Коммерческая недвижимость – что это?
Коммерческой называется нежилая недвижимость (здания, промышленные объекты, земельные участки, недра и др.), которая может быть использована для получения прибыли. Такая недвижимость может приносить доход от производственной или торговой деятельности, аренды или использования ее в качестве складских помещений. Торговые центры, подземные парковки, рестораны и гостиницы, офисы и сельскохозяйственные угодья – все это и есть коммерческая недвижимость.
Многие ошибочно полагают, что к коммерческой можно отнести недвижимость, которая используется в качестве объекта продажи. Да, извлечение прибыли – это один из признаков коммерческого объекта, однако не основной. Главным же отличием коммерческой недвижимости от жилой является невозможность постоянного проживания там людей. Относятся такие объекты к нежилому фонду и могут быть задействованы в различных бизнес-проектах.
Группы объектов коммерческой недвижимости
Существует условное деление всего нежилого фонда на несколько групп в зависимости от предназначения коммерческих площадей:
- Коммерческая недвижимость, имеющая свободное назначение. К данной группе относят спорткомплексы и гостиницы, помещения, предназначенные для обустройства в них заведений общественного питания (например, кафе, ресторанов, пабов, баров и пр.);
- Коммерческая недвижимость, предназначенная для розничной торговли. К данной группе объектов нежилого фонда относят магазины, торговые центры, места на рынке, супермаркеты, аптеки и пр.;
- Коммерческая недвижимость офисного предназначения. Это специализированные помещения для офисов (бизнес-центры) или же здания, в которых расположены офисы конкретных компаний;
- Коммерческая недвижимость производственного предназначения. К данной группе можно отнести помещения, в которых располагаются производственные мощности предприятий, животноводческие фермы, склады и т.д.;
- Апартаменты. Это исключение из общего правила о том, что коммерческой может быть только нежилая недвижимость. Апартаменты и квартиры, сдаваемые посуточно, относят именно к коммерческой недвижимости;
- Коммерческая недвижимость социальной направленности. К данной группе относят здания, имеющие важное социальное значение для разных категорий граждан (например, это медицинские и образовательные учреждения, здания государственных и областных администраций, вокзалы, аэропорты и пр.).
Отличие коммерческой недвижимости от жилой
Иногда трудно определиться, что же перед вами: жилая недвижимость или коммерческий объект. Если с магазинами и предприятиями все более-менее ясно, то как быть с многоквартирными домами? Эти объекты причисляют к коммерческой недвижимости (группа – апартаменты), хотя каждая отдельно взятая квартира относится к жилому фонду. До момента полной сдачи объекта строительства в эксплуатацию дом еще считается недвижимостью коммерческой. Но как только будут реализованы все квартиры, то проект переходит к разряду жилого.
Отличительной чертой коммерческой недвижимости является то, что ее редко покупают, предпочитая аренду полноправному владению. Если квартиру, дом или коттедж человек стремится приобрести, то офис, магазин или парикмахерскую чаще снимают, нежели покупают у ее владельцев. Причин тому может быть несколько. Во-первых, коммерческая недвижимость ценится выше жилой (ведь из нее в последующем можно извлечь прибыль). Во-вторых, многие бизнесмены не хотят обременять себя лишним имуществом, чтобы было легко при необходимости свернуть или перенести в другой район свой бизнес (отказаться от аренды намного проще, чем продать недвижимость).
Найти оптимальное место расположения офиса не так легко, как может показаться на первый взгляд. И это еще одна причина того, что коммерческую недвижимость не спешат приобретать в собственность.
Коммерческая недвижимость приносит постоянный доход. Если вы один раз сдали в аренду свою квартиру, она от этого не станет коммерческой. Однако если данный вид деятельности будет повторяться неоднократно, то квартира приобретет статус апартаментов и будет считаться нежилой недвижимостью. Еще одним показателем коммерческой недвижимости является ее окупаемость. Объект жилого фонда окупить не получится, как бы вы не старались. В то же время покупка или аренда ресторана или автосалона позволит через некоторое время полностью окупить его стоимость. Оптимальным сроком окупаемости специалисты называют 5-7 лет.
Стоимость коммерческой недвижимости
Цена квадратного метра коммерческой недвижимости зачастую выше стоимости «квадрата» расположенной в том же районе квартиры. Это опять-таки объясняется будущими прибылями. На стоимость объекта будет влиять не только его площадь, но и место расположения, состояние недвижимости, окружающая инфраструктура (к примеру, офисы у метро ценятся выше офисов на окраине города вдали от автобусной остановки).
Вход в помещение также играет важную роль в формировании цены на аренду или продажу коммерческого объекта. Если офис расположен в центре, но войти в него можно не с оживленной улицы, а со двора, то стоимость его будет ниже аналогичного со входом с центральной улицы или проезжей части. Можно, конечно, использовать рекламу, яркую вывеску, но эффект все равно не будет таким впечатляющим.
Стоимость объекта также зависит от размера потенциальных прибылей, которые сможет получить арендатор или владелец коммерческой недвижимости. К примеру, если речь идет о складских помещениях, то важно оценить не только их размер и удобство, но и предусмотреть удобство подъездных путей к помещению, близость к железнодорожным или автомобильным магистралям и др. Все наиболее важные составляющие успеха нужно учесть при выборе помещения под магазин, кафе или офис фирмы. Причем для каждого из этих объектов они будут свои и нужно постараться их разглядеть, чтобы в будущем ваш бизнес имел успех.
