Пришло время покупать жилье
Сегодня на столичном рынке новостроек есть 2 четкие тенденции, которые имеют все основания оставаться главными на достаточно долгий период времени – это вымывание наиболее дешевых предложений и вывод новых жилых проектов. Как результат этих процессов - повышения цен на рынке нового жилья, отмечаемый экспертами рынка начиная с февраля текущего года. По данным компании Est-a-Tet, цены на новые проекты поднялись к середине апреля на 6%.
Динамика роста цен по отдельным сегментам рынка и объектам несколько варьировалась – от 1,5-2% за квартал, до 1,5-3% в месяц. Такие колебания объясняются тем, что в целом рынок новостроек еще далек от стабильности, хотя продавцы недвижимости и пытаются активно играть на повышение.
По мнению аналитиков компании, такая ситуация особенно характерна для предложений эконом-класса, где в связи с высоким покупательским спросом и стремительным вымыванием дешевого предложения рост цен по отдельным проектам составляет около 30%. Это касается прежде всего сильно разрекламированного руководителями Москвы проектов «Марфино», «Нахимово» и «Алексеево». Вполне вероятно, что аналогичным образом будет развиваться ситуация с проектами других застройщиков – компаний «ПИК», СУ-155 и ДСК, которые имеют наибольшие шансы сохранить лидерство на рынке дешевых новостроек.
Если летом прошлого года стоимость трехкомнатной квартиры в Марфино составляла 70 тыс. рублей за «квадрат», то к началу 2010 года цена поднялась до 120 тысяч и продолжает расти. Эксперты в шутку говорят, что был бы район застройки более масштабным, цены бы выросли и дальше до расценок «золотой мили» в районе Остоженки. Та же ситуация в ЖК «Нахимово»: год назад метр оценивался в 85 тысяч, а сегодня - 130 тысяч.
Наиболее высокий объем предложения в Москве сегодня традиционно концентрируется в сегменте бизнес-класса. Появившиеся в 2009 году объемы в проектах эконом в основном выкуплены, а новые не столь масштабны и оказывают на рынок меньшее влияние. Уровень роста цен на новостройки бизнес-класса, если только они не продавались по изначально завышенной цене, также составил около 1,5-3% в месяц. Проекты бизнес-класса, по ценам свыше 180 тыс. рублей за квадратный метр, пользовались ограниченным спросом и застройщики были вынуждены пересматривать ценообразование: покупатели в сегменте бизнес-класса, как и в сегменте эконом, также не готовы переплачивать.
Стоимость инвестиционных квартир в наиболее ликвидных новостройках на элитном рынке жилья, за первые три месяца 2010 года выросла на 10%. Данный показатель принадлежит проекту «Садовые Кварталы», квартиры в котором на сегодняшний день продают от 7 тыс. долларов за «квадрат». В целом, рост цен на элитном рынке за первый квартал 2010 года не превысил 2%.
Что касается общей тенденции на рынке жилья Москвы, то согласно оценкам аналитиков компании «Калита-Финанс», за минувшую неделю цены на недвижимость, рассчитанные через наш индекс, прибавили около 0,4%, поднявшись до уровня 4010 долларов за квадратный метр. Высокие цены на нефть и крепкий рубль оказывали поддержку MARPI. Такую же оценку средней цене квадратного метра дают и эксперты «Индикаторов рынка недвижимости» ( IRN), прогнозируя рост стоимости на уровне 0,5-2,1% в месяц.
Большинство из опрошенных ВЗГЛЯДом экспертов рынка столицы говорят, что сегодня наиболее благоприятный период для приобретения жилья, так как рост его стоимости неизбежен в сложившихся условиях. Напомним, что правительство России объявило о намерении выделить 500 млрд. рублей на реализацию жилищных программ в 2010 году, о чем сообщил премьер-министр Владимир Путин, напомнив в Госдуме, что на аналогичную сумму, выделенную в прошлом году, в стране было построено 59,8 млн. квадратных метров жилья.
Газета ВЗГЛЯД уже сообщала, что во всем мире действует так называемое «золотое уравнение», соблюдение которого обеспечивает решение проблемы доступности жилья для всех потенциальных покупателей. Оно элементарно: необходимо ежегодно возводить один метр нового жилья на каждого человека. Справедливости ради отметим, что данное положение зафиксировано в стратегии развития Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства. Однако, до его реализации еще очень далеко. К слову, это уравнение безукоризненно выполняется последние 12 лет в Китае.
«Сейчас существует серьезнейшая нехватка жилого фонда, - говорит гендиректор компании «ФинЭкспертиза» Агван Микаелян. - Люди живут в условиях, мягко говоря, очень и очень сильно отстающих от нормальных. На каждого человека в России приходится примерно по 22 квадратных метра жилой недвижимости, в то время как, по социальным стандартам ООН, на одного жителя должно приходиться не менее 30 метров.
Если решать проблему более медленными темпами, а не по одному «квадрату» на человека в год, то, соответственно, нам понадобится 20, 30 лет и более».
«На мой взгляд, озвученной суммы в 500 млрд. рублей будет недостаточно, так же как и объем строительства, равный 0,42 «квадрата» на человека в год, очевидно, является недостаточным», - считает аналитик.
Согласно расчетам компании «ФинЭкспертиза», сегодня с одной зарплаты житель Москвы может приобрести 0,18 квадратных метров жилья, Санкт-Петербурга – 0,25, Самары – 0,32, Екатеринбурга – 0,36.
Учитывая то обстоятельство, что сегодня стоимость квадратных метров в сравнении с докризисным «бумом» растет крайне медленно, эксперты рынка утверждают, что ждать большего не имеет смысла, приобретать квартиры и дома лучше сейчас, до осени текущего года. «Покупка недвижимости сейчас на спокойном рынке, попытка разъехаться-съехаться, сделать альтернативу, как это говорят риэлторы, - это золотое время для этого, - говорит эксперт кредитного брокера Вадим Кузнецов. - Потому что если цены начнут расти, если сделки начнут крутиться постоянно, то уже альтернативу будет делать очень сложно».«Даже если следовать осторожному прогнозу аналитиков «Индикаторов рынка недвижимости», которые считают скорость роста стоимости жилья на уровне 0,5-2,1% в месяц на ближайший квартал, то очевидно, что весна и лето могут оказаться последней возможностью решить «квартирный вопрос», - говорит газете ВЗГЛЯД руководитель столичного риелторского агентства Ольга Коновалова. – Да, может быть, осенью и летом не будет острого дефицита новых предложений, но и старые к тому времени будут раскуплены. Следовательно, вполне реальна ситуация, когда на ближайшие 1,5-2 года Москва будет лишена качественных объектов. Учитывая рост вторичного рынка, эта ситуация подтолкнет цены вверх. По всей видимости, имеет смысл говорить о том, что к этому рубежу – концу 2011 – началу 2012 годов – жилье вернет себе все кризисные ценовые потери».