Договор доверительного управления - учтите все особенности
А настоящий момент в Москве приблизительно половина всех складов и логистических помещений, до 90% бизнес-центров и от 15 до 20% жилых квартир находятся в доверительном управлении. Что представляет собой доверительное управление, в чем его отличие от аренды?
Аренда предполагает, что квартира временно передается в пользование неким гражданам или организации. При этом все хлопоты по поиску арендаторов, взиманию платежей, контролю и уходу за сдаваемой недвижимостью, а также многое другое ложится на плечи арендодателя.
При доверительном же управлении подразумевается, что все эти проблемы перекладываются на определенную компанию, с которой подписывается соответствующий договор.
Отношения между арендодателем и управляющей компанией регулируются Главой 53 «Доверительное управление имуществом» Гражданского кодекса Российской Федерации. Согласно договору доверительного управления имуществом, владелец недвижимости передает доверительному лицу объект на определенный срок для осуществления управления им. Вместе с тем одной из идей подписания договора является соблюдение интересов владельца и приобретение выгоды для него.
По доверительному договору недвижимость ни в коем случае не переходит в собственность управляющего. В его обязанности входит совершение юридических и фактических действий в интересах выгодополучателя. Договор может ограничивать эти действия в рамках, выгодных владельцу помещения.
Доверительное управление в корне отличается от функций, которые берут на себя агентства, помогающие сдавать недвижимость в наем. Задача агентств состоит только в поиске арендаторов и в размещении их на арендуемой площади. Договор же доверительного управления имуществом – это, по сути, соглашение об оказании услуг по его управлению. То есть предметом договора является не объект недвижимости, а те действия, что осуществляются для того, чтобы владелец недвижимости получил достойную выгоду. Доверительный управляющий берет на себя обязанности по сдаче имущества, его содержанию, исполнению договора аренды. Управляющие могут предложить услугу по уборке сдаваемых помещений, установление охраны и многое другое, что может оказаться необходимым арендаторам. Также доверительные управляющие должны решать проблемы, связанные с повышением инвестиционной привлекательности сдаваемых в аренду площадей, снижения издержек их использования, обеспечения максимальной выгоды. В то время как собственник, по договору, только получает доход от управления имуществом.
Стоимость услуг, согласно доверительному договору, составляет в среднем 10% от годового дохода. Чтобы застраховаться от убытков, владелец недвижимости может установить фиксированную сумму оплаты, которую доверительный управляющий будет обязан отдавать ему, несмотря на то, насколько успешной была сдача площади в аренду.
заключается в письменном виде. В нем указывается состав недвижимого имущества, передаваемого по договору в управление, лицо, являющееся выгодополучателем по договору, форма и объем вознаграждения управляющему, срок действия договора. Этот срок не должен превышать 5-ти лет.
Наряду с этим в договоре прописывается пункт о том, что управляющий, не справившийся со своими обязанностями в полной мере, не обеспечивший необходимый доход владельцу недвижимости, обязан возместить ему потерянную за время действия доверительного договора прибыль, а учредителю управления оплатить потери, связанные с износом или повреждением имущества.
Передавая недвижимость в доверительное управление необходимо помнить (о том), что управляющий несет полную ответственность за сохранность имущества, переданного в его распоряжение. Чтобы избежать затруднений в будущем, лучше сразу включить в договор о доверительном управлении пункт об обязательном страховании имущества.
Договор доверительного управления может быть расторгнут в случае:
- отказа владельца недвижимости от получения прибыли по договору;
- отказа доверительного управляющего или учредителя управления от выполнения договора из-за невозможности лично осуществлять доверительное управление;
- отказа учредителя управления от договора по иным причинам, при условии выплаты доверительному управляющему указанного в договоре вознаграждения;
- смерти выгододателя, если он является физическим лицом, или ликвидации компании, являющейся юридическим лицом;
- смерти доверительного управляющего, признания его ограниченно или полностью недееспособным, безвестно отсутствующим или банкротом;
- признания банкротом учредителя управления.