке.