«Подводные камни» субаренды

Иногда арендодателю выгодно пойти навстречу арендатору, желающему сдать имущество в субаренду. Однако субарендная сделка опасна тем, что имущество попадает в руки лица, которое не связано с арендодателем никакими обязательствами. В этой статье мы расскажем, как обойти подводные камни субаренды и сохранить максимальный контроль над имуществом.

Пять способов благословить субаренду

Четких законодательных канонов оформления согласия на субаренду не существует. На практике возможны следующие варианты:

Первые три способа согласиться на субаренду весьма распространены на практике. Однако все они весьма невыгодны арендодателю. Ведь, благословив арендатора на субаренду, не имея возможности увидеть условия этой сделки, компания фактически выдает ему карт-бланш. Очевидно, такая свобода в манипуляциях объектом аренды арендодателю вовсе ни к чему. Поэтому самым безопасным способом можно назвать четвертый – отметка на договоре субаренды. В этом случае вы сможете лично убедиться в том, что субаренда не таит неприятных сюрпризов. Риск также можно снизить, если в первых трех случаях подробно оговорить наиболее важные условия, при соблюдении которых согласие на субаренду будет иметь силу (подробнее об этом расскажем ниже). Тем не менее все нюансы предусмотреть тяжело и риск того, что арендатор и субарендатор найдут лазейку, которая может повредить компании, остается. Что касается последнего, пятого, способа, то его скорее следует отнести к разряду юридических казусов. Так, суд пришел к выводу о согласии арендодателя на субаренду исходя из его действий, свидетельствующих об этом. Арендодатель был проинформирован о сделке и после этого заключил непосредственно с субарендатором договоры об обеспечении электроэнергией, теплом, водой, сырьем, необходимыми для использования помещений для целей аренды (постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 30.01.02 № А56-19356/01). Целесообразность именно такого оформления согласия под большим вопросом. Но возможность развития событий в этом направлении надо иметь в виду, чтобы не дать нерадивым партнерам повода оправдать несанкционированные манипуляции с объектом аренды.

Как оставить путь к отступлению

Несмотря на очевидную невыгодность предварительного одобрения субаренды в договоре аренды, этот способ можно обернуть себе на пользу. Поможет в этом судебная практика. Дело в том, что норма, которая требует получать согласие арендодателя на субаренду, императивная, то есть ее нельзя изменить договором. Одно время существовала практика, когда суды считали, что условия договора о «генеральном» согласии противоречат этой норме, так как исключают необходимость одобрения каждой конкретной сделки. Однако Президиум ВАС РФ реабилитировал безадресные согласия на субаренду (п. 18 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой; утв. информационным письмом Президиума ВАС РФ от 11.01.02 № 66). Однако императивный характер института согласия на субаренду по-прежнему можно использовать, чтобы оставить себе «запасной аэродром» на случай, если арендатор или субарендаторы станут злоупотреблять полученными правами. Если в договор включить условие о том, что арендодатель вправе сдавать имущество в субаренду без согласия арендодателя, судьи скорее всего признают такое условие недействительным (постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 15.05.97 № Ф04/597-106/А70-97). То есть ситуацию можно будет отыграть, заявив в суде о недействительности условия и фактическом отсутствии согласия на субаренду. Однако пользоваться этим способом надо осторожно. Всегда остается риск, что контрагенты смогут доказать одобрение и конкретной сделки (например, как в случае с согласием в форме конклюдентных действий, который мы привели выше). Поэтому, если вы твердо не хотите позволять субаренду, это лучше прямо записать в договоре либо не писать об этом ничего, а не прибегать к рискованным уловкам.

Что еще написать в согласии?

Что надо написать в согласии, если вы все-таки хотите по-честному благословить арендатора на субарендную сделку? Вариант с согласием «в договоре» мы достаточно подробно рассмотрели выше. Но на практике достаточно распространены случаи, когда речь о субаренде заходит уже после заключения договора аренды, который ничего не говорит об отношении собственника к субаренде. Считаем, что в документе, который санкционирует субаренду, целесообразно указать как минимум конкретного субарендатора и существенные условия, характерные для арендных отношений: предмет (что это именно субаренда, а не перенаем), данные, позволяющие установить объект аренды или его часть, которую разрешено сдавать в субаренду. Это позволит в большей степени контролировать действия арендатора и юридическую судьбу арендованного имущества. Кроме того, важным моментом является срок, на который выдается разрешение. Разумеется, без него согласие будет действительным. Но если не указать период его действия, арендатор может сдавать имущество в субаренду в течение всего срока аренды (п. 2 ст. 615 ГК РФ). Срок имеет смысл указать, если для вас важно быть уверенным в том, что объект аренды должен быть свободен от обременений в заранее заданное время. Если в согласии на субаренду указать срок, то сделки, совершенные за его пределами, будут недействительными (постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 24.06.04 №А56-23596/03). Еще один вопрос, о котором может зайти речь при совершении субарендной сделки,– неотделимые улучшения арендованного имущества. Если в первичном договоре аренды не оговорено, за чей счет такие улучшения производятся, соглашаться с их возможностью в согласии на субаренду невыгодно. Ведь если улучшения санкционирует арендатор (субарендодатель), то именно он и должен будет за них расплачиваться (постановления федеральных арбитражных судов Уральского от 22.10.03 № Ф09-2906/03-ГК и Московского от 20.04.2000 № КГ-А40/1458-00 округов).

Как бороться с самовольной субарендой

Если арендатор самовольно распорядится имуществом, такая сделка будет ничтожной (постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 20.12.05 № А10-2120/05-Ф02-6268/05-С2). А арендатор получит повод расторгнуть основной договор аренды (п. 3 ст. 615 ГК РФ). Иногда, чтобы избежать подобных последствий, арендаторы маскируют субаренду сделки различными благовидными предлогами. Однако судьи в подобных случаях, как правило, встают на сторону арендодателей. Так, суд признал недействительным договор простого товарищества, который арендатор с целью избежать необходимости получать согласие на субаренду заключил с фактическим субарендатором, а по документам – участником договора о совместной деятельности (постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 22.08.02 № КГА40/5454-02). В фиктивном характере сделки судей убедило то, что «товарищи» не представили никаких документов, из которых бы следовало, что они хоть что-нибудь сделали для достижения целей, которые задекларировали в договоре о совместной деятельности. Не сбивают с толку судей и фиктивные договоры хранения (постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 17.01.01 № КГА40/6259-00). «Императивный характер согласия на субаренду скрывает в себе выход на случай, если арендатор станет злоупотреблять правами».

Информационный партнер ИАА Bishelp, Журнал «Юрист компании»