Кризис как возможность для развития субаренды
Сегодня многие компании вынуждены искать субарендаторов не с целью заработать, а из-за сокращения своих потребностей и невозможности расторгнуть долгосрочные договоры.
В отличие от Москвы, где субаренда развивается с 2007 г., в Петербурге ее доля пока незначительна. Но при условии дальнейшего снижения товарооборотов и учитывая, что более 40% коммерческих площадей на рынке арендовано логистическими операторами, количество субарендных предложений может возрасти.
Законом предусмотрена возможность арендатора передать арендованную собственность в субаренду. Но воспользоваться этими правами арендатор может только в случае, если иное не предусмотрено договором аренды (в договоре может быть зафиксирован запрет на подобные действия).
Согласно Гражданскому кодексу, согласие арендодателя на субаренду обязательно. Как правило, в договоре аренды предусмотрено обязательство арендатора, предполагающего сдачу площади в субаренду, информировать владельца площади.
Субаренда как способ заполнения пустующих площадей и поддержания бизнеса арендатора выгодна и арендатору (он не теряет деньги из-за аренды взятых на развитие площадей), и арендодателю (его клиент имеет доход, следовательно, сможет платить арендную плату). В случае категорического отказа от сдачи площадей в субаренду арендодатель сужает для себя пул потенциальных арендаторов.
Основные риски, которые лежат в поле субарендных отношений, для арендодателя кроются в необходимости проведения технических усовершенствований для субарендатора, на которые собственник может не дать свое согласие. Так, например, субарендуемую часть нужно отделить от блоков основного арендатора с учетом систем безопасности и технического оснащения склада, обеспечить хорошую доступность к офисно-бытовым помещениям и т. д.
Риск для арендатора состоит в непредсказуемости ситуации: арендодатель не может гарантировать субарендатору долгосрочность отношений при возобновлении планов по развитию своего бизнеса. Хотя краткосрочный характер договора субаренды (от 6 месяцев до 3 лет) можно считать преимуществом субаренды.
В текущей ситуации субаренда выгодна тем компаниям, которым необходимо срочно переехать в уже готовый склад, с установленным стеллажным оборудованием, на покупку и установку которого в обычных случаях уходит, как правило, от 4 до 6 месяцев. Типичный портрет субарендатора - предприятия малого бизнеса сферы потребительских товаров и товаров промышленного назначения, которым необходимы небольшие склады - от 700 до 1,5 тыс. м2.
Пока субаренда не составляет прямой конкуренции первичному рынку складской недвижимости. Но снижение потребностей существующих арендаторов может способствовать росту субаренды и вакантных помещений всех классов.
Цифры
Во сколько обойдется субаренда
На 25% в среднем ставка субаренды превышает стоимость аренды, при этом срок субаренды составляет от 6 месяцев до 3 лет, а минимальная площадь составляет 1,5 тыс. м2.
Видя ситуацию с заполняемостью складских комплексов, многие арендодатели стали более охотно идти на уступки по арендной плате. Размер дисконта может составлять до 30% от заявленной ставки аренды. В целом по итогам I квартала 2009 г. уровень долларовых ставок аренды снизился незначительно. При этом рублевые выросли примерно на 10%.
29 апреля 2009