Как не платить налоги за коммерческую недвижимость?

Рынок коммерческой недвижимости замер. Первоклассные офисы начинают постепенно высвобождаться, арендаторы переезжают в помещения попроще. А тут еще появился соблазн – с прицелом на будущее приобрести офис в строящемся здании намного дешевле.

Но цена – это не все. Есть и такая западня, как налогообложение. И при сделках с коммерческой недвижимостью необходимо заранее знать его нюансы.

• Покупать ли «недострой»?

Конференция «Коммерческая недвижимость. Юридические и налоговые аспекты», организованная The Moscow Times, состоялась 5 марта в столице. Пять часов разговоров на «юридическом языке» выдержали не все. Но зато самые стойкие узнали о последних тенденциях на рынке коммерческой недвижимости и о том, как правильно действовать, совершая сделки с такими объектами и впоследствии эксплуатируя помещения.

Как отметил руководитель отдела инвестиций и рынков капитала департамента коммерческой недвижимости компании Blackwood Антонио Сельман, если в секторе жилья еще наблюдаются хоть какие-то сделки, то сегмент коммерческой недвижимости практически «встал».

При этом наметилась четкая тенденция: к продаже предлагается множество площадей в недостроенных (то есть находящихся в процессе возведения) зданиях. Ничего удивительного: достраивать здание все равно надо, и деньги на это нужны прямо сейчас. Но вся проблема в том, что таким объектам пока еще не присвоен статус недвижимости и, по словам ведущего юриста консалтинговой группы Walter Walls Максима Дорофеева, это большой риск, поэтому очень важно знать порядок налогообложения при купле-продаже подобных объектов.

Итак, обо всем по порядку.

• Заплати налоги и спи спокойно

Способов приобретения контроля за строящимся объектом коммерческой недвижимости несколько. В зависимости от способа зависят и налоги, которые уплачивают затем покупатель и продавец. Оговоримся, что это именно приобретение контроля над частью проекта, а не приобретение собственно имущества, так как именно в этом случае есть шансы избежать налогообложения. Кроме того, раз здание не достроено, оно по сути имуществом и не является. Поэтому логично действовать исходя из следующих правил.

Первый способ: покупка акций (или долей в уставном капитале) организации-инвестора. Этот способ примечателен тем, что такая сделка освобождена от уплаты НДС (согласно ст. 149 Налогового кодекса РФ). При продаже держателем акций налогом облагается прибыль от операций с ценными бумагами, исчисляемая отдельно от прибыли по иным видам деятельности. Доход исчисляется по цене продажи, но с учетом торгов по идентичным (однородным) ценным бумагам, а при их отсутствии – с учетом расчетной цены акций, определяемой оценщиком или налогоплательщиком самостоятельно по правилам, установленным учетной политикой налогоплательщика. Возможный убыток учитывается отдельно и не уменьшает убыток от иной деятельности (ст. 280 НК).

При реализации доли в уставном капитале налогом на прибыль, соответственно, облагается прибыль от реализации. Доход определяется по цене сделки. Необходимость учета рыночных цен в целях налогообложения (ст. 40 НК) оспорима: по официальной позиции налоговых органов, доход или расход, возникающий по договору купли-продажи доли, может быть скорректирован в целях налогообложения. Возможный убыток учитывается вместе с убытками от иной деятельности (ст. 268 НК).

Что важно: у покупателя расходы на приобретение акций (долей) не относятся к текущим расходам, а формируют стоимость акций (долей) и могут быть вычтены лишь при их продаже.

Второй способ: уступка по инвестиционному договору прав на нежилое помещение (объект коммерческой недвижимости). В этом случае должны уплачиваться и НДС, и налог на прибыль. Однако, что касается уплаты НДС при таких сделках, то сложилась, опять же, противоречивая практика в этом отношении. Так, вроде бы официально первоначальный инвестор уплачивает НДС со всей выручки от реализации прав требования на нежилое помещение (п. 2 ст. 153 НК).

Однако есть альтернативные подходы. Поэтому имеются шансы избежать уплаты НДС. Так, например, существует положение ст. 155 НК: уступка прав на нежилое помещение не подлежит налогообложению, так как НК не содержит правил определения налоговой базы для таких операций. Кроме того, есть и толкование, по которому уступка прав на нежилое помещение облагается по аналогии с уступкой прав на жилые помещения. Налоговой базой является превышение доходов над расходами. Но сумма оплаты права в пределах расходов первоначального инвестора фактически является инвестированием и от НДС освобождена (ст. 39 НК).

С налогом на прибыль в этом случае несколько понятнее. К продавцу применяются обычные правила налогообложения: облагается прибыль в виде разницы между доходами и расходами на приобретение и реализацию права (ст. 268 НК). Покупатель же, соответственно, расходы на приобретение имущественного права может учесть при последующей переуступке права (п. 3 ст. 279 НК) или включает в стоимость объекта при его оприходовании.