Обзор рынка встроенных торговых и офисных помещений Санкт-Петербурга
По данным АРИН, порядка 75% встроенных торговых помещений, представленных на рынке аренды и купли-продажи коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга в 1 полугодии 2014 года, являлись специализированными торговыми помещениями. По состоянию на июнь наибольшую долю арендуемых торговых площадей занимают банки, магазины розничной и оптовой торговли, а также салоны красоты.
В 1 полугодии 2014 года сдаваемые в аренду и выставленные на продажу встроенные торговые помещения Санкт-Петербурга преимущественно располагались в центральных районах города (Адмиралтейском, Василеостровском, Петроградском, Центральном). Их доля превысила 63%.
Как отмечает руководитель отдела оценки АРИН Дмитрий Ким, прирост встроенных площадей торгового и офисного назначения в настоящее время происходит в основном за счет помещений, расположенных на первых этажах жилых домов. «Эти объекты, как правило, вводятся в эксплуатацию в спальных районах города, а не на значимых торговых магистралях», - поясняет эксперт.
В удаленных от центра города районах (Выборгском, Калининском, Кировском, Московском, Красногвардейском, Невском, Приморском, Фрунзенском) предлагалось к аренде и продаже около 25% встроенных торговых помещений. В остальных районах города объем предложения встроенных торговых площадей составил около 12%.
К основными ценообразующими факторами для встроенных помещений торгового назначения Дмитрий Ким относит близость к пешеходным и транспортным потокам: «Востребованы и имеют наиболее высокую стоимость торговые объекты, расположенные в пределах 300 м. от станций метро». В числе ключевых также называются местоположение объекта, наличие витринных окон и отдельного входа с улицы.
Для помещений офисного назначения ключевыми факторами называются наличие парковки, состояние помещения. Кроме того, на порядок выше ценятся объекты без недостатков инженерной инфраструктуры, оснащенные всеми коммуникациями (водоснабжение, отопление, канализация, телефонные линии, интернет, высокий уровень разрешенной мощности тока в сети).
Цены продажи и аренды
Анализ предложений по продаже встроенных торговых помещений на вторичном рынке показывает, что наиболее высокую стоимость имеют объекты, расположенные в центральных районах города (Центральный, Петроградский, Адмиралтейский, Василеостровский).
Максимальные запрашиваемые цены для наиболее ликвидных торговых помещений, расположенных вдоль основных транспортных магистралей в центральных районах, по состоянию на середину июня составляют от 450 000 руб. до 1 000 000 руб./кв. м.
Таблица 1. Цены продаж за встроенные торговые помещения на вторичном рынке
|
район |
средняя цена руб./кв.м. |
минимальная цена руб./кв.м. |
максимальная цена руб./кв.м. |
|---|---|---|---|
|
Адмиралтейский |
170 000 |
70 000 |
500 000 |
|
Василеостровский |
160 000 |
68 000 |
450 450 |
|
Выборгский |
130 000 |
55 000 |
300 000 |
|
Калининский |
120 000 |
45 000 |
290 000 |
|
Красногвардейский |
140 000 |
50 000 |
450 000 |
|
Красносельский |
80 000 |
35 000 |
95 000 |
|
Московский |
187 000 |
58 000 |
600 000 |
|
Невский |
110 000 |
38 000 |
250 000 |
|
Петроградский |
263 000 |
75 000 |
800 000 |
|
Приморский |
135 000 |
57 000 |
350 000 |
|
Фрунзенский |
120 000 |
40 000 |
270 000 |
|
Центральный |
300 000 |
80 000 |
1 100 000 |
Наиболее высокие ставки аренды встроенных торговых помещений также характерны для объектов, расположенных вдоль основных транспортных магистралей в центральных районах города. Максимальные запрашиваемые ставки аренды составляют от 9 000 до 21 000 руб./кв.м./мес.
Таблица 2. Диапазоны арендных ставок на встроенные торговые помещения на вторичном рынке
|
район |
средняя ставка аренды руб./кв.м./мес. |
минимальная ставка аренды руб./кв.м./мес. |
максимальная ставка аренды руб./кв.м./мес. |
|---|---|---|---|
|
Адмиралтейский |
2 500 |
800 |
10 000 |
|
Василеостровский |
2 300 |
700 |
9 000 |
|
Выборгский |
1 900 |
600 |
5 500 |
|
Калининский |
1 700 |
600 |
5 000 |
|
Кировский |
1 600 |
450 |
4 500 |
|
Красногвардейский |
1 500 |
600 |
4 700 |
|
Красносельский |
1 100 |
300 |
3 000 |
|
Московский |
2 500 |
700 |
8 000 |
|
Невский |
1 400 |
400 |
4 000 |
|
Петроградский |
3 000 |
900 |
12 000 |
|
Приморский |
1 700 |
500 |
5 300 |
|
Фрунзенский |
1 600 |
700 |
5 100 |
|
Центральный |
3 300 |
1 000 |
21 000 |
Для справки:
Общая площадь нежилого фонда Санкт-Петербурга по состоянию на начало 2014 года составила свыше 101,5 млн. кв. м (увеличилась по сравнению с 2013 годом на 2,2%), из которых 12,6 млн. кв.м (12,5%) - нежилые помещения, встроенные в жилые дома. В сегменте встроенных помещений удельный вес торговых объектов (включая помещения, предназначенные под общественное питание и бытовое обслуживание) составляет около 24 % (2 977 тыс. кв.м).
На вторичном рынке наибольший объем предложения встроенных офисных помещений приходится на Центральный район (около 37% от общей площади и 40% от общего числа предложений).