Что такое субаренда?

Согласно Гражданскому кодексу РФ, Арендатор вправе распоряжаться своими правами, предоставленными ему договором аренды (п. 2 ст. 615 ГК РФ), следующим образом:

• сдавать арендованное имущество в субаренду;
• передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем);
• предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование;
• отдавать арендные права в залог;
• вносить арендные права в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив.

По общему правилу все эти операции арендатор может осуществлять

только с согласия арендодателя (п. 2 ст. 615 ГК РФ). Согласие арендодателя может быть выражено либо непосредственно в договоре аренды, либо в дополнительном соглашении к нему.

Следует отметить, что арендатор может производить все эти действия только с согласия арендодателя, если иное не предусмотрено договором.

Наибольшее распространение на практике получили случаи заключения договоров субаренды. По договору субаренды арендатор обязуется предоставить субарендатору имущество, полученное ранее по договору аренды, за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор субаренды может быть заключен на срок, не превышающий срок договора аренды (п. 2 ст. 615 ГК РФ).

По договору субаренды арендатор не может передать субарендатору больше прав по владению и пользованию имуществом, чем имеет сам в соответствии с условиями договора аренды.

По общему правилу (ст. 618 ГК РФ) досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.

Пример 1

Договор аренды здания прекращен досрочно по вза­имному согласию сторон. Субарендатор обратился к арендодателю с просьбой о заключении договора арен­ды в пределах оставшегося срока субаренды на тех же условиях, что и ранее действовавший договор аренды.

Договором аренды могут быть предусмотрены и иные правила в отношении действия договора субаренды в случае прекращения договора аренды. Если договор арен­ды по основаниям, предусмотренным ГК РФ, является ничтожным, ничтожными являются и заключенные в соот­ветствии с ним договоры субаренды. В качестве приме­ра ничтожных можно привести следующие сделки:

- не соответствующие закону или иным правовымактам (ст. 168 ГК РФ);

- совершенные с целью, заведомо противной основамправопорядка или нравственности (ст. 169 ГК РФ);

- притворные и мнимые сделки (ст. 170 ГК РФ).

Пример 2

Между юридическими лицами заключен договор арен­ды нежилого помещения. Арендодателем выступает государственное предприятие. Арендатор с согласия арендодателя передал арендуемое нежилое помеще­ние в субаренду. Впоследствии выяснилось, что при за­ключении договора аренды арендодатель не получил согласия собственника на передачу закрепленного за ним нежилого помещения в аренду. Таким образом, до­говор аренды является ничтожным в соответствии со ст. 168 ГК РФ. Поскольку первоначальная сделка арен­ды ничтожна, договор субаренды также является ничто­жным. Но в соответствии со ст. 115, 296, 297 ГК РФгосударственное предприятие не имеет права высту­пать арендодателем закрепленного за ним на праве оперативного управления имуществом. Таким образом, первоначально ничтожность сделки возникает из того, что она заключена ненадлежащей стороной.

При заключении договора субаренды ответственным по первоначальному договору аренды продолжает оста­ваться арендатор.

Пример 3

В соответствии с договором аренды арендатору пре­доставлено в пользование здание, с согласия арендода­теля часть здания сдана в субаренду. Субарендатор не вносит своевременно арендную плату за занимаемую им часть помещения. Ссылаясь на данные обстоятельства, арендатор также задерживает перечисление арендной платы арендодателю. Действия арендатора в подобной ситуации неправомерны. Наличие договора субаренды не изменяет права и обязанности арендатора по перво­начальному договору аренды. Несвоевременное внесе­ние арендной платы субарендатором не является осно­ванием для отсрочки платежа арендатором.

Субаренда в Санкт-Петербурге

В городе действует упрощенный порядок предостав­ления объектов нежилого фонда, арендодателем кото­рых выступает КУГИ, в субаренду, установленный распо­ряжением КУГИ от 16.06.1998 № 820-р «О предоставле­нии объектов нежилого фонда в субаренду» (далее — Распоряжение № 820-р).

Арендаторы, не имеющие задолженности по арендной плате на момент подписания договоров субаренды, име­ют право на заключение договоров субаренды без до­полнительного рассмотрения вопроса на Комиссии по распоряжению объектами недвижимости (далее — Ко­миссии) и издания соответствующих распоряжений пред­седателя КУГИ. Арендаторы, заключившие договор арен­ды до издания упомянутого распоряжения, могут реали­зовать свое право на заключение договоров субаренды путем заключения дополнительного соглашения к дого­вору по формам, приведенным в приложениях к Распо­ряжению № 820-р.

Таким образом, для сдачи помещения в субаренду в соответствии с указанным Распоряжением достаточно сослаться на соответствующий пункт договора аренды, дополнительного соглашения с КУГИ и доказать отсут­ствие задолженности по арендной плате. Отсутствие у арендаторов задолженности по арендной плате на мо­мент подписания договоров субаренды является сог­ласием арендодателя на сдачу в субаренду. Дополни­тельного согласия арендодателя на сдачу объектов нежилого фонда в субаренду не требуется. При этом арендатор обязан уведомить арендодателя о заключении договора субаренды в пятидневный срок со дня го­сударственной регистрации договора субаренды.

Все вышесказанное касается арендаторов, заключивших договор аренды, не предусматривающий применения ко­эффициента социальной значимости менее 1.

Если же в договоре аренды размер арендной платы рассчитан с применением коэффициента социальной значимости менее 1, то порядок предоставления поме­щения в субаренду в данном случае иной. Арендатор по такому договору аренды вправе обратиться с письмен­ным заявлением в агентство КУГИ для получения на Ко­миссии согласия арендодателя на сдачу в субаренду, приложив проект договора субаренды, план объекта не­жилого фонда, учредительные документы лица, изъя­вившего желание стать субарендатором, а также разре­шения Госсанэпиднадзора, Госпожнадзора и иных кон­тролирующих органов на использование объекта нежи­лого фонда под цели, указанные в договоре субаренды. Агентство КУГИ рассматривает это заявление в течение 10 дней со дня его регистрации, после чего направляет в Комиссию заключение о целесообразности согласия арендатору на сдачу в субаренду, а также сформирован­ный пакет документов. После этого Комиссия принима­ет соответствующее решение, на основании которого с арендатором заключается (либо не заключается) допо­лнительное соглашение к договору аренды. При этом арендная плата за сдаваемые в субаренду площади бу­дет рассчитываться по полной рыночной ставке незави­симо от того, осуществляет субарендатор социально-значимый вид деятельности или нет.

Субаренда в Ленобласти

В Ленобласти вопрос передачи арендованного объ­екта недвижимого имущества в субаренду решается иначе.

Во-первых, отметим сразу, что в области социальному фактору уделяется намного меньше внимания, чем в Санкт-Петербурге, т.е. льготники (например, благотвори­тельные и иные некоммерческие организации и объеди­нения) могут рассчитывать только на невостребованные площади.

Вопрос передачи арендуемого объекта нежилого фон­да в субаренду регулируется Распоряжением Леноблкомимущества от 28.01.1998 № 19 «О порядке предоста­вления в субаренду объектов нежилого фонда». Им, в ча­стности, устанавливается, что:

1.Передача в субаренду арендуемого объекта осуществляется арендатором на основании договора с суб­арендатором, заключаемым с письменного разрешения Леноблкомимущества.

2.В субаренду не может передаваться более 50 % площади арендуемого объекта.

3.Арендатор, изъявивший желание выступить арендодателем по договору субаренды, обращается в Леноблкомимущество с письменным заявлением, к которомуприлагаются:

- копия ходатайства (на имя арендатора) лица, жела­ющего заключить договор субаренды, с указанием целейпредполагаемого использования помещений, их площа­ди, срока субаренды;

- письменное согласие балансодержателя объекта;

- проект договора субаренды;

- выкопировка помещений, предполагаемых к сдачев субаренду;

- копия устава юридического лица, изъявившего желание стать субарендатором;

- разрешение Госсанэпиднадзора и Госпожнадзора в случае перепрофилирования арендуемых помещений при сдаче в субаренду.

Затем, после проверки представленных документов, проводится заседание Комиссии, которая и выносит окон­чательное решение. То есть субарендатор должен прой­ти точно такую же процедуру, что и сам арендатор. Есте­ственно, она занимает значительный период времени.

Почему область настолько затруднила саму возмож­ность передачи объектов нежилого фонда в субаренду? По-видимому, такая позиция области объясняется тем, что на ее территории расположено большое количест­во невостребованных объектов, средств на содержание которых в надлежащем состоянии у области не хвата­ет, и, как следствие, область хочет привлечь как мож­но большее количество арендаторов. Поэтому законо­дательно созданы такие условия арендаторам и потен­циальным субарендаторам для сдачи арендуемого объ­екта в субаренду, что хозяйствующему субъекту выгод­нее обратиться напрямую к Арендодателю в лице Леноблкомимущества.